| Classement | Ville | Rendement locatif estimé |
|---|---|---|
| 1 | Niort | 6-7 % |
| 2 | Angers | 6 % |
| 3 | Nantes | 5 % |
| 4 | Toulouse | 5 % |
| 5 | Montpellier | 5-6 % |
| 6 | Lyon | 5 % |
| 7 | Rennes | 6 % |
| 8 | Marseille | 6 % |
| 9 | Strasbourg | 4-5 % |
| 10 | Le Mans | 6 % |
1. Niort : un « vivier d’opportunités »
Une population en hausse depuis quelques années, un bassin d’emploi qui en prend le même chemin et qui s’étoffe de plus en plus, ainsi qu’un renforcement des infrastructures de transports (autoroutes, TGV, etc.)… La « Venise verte » est devenue en peu de temps un petit paradis pour nombre de familles et de jeunes actifs. A noter notamment la présence de nombreux sièges d’entreprises, dont des mutuelles.
Bien que Niort n’ait pas encore le dynamisme des grandes villes alentours telles que Bordeaux, La Rochelle ou Poitiers, il est intéressant de noter que la ville offre un vrai vivier d’opportunités pour des investisseurs immobiliers en quête d’un investissement rentable et avec un niveau de risque assez faible.
Localisation
Située à environ 100km de Poitiers et moins de 2 heures de route de Bordeaux par l’autoroute, la ville de Niort a développé, depuis quelques années, une attractivité boostée par l’après-COVID. Cet attrait se matérialise notamment par un emplacement proche de la mer (moins d’une heure de route de la côte atlantique et de La Rochelle) ainsi que de la campagne, car la ville se trouve en plein dans le parc protégé du marais poitevin.
Prix au m2
Aujourd’hui, la ville de Niort affiche un prix au m² de l’ordre de 2500€ en moyenne pour les appartements et de 2100€ pour une maison. Bien qu’il s’agisse d’une moyenne, ce prix peut varier du simple au double selon les quartiers.
Ville au dynamise important avec de nombreuses entreprises et un pôle universitaire développé, Niort affiche une augmentation de son prix au m2 de près de 25% sur les 5 dernières années.
Loyers moyens
En hausse de près de 5% par rapport à l’année passée, les loyers s’élèvent à environ 12€/m2. Légèrement au-dessus de ceux affichés par les villes voisines, ces loyers connaissent la même augmentation que le prix du m2, confirmant cette attractivité grandissante des investisseurs pour cette ville.
Rendement locatif estimé
La rentabilité d’un investissement locatif sur la ville de Niort avoisine les 6/7%, un chiffre stable par rapport à l’année passée. Le centre-ville est d’ailleurs très prisé par les jeunes couples et les étudiants. Il est toutefois important de noter que certains facteurs sont à prendre en compte dans le calcul de cette rentabilité, comme le risque de vacance locative. Forte de sa demande locative très élevée, la ville de Niort n’est toutefois que très peu sujette à cette vacance, ce qui lui permet d’afficher un taux de rentabilité très intéressant.
2. Angers consolide sa place !
Elle était la ville où il fallait investir l’année dernière ! Angers perd une place cette année, mais reste sur le podium des environnements les plus propices aux bonnes opérations immobilières.
Prisée pour sa qualité de vie et sa localisation, Angers affiche cette fois encore une forte croissance pour l’investissement immobilier, notamment dans l’immobilier neuf. Avec une population composée de plus de 20% d’étudiants, cette ville propose un marché locatif extrêmement actif, particulièrement pour les petites surfaces.
Localisation
Dynamisée par l’ouverture d’une seconde ligne de tramway et les flux migratoires importants suite aux confinements, Angers voit son attractivité s’envoler depuis plus de trois ans. Cette très forte attractivité fait que sa population a explosé, ce qui a boosté le développement de grands projets urbains.
La ville est située au bord de l’autoroute A11. Cela lui ouvre un accès direct en 3 heures de Paris, et en seulement 1h30 par le TGV.
Angers n’est également qu’à une heure de Nantes par voiture. Son emplacement entre ces deux villes - Nantes et Paris - lui confère donc un attrait stratégique fort.
En termes de tension locative et de facilité d’accès au marché immobilier, la ville n’a pas à rougir face aux grandes agglomérations citées précédemment. Attention toutefois à ne pas vous positionner sur des surfaces trop importantes. Comme la grande majorité des locations sont destinées au secteur des étudiants ou des jeunes travailleurs, visez plutôt des surfaces compactes.
Prix au m2
Les prix de l’immobilier à Angers ont littéralement explosé : +70% sur 5 ans ! Un record en France.
En 2024, il faut prévoir en moyenne 3 400€/m2 pour un appartement ou une maison.
Le conseil de l'expert
Du fait de la forte croissance de la population, la ville souffre d’un manque d’offres immobilières. Les projets de logements neufs qui répondent notamment aux dernières normes énergétiques sont donc à privilégier.
Jusqu’en 2024, la ville d’Angers restait dans le zonage Pinel B1. C’était certainement l’une des meilleures villes de France pour réaliser un investissement immobilier dans le neuf avec le dispositif Pinel.
Loyers moyens
A Angers, le loyer mensuel médian pour un appartement de taille standard s’élève à 650€ contre plus de 1000€ pour une maison de 4 pièces par exemple. Bien entendu, ces valeurs varient selon la localisation géographique.
En centre-ville, du fait d’un pourcentage élevé (21%) d’étudiants, il faut viser les petites surfaces : un studio ou un T2 idéalement. Les trois pièces sont plutôt à privilégier en périphérie de la ville.
Rendement locatif estimé
Angers se situe à la troisième place des villes où le rendement locatif est le plus intéressant, avec un rendement moyen aux alentours de 6%. Mais comme nous vous le rappelons souvent chez Netinvestissement, le rendement seul ne fait pas tout. Vous devez également prendre en considération la profondeur de votre marché locatif. En d’autres termes, le risque de vacance locative. Or, à Angers, compte tenu de la forte tension locative, ce risque est très faible. En outre, nous pensons que les prix vont continuer de grimper au cours des prochaines années.
3. Nantes et ses environs
Nantes bénéficie d'une situation géographique privilégiée : à moins de 2h30 en TGV de Paris et à seulement 45 minutes de l'océan. Elle dispose par ailleurs d'un aéroport connecté aux principales agglomérations françaises et européennes. De nombreux projets de liaisons entre les grandes villes bretonnes visent à réduire les temps de trajet Rennes-Nantes, ce qui devrait également avoir un impact positif sur la valeur de l'immobilier dans la région.
Depuis 2012, la démographie nantaise est en forte croissance, avec une augmentation de plus de 6 % par an. La ville compte, d’ici l’horizon 2030-2035, accueillir 100 000 nouveaux habitants. Cet objectif s'accompagne d'une création continue d'emplois dans le bassin nantais. Ce sont ainsi plus de 18 000 postes supplémentaires qui ont été générés au cours des cinq dernières années.
Pour autant, il semble que Nantes ait atteint son plafond de verre : si la région continue d’attirer, c’est désormais vers les villes en périphérie qu’il faut vous pencher, si vous voulez bien investir en 2025.
Voici les 4 villes intéressantes où investir autour de Nantes :
- Saint Herblain
- Rezé
- Bouguenais
- Les Sorinières
En effet, celles-ci ont vu leurs prix immobiliers augmenter de près de 20% chacune au cours des 10 dernières années.
Localisation
Nantes se trouve à 2h30 de Paris en TGV. Comptez 4 heures par l’autoroute. La côte atlantique est à moins d’une heure en voiture. Il faut par exemple 55 minutes pour rejoindre Pornic, ou encore 1h30 pour rejoindre Noirmoutier.
Prix au m2
Le prix moyen d’un appartement est compris entre 4 000€ et 5 000€/m2. Les maisons, plus recherchées, voient leur prix estimé entre 4 000€ et 7 000€/m2, avec un tarif moyen aux alentours de 5 000 €/m2.
À titre de comparaison, la ville de Saint-Herblain, que nous vous conseillons plutôt de privilégier en 2025, est deux fois moins chère au mètre carré, alors qu’il n’y a que 25 minutes de voiture entre les deux centres-villes.
Loyers moyens
À Nantes, le loyer moyen est d’environ 14€/m2 pour un appartement, et 13€/m2 pour une maison. Alors qu’à St Herblain (où le prix d’achat est, en moyenne, je vous le rappelle, deux fois inférieur), de 11,5€/m2 pour un appartement et de plus de 13€/m² pour une maison. À Rezé, il faut compter entre 11€ et 12,5€/m2, que ce soit pour une maison ou un appartement.
Là encore, le rendement locatif et le potentiel de plus-value est significativement plus élevé que dans Nantes même.
Rendement locatif estimé
Si la ville de Nantes plafonne désormais en moyenne aux alentours de 4/5% de rendement locatif, les villes limitrophes offrent, en revanche, un rendement pouvant aller jusqu’à 7%.
4. Toulouse, encore très bien placée
La Ville Rose continue son chemin en s’offrant une nouvelle fois une place de choix dans notre top 10 pour 2024. Elle vise toujours la troisième place des métropoles françaises d’ici 2025, avec une population intra-muros qui devrait dépasser les 500 000 habitants. Entre 2017 et 2021, elle a accueilli plus de 25 000 nouveaux résidents et a créé près de 20 000 emplois. C’est l’une des villes les plus performantes dans la catégorie des villes de plus de 100 000 habitants.
Au 1er janvier 2024, la métropole toulousaine occupait d’ailleurs la 5ème place du classement des métropoles françaises les plus peuplées, avec 82 8000 habitants. Ceci la place juste derrière Bordeaux, qui compte près de 850 000 habitants.
La capitale française de l’aéronautique possède des atouts indéniables pour séduire et rassurer des investisseurs (notamment sur le dispositif Pinel). D'autant qu'à partir de 2025, il ne faudra plus que 3h30 pour rallier la capitale en TGV. Un nouvel atout pour cette ville, qui continue de s’agrandir d'année en année.
Tout comme Nantes, Toulouse a vu sa communauté urbaine augmenter fortement au cours de la dernière décennie. Si la Ville Rose a encore du potentiel en 2024, là encore, mieux vaut porter votre dévolu sur les villes limitrophes.
Voici 4 villes où investir en 2024 en périphérie de Toulouse :
- Balma
- Blagnac
- Cornebarrieu
- Aucamville
Ces communes bénéficient du dynamisme de Toulouse Métropole, tout en offrant un cadre de vie et des prix bien plus attractifs.
Localisation
Avec le prolongement de la LGV de Bordeaux à Toulouse, il ne faudra plus que 3h30 pour rejoindre la capitale. Son aéroport international lui confère également un atout majeur et participe à son dynamisme ainsi qu'à son développement.
Prix au m2
Le prix du foncier Toulousain poursuit lui aussi son ascension, un appartement se négociant actuellement entre 3 500€/m² et 5 000€/m², tandis que les prix au m² d’une maison se positionnent autour des 5 000€/m² - 6 000€/m². Ce sont principalement les quartiers comme Les Carmes ou Saint-Etienne qui affichent des prix plus élevés.
Comme bien souvent dans les villes, c’est l’hyper centre-ville qui reste le plus recherché. C'est donc évidemment là que les prix sont les plus élevés.
Si vous regardez le prix moyen au mètre carré dans les alentours, vous vous rendez compte, une fois encore, qu’il y a non seulement un décalage important, mais également un potentiel de revalorisation plus élevé.
- À Blagnac, par exemple, les maisons se vendent en moyenne à moins de 4 000€/m2. Ce prix a d’ailleurs augmenté de plus de 20% sur les 10 dernières années.
- À Cornebarrieu, comptez environ 3 000€/m2 pour une maison en moyenne, alors que la ville est à moins de 30 minutes du centre de Toulouse en voiture.
- À Aucamville, elle aussi à 30 minutes en voiture, les appartements comme les maisons se négocient généralement en dessous de 3 000€/m2. A l’instar de Blagnac, cette ville a aussi vu ses prix immobiliers grimper de plus de 20% sur la dernière décennie, signe de l’attractivité grandissante de la périphérie toulousaine.
Loyers moyens
En moyenne un appartement dans Toulouse se loue aux alentours de 15€/m2, 14€/m2 à Blagnac, et moins de 12€/m2 à Aucamville.
Rendement locatif estimé
Dans Toulouse intramuros, en fonction de l’emplacement de votre bien, le rendement locatif moyen varie entre 3% et 7%. Le taux de 7% étant pour les quartiers les plus « sensibles » et 3% pour l’hyper centre.
Le rendement moyen des villes limitrophes de Toulouse, en revanche, est d’environ 6%, mais il est basé sur le prix d’achat d’un bien immobilier aujourd’hui. Non seulement les loyers continueront à progresser dans ces villes, mais l’immobilier prendra encore de la valeur dans le temps. Cela revient à potentiellement optimiser doublement le rendement global de votre investissement, tant d’un point de vue du locatif que de la revalorisation foncière. Donc…
5. Montpellier : le soleil et la mer
À la 5ème place de notre classement, Montpellier et son agglomération ! Elle se classe régulièrement dans le palmarès des villes les plus attractives de l’Hexagone. La région affiche d’ailleurs une croissance démographique soutenue et l’une des plus fortes du pays, avec une moyenne de +4 000 habitants / an, et ce depuis plus de 10 ans. Il s’agit d’une des (rares) villes à avoir vu sa population augmenter sans discontinuité sur une décennie entière.
Localisation
Montpellier attire et continue donc d’attirer. Son climat méditerranéen, ses plages et ses nombreux festivals y sont pour beaucoup. La ville compte aujourd’hui plus de 500 000 habitants avec une augmentation de plus de 7 000 habitants rien que l’année passée.
Située au cœur d'une aire urbaine et sur un axe de communication important reliant l'Italie à l'est et l'Espagne à l'ouest, Montpellier bénéficie d’une position stratégique qui attire chaque année autant d'étudiants que de touristes. La métropole a construit une nouvelle gare TGV en prévision de la future ligne à grande vitesse jusqu’à Perpignan. Le développement des transports dans la ville favorise sa croissance, ainsi que le potentiel de développement de son marché immobilier.
Prix au m2
Sur la dernière décennie, Montpellier a vu le prix de ses biens immobiliers augmenter de près 36% pour les maisons et 30% pour les appartements.
Il faut compter en moyenne 4 200 €/m2 pour une maison (avec une fourchette de prix qui varie entre 2 500€ et 5 500 € /m2).
Les appartements sont un peu plus accessibles : 3 600€/m2 en moyenne.
Loyers moyens
Concernant les loyers, en revanche, ils sont plus élevés pour les appartements. En général 15€/m2, alors qu’ils se situent environ à 13€/m2 pour les maisons.
La demande est plus soutenue pour les petites surfaces à destination, notamment, des célibataires (nombreux à Montpellier) et des étudiants.
Rendement locatif estimé
Le rendement locatif moyen estimé dans Montpellier en 2024 varie entre 5% et 6% selon les quartiers. Si le centre de Montpellier est recherché, c’est du côté de « Port Marianne » que les prix et les loyers sont les plus élevés.
6. Lyon : ville historique du Rhône-Alpes
Lyon, tout comme Bordeaux, a vu ses prix immobiliers augmenter fortement au cours de la dernière décennie. Dans certains quartiers, les prix des belles maisons flirtent avec les 10 000 €/m2.
D’ailleurs, nous avons constaté un net ralentissement de la hausse des prix l'an dernier. Nous pensons qu’ils devraient se stabiliser, voire se corriger légèrement dans les prochaines années. En effet, la ville a connu pendant la dernière décennie une hausse de près de 30% sur la valeur de ses biens, tant pour les immeubles que les maisons.
Pourquoi ? D’un côté, des prix ayant trop augmenté et qui ont touché leur plafond de marché. De l’autre, une volonté de plus en plus marquée chez les Lyonnais de « quitter la ville » pour l’air frais de la campagne, ou du moins, de la périphérie.
Comme Nantes ou Bordeaux, si Lyon vous attire pour réaliser un investissement en 2025, intéressez-vous plutôt aux villes limitrophes.
Des villes telles que :
- Tassin la demi-lune
- Vénissieux
- Villeurbanne
- Brignais
Ce sont des villes où les prix sont encore abordables, tout en étant assez proches de Lyon. De plus, elles proposent un choix plus large de biens avec un jardin ou une terrasse, désormais très prisés des locataires.
Localisation
Le dernier recensement (réalisé en 2019) annonçait 523 000 habitants, ce qui fait de Lyon la troisième plus grande ville de France. L’agglomération continue d’afficher de bons indicateurs démographiques et immobiliers. Elle attire toujours autant d’investisseurs en quête d’un marché solide, stable et profond. Lyon est par ailleurs le second bassin d’emploi en France, ce qui lui « assure » une forte demande locative, et les retards enregistrés du nombre de constructions neuves ces dernières années ne fait qu’accroître le besoin.
Lyon se trouve à moins de 2 heures de Paris ou de Marseille en TGV, et reste la grande ville la plus proche des Alpes. C’est également la troisième ville aéroportuaire, proposant des vols vers plus d’une centaine de destinations nationales et internationales.
Prix au m2
Les prix de l’immobilier lyonnais reflètent son attractivité, faisant de Lyon la deuxième grande ville la plus chère de France. Les prix y ont fortement progressé depuis 5 ans. Pour un appartement neuf, il faut désormais compter près de 6 000€/m², quand vous pourrez trouver un appartement dans l’ancien pour environ 5 300€/m2. Mais attention, restez vigilants sur les nouvelles normes énergétiques. Aussi, si l’ancien vous attire, pensez à intégrer les éventuels surcoûts liés aux mises aux normes.
Pour les maisons, le prix est en revanche beaucoup plus élevé. Comptez 7 000 €/m2 en moyenne.
À titre de comparaison, à Tassin la demi-lune, il faut en moyenne 4 800€/m2 pour un appartement, et 6 500€/m2 en moyenne pour une maison. À Vénissieux, c’est encore moins cher : 3 000 €/m2 en moyenne pour un appartement, 4 000€/m2 en moyenne pour une maison.
Loyers moyens
Voici les loyers moyens pratiqués :
À Lyon même : 17,5€/m2 pour un appartement, 15,5€/m2 pour une maison.
À Tassin la demi-lune : 15€/m2 en moyenne, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.
À Vénissieux : 14€/m2 pour un appartement, 15€/m2 pour une maison.
Vous l’aurez compris, le rendement locatif sera donc bien plus intéressant à Vénissieux qu’il ne l’est à Lyon : en achetant un bien près de 50% moins cher à Vénissieux qu’à Lyon, vous le louerez, in fine, quasiment au même loyer.
Rendement locatif estimé
Visez entre 4% et 5% de rentabilité locative brute pour Lyon, et 6% pour les villes limitrophes.
RAPPEL : attention à ne pas tomber dans le piège du rendement locatif affiché « brut ». En particulier pour les logements anciens. Il vous faudra prévoir, calculer et anticiper de nombreux frais, charges et dépenses qui viendront potentiellement grever votre rendement avant d’arriver à un rendement net.
C’est l’une des raisons pour lesquelles il est bien souvent préférable de privilégier un investissement immobilier dans le neuf. Cela fait beaucoup moins de frais, de charges, de dépenses et de travaux à prévoir. Forcément, puisque c’est neuf et BBC (bâtiment basse consommation).
7. Rennes : vive la Bretagne
Rennes, comme l’ensemble de la Bretagne d’ailleurs, a pleinement bénéficié de « l’effet confinement » et a vu ses prix exploser au cours des deux dernières années. La Bretagne faisait en effet partie des dernières régions de France les plus en retard en termes de correction des prix immobiliers.
Jusque-là boudée (à tort) en raison notamment des nombreux a priori sur son climat, la Bretagne est désormais en plein boom, et sa capitale en profite pleinement. La prise de conscience du réchauffement climatique, le besoin profond des franciliens de quitter l’Île-de-France, ses prix attractifs et à sa proximité géographique avec Paris en font une des zones à privilégier en 2024.
Localisation
Rennes attire donc de plus en plus d’investisseurs immobiliers. La ville bénéficie d’un cadre de vie agréable, ainsi que d’un dynamisme économique et culturel très marqué.
L’investissement immobilier locatif à Rennes s'avère une très belle opportunité en raison de prix d'accession encore très raisonnables et d’une démographie en hausse constante depuis la mise en place de la LGV Rennes - Paris. Le marché locatif reste actif et tendu, permettant aux investisseurs de ne pas craindre de vacances locatives et d'assurer la perception de leurs revenus.
Prix au m2
Avec +16% sur 2 ans et plus 55% depuis 10 ans, Rennes est l’une des villes de France qui a vu ses prix le plus augmenter ces dernières années. Aujourd’hui, les maisons affichent un prix au m² de l’ordre de 5 000 € et les appartements 4 000 € du m². Cette augmentation significative traduit de la bonne dynamique immobilière que traverse la ville rouge.
Attention toutefois, le parc immobilier breton est souvent resté « dans son jus » et peut nécessiter une rénovation.
Loyers moyens
Aussi bien pour les appartements que pour les maisons, les loyers moyens au m² fluctuent entre 15€/m² et 16€/m².
Intéressant quand on sait que Rennes est à la 11ème place des plus grandes villes de France, juste derrière Lille (avec seulement 14 000 habitants d’écart). Il se pourrait bien que Rennes intègre le « Top 10 » des plus grandes villes de France en termes de population très prochainement.
Rendement locatif estimé
La ville de Rennes affichait jusqu’à très récemment l'un des meilleurs taux de rentabilité locative de France. En effet, en plus d’afficher un très faible taux de vacance locative, celui affichait l’année dernière un taux de 8,3%. Aujourd’hui, du fait de l’augmentation importante de la valeur des biens immobiliers, cette rentabilité a légèrement baissé pour se positionner aux alentours de 6%.
8. Marseille, l’appel du Sud
Absente de nos classements depuis quelques années, Marseille fait son grand retour dans le top 10 des villes dans lesquelles investir en 2O24. Son cadre de vie typique du Sud, sa proximité des grandes villes européennes (notez un développement important de l’offres d’infrastructures de transports dans les dernières années) et son bassin d’emploi font de la cité phocéenne une destination de choix dans le cadre d’un investissement locatif.
Localisation
Nous ne la présentons plus, Marseille est la ville du Sud par excellence, située à moins de 3h de Paris en TGV et 2 heures de Lyon, elle attire désormais bon nombre de famille souhaitant profiter du cadre de la ville de bord de mer, ainsi que de ses environs.
Il est également à noter que l’offre des transports en communs, notamment via avion s’est considérablement étoffée depuis quelques temps, et permet aux usagers de se rendre facilement dans un grand nombre de villes européennes.
Aujourd’hui, la métropole Marseillaise compte plus de 2 millions d’habitants, et un bassin d’emploi en perpétuelle croissance, surtout sur le secteur tertiaire.
Prix au m²
Les prix de l’immobilier à Marseille sont restés stables sur l’année 2023, après avoir connu un léger tassement sur le début d’année. La tension locative qui pèse sur la ville a très largement contribué à effacer la baisse d’activité sur les ventes immobilières. Et tous ces éléments ont contribué à maintenir le marché sur des bases fortes et cohérentes avec les valorisations que nous connaissons depuis quelques années.
Pour ce qui concerne les appartements, le prix moyen au m2 est de 3 722€/m2 alors qu’il est de 4 721€/m2 pour les maisons.
Concernant les appartements, le prix moyen au m2 est de 3 700€/m2 alors qu’il est de 4500€/m2 pour les maisons. Ces prix sont d’ailleurs relativement stables sur les dernières années bien qu’ayant connu une hausse de près de 35% sur la dernière décennie.
Rendement locatif estimé
La ville de Marseille affichait l’année dernière une rentabilité locative très correcte avec un rendement moyen de 6%. Cette rentabilité est souvent la même en fonction des villes. Celles où les biens affichent des prix de vente plus élevés sont aussi celles affichant des montants de loyers pratiqués plus élevés.
9. Strasbourg : la perle d’Alsace
Avec près de 300 000 habitants recensés en 2023, Strasbourg fait partie des dix villes françaises les plus importantes et se positionne cette année à la 9ème place du top 10 des villes à privilégier en 2024. Idéalement située, elle bénéficie parfaitement du dynamisme d’une grande métropole et du calme de la province.
La ville capitale de l’Alsace offre un cadre de vie et une situation géographique particulièrement prisée des cadres. Strasbourg a notamment développé de nouveaux projets immobiliers pour répondre à la demande de plus en plus forte. L’attractivité immobilière et le dynamisme économique sont soutenus depuis plusieurs années.
Localisation
Située à quelques kilomètres de la frontière Allemande, Strasbourg vise à bâtir une grande métropole transfrontalière, ce qui offre de nombreuses perspectives de développement. Depuis 2017 d’ailleurs, un plan de développement du réseau de transport entre les deux pays est en cours de construction et porte déjà ses fruits.
De nombreux transfrontaliers profitent de sa situation pour bénéficier des opportunités d’emploi de part et d’autre du Rhin.
Prix au m2
Strasbourg, comme toutes les villes de ce classement, a vu ses prix immobiliers fortement augmenter ces dernières années mais continue d’offrir un potentiel de croissance. Bien qu’ayant légèrement baissé sur les dernières années, c’est une augmentation de près de 30% de sa valorisation immobilière qu’a connu la ville de Strasbourg sur les dix dernières années.
Les appartements dans le centre se négocient en moyenne à 4 000 €/m2 (fourchette comprise entre 3 000€ et 5 500€/m2) quand les maisons peuvent encore s’acheter en moyenne à 3 700€/m2.
Les projets de construction neufs en périphérie de la ville sont à privilégier car ils s’inscrivent dans la mouvance générale constatée au niveau national. Les Français aspirent de plus en plus à davantage d’espace et d’air frais, un peu plus éloigné des centres-villes.
Loyers moyens
Avec la demande locative, les loyers ont eux aussi augmenté.
Par exemple, il faut 15,2€/m2 en moyenne pour un appartement, 13,3€/m2 pour une maison.
À NOTER : Strasbourg n’est pas pour le moment concerné par l’encadrement des loyers.
Rendement locatif estimé
Du fait de la grande disparité de l’état de l’immobilier à Strasbourg (de nombreux immeubles sont très anciens et n’ont pas été rénovés ou mis aux normes), les rendements locatifs varient entre 3% pour l’hyper centre et 7% pour les quartiers plus populaires. En moyenne, il oscille entre 4 et 5%.
Dans le neuf, et sans compter l’avantage fiscal, les rendements moyens oscillent entre 3,5% et 4% en moyenne.
10. Le Mans, l’outsider
Comme en 2024, la ville du Mans garde sa place dans notre classement.
Pourquoi ? Parce qu’elle incarne ces « petites » villes de Province qui attirent de plus en plus d’urbains en quête d’espace et de nature, et parce que la ville ne se situe qu’à 180 Km en voiture ou 45 minutes en train de Paris.
La ville du Mans a ainsi vu ses prix exploser : +15% en deux ans !
Le rendement locatif, du fait des prix immobiliers encore attractifs, en fait l’une des villes les plus rentables de France.
Avec le nombre de plus en plus important de Français désireux de quitter les grands centres urbains, le Mans fait partie des villes les plus prometteuses où investir en 2024.
Localisation
Le Mans fait partie des grandes villes du Grand Ouest de la France, située dans la région des Pays de la Loire et de la Sarthe.
La ville compte 144 000 habitants et plus de 220 000 pour son agglomération.
Le Mans ne compte pas moins de 130 grands projets de développements urbains qui doivent voir le jour d’ici à 2030 avec un budget de plus de 200 millions d’euros.
L'un des chantiers le plus emblématique de ce dynamise : la restructuration du centre commercial des Sablons dont l’achèvement est prévu pour 2025. Le centre commercial de l'Epau quant à lui sera entièrement reconstruit et livré au second trimestre 2025.
Prix au m2
Les prix de l’immobilier au Mans, bien qu’ayant déjà bien progressé, restent particulièrement attractifs. Moins de 2 000 € / m2 en moyenne ! À moins d’une heure de Paris avec un accès direct par le TGV… intéressant !
Comptez 1 800 € / m2 en moyenne pour un appartement et 2 100 €/m2 pour une maison. Attention, bien souvent il faudra prévoir quelques travaux.
Loyers moyens
Entre 9€ et 10€/m2 seulement en moyenne qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Le rapport locatif est donc fort intéressant.
Rendement locatif estimé
La rentabilité moyenne au Mans peut atteindre jusqu’à 9% de rendement. La ville offre donc de superbes opportunités. Mais soyez vigilants, le marché locatif, bien que dynamique, reste encore réduit, ce qui peut, potentiellement, vous exposer à un risque de vacance locative. Choisissez donc bien votre investissement et privilégiez les petites surfaces proches des universités.
Les critères clés pour un rendement locatif optimal
Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est essentiel d’examiner plusieurs critères au-delà du simple rendement brut affiché, car celui-ci ne prend pas en compte les frais et charges diverses. Parmi les principaux critères :
- Taux d'occupation : Un taux d'occupation élevé reflète une forte demande locative et un faible risque de vacance. Les quartiers bien desservis et prisés, notamment dans les zones d'affaires ou les quartiers en gentrification, garantissent souvent un taux de remplissage optimal.
- Prix d'achat et loyers moyens : La rentabilité dépend fortement du ratio entre le prix d’acquisition et le loyer annuel. Les loyers moyens pratiqués dans la ville ou le quartier doivent être en adéquation avec l’investissement pour assurer un rendement attractif.
- Dynamisme économique : Des villes en expansion économique ou dotées de grands projets d'infrastructure attirent les locataires et soutiennent les valeurs locatives. Nantes, par exemple, attire de jeunes actifs grâce à son marché d’emploi en plein essor.
Méthodes de calcul pour évaluer le rendement locatif
La rentabilité brute d’un bien immobilier se calcule en rapportant le loyer annuel au prix d’achat, multiplié par 100. Pour un calcul plus précis, il est possible de déduire les frais et charges pour obtenir la rentabilité nette, qui représente la réelle performance de l’investissement. Ce calcul peut également s’étendre à la rentabilité locative moyenne d’une ville, évaluée selon l’ensemble des biens locatifs de celle-ci.
Stratégies pour maximiser le rendement locatif
- Emplacement stratégique : Optez pour des emplacements avec une forte demande locative, comme les centres-villes bien desservis et les quartiers en développement. Une étude de marché peut révéler les tendances, loyers moyens et typologies de biens les plus prisés.
- Améliorations et rénovations : Investir dans des rénovations pour moderniser le bien (équipements modernes, matériaux durables) peut augmenter sa valeur locative et réduire les frais d’entretien.
Le marché immobilier français a profondément changé, notamment depuis 2020, avec une montée en attractivité des petites et moyennes villes bien desservies par les infrastructures de transport, telles que Bordeaux, Toulouse, Lille ou Montpellier. Ce mouvement a été accéléré par les confinements et la recherche de villes de taille moyenne offrant un cadre de vie agréable et un marché immobilier plus abordable que dans les grandes métropoles.
Pour un accompagnement personnalisé dans votre projet immobilier, n’hésitez pas à consulter nos chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement. Ils sauront vous aider à faire les choix les plus adaptés pour maximiser votre investissement et minimiser les risques.
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