1. Les classements
Avant même d'investir, nous vous conseillons de prendre le temps de lire l’ensemble des classements publiés sur les villes attractives françaises. Classements qui sortent en général en début d’année.
Ces classements ne sont pas porteurs de « parole divine », mais les journalistes spécialisés et les professionnels de l’immobilier font en général un travail de recherche assez approfondi permettant de jauger une ville par rapport à une autre, et surtout de vous faire une idée précise de leurs atouts.
Par exemple, il est intéressant de s’attacher à l’ensemble des critères, sans rester bloqué sur les points classiques d’évaluation que peuvent être l’attractivité économique ou l’emploi. La démographie, la notion de « bon vivre », sont aujourd’hui aussi très importantes à prendre en compte dans votre choix de ville où investir dans l'immobilier.
C’est ainsi que le grand ouest (Nantes, Bordeaux ou Toulouse) ressortent régulièrement en tête des cahiers spéciaux immobiliers, à la fois pour leur attractivité économique grandissante (aéronautique par exemple), leurs infrastructures en évolution (TGV etc.) mais surtout par l’envie que beaucoup de Français expriment d’aller s’installer dans ces villes.
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2. Les chiffres macro-économiques
Pour appuyer votre réflexion et approfondir concrètement votre analyse, vous pouvez trouver facilement un ensemble de données chiffrées. Ces statistiques permettent d'évaluer avec pragmatisme l’attractivité locative d’une ville. Dans ce domaine, internet est devenu un facilitateur incontournable.
Vous pouvez ainsi aisément accéder aux bases de données de l’INSEE, qui recense tous les chiffres dont vous avez besoin pour vous faire un avis.
- Le nombre d’habitants, la densité, l’évolution démographique (historiques), etc.
- La nomenclature de la population (sexe, âges, etc.)
- Le taux d’emploi, les taux de CSP (Catégories socio-professionnelles), le taux de chômage, etc.
- Les employeurs, les administrations, etc.
- La nomenclature des logements (collectifs, individuels etc.), leur taille (T1, T2, T3, etc.)
C’est un travail qui peut paraître fastidieux et un peu complexe car il implique une compréhension de ces données, mais c’est primordial avant de faire un choix. C’est d’ailleurs sur ces données très concrètes que les professionnels se basent pour axer leurs conseils.
3. Les collectivités locales
Nous vous conseillons aussi de vous rapprocher des collectivités locales, par exemple en visitant leurs sites internet qui foisonnent d'informations-clés.
Vous pourrez y découvrir des données très intéressantes et vous faire un avis sur l’avenir d’une région, d’un département, d’une communauté urbaine ou d’une ville. Certaines collectivités mettent même à disposition des informations très localisées (arrondissements, quartiers) qui permettent d'en apprendre plus sur le maillage commercial d’une ville, la répartition des crèches, écoles primaires et collèges, les infrastructures de santé, les axes de transport... et autres éléments déterminants pour attirer un locataire.
4. Les annonces locales
Vous pouvez (et devez) également faire un tour d’horizon des annonces locatives locales, soit directement en prenant contact avec des agences locales, soit par l’intermédiaire d’internet avec des sites comme leboncoin.fr, Seloger.com ou le plus récent Bienici.com.
Il va de soi que si vous voulez être cohérent dans votre recherche, il vous faut comparer des annonces et des biens comparables à celui que vous cherchez. Pour cela, définissez un cahier des charges et sélectionnez des biens en location qui y répondent. Par exemple, selon les critères suivants :
- Quartier : accessibilité, transports, infrastructures éducatives, etc.
- Date de construction : l’âge d’une résidence ou d’un bien immobilier a son importance dans le coût de sa gestion et de son entretien tant pour le propriétaire (charges de copropriété) que pour le locataire (électricité, chauffage, etc.).
- Les prestations globales : quel niveau de sécurisation (digicode, clôtures etc.), quel soin à la décoration, quels points positifs comparatifs (parking, garage, espaces verts etc.).
- L’orientation et l’étage du bien.
Cette démarche vous permettra bien entendu de comparer les prix pratiqués et d’ajuster vos projections financières mais surtout cela vous permettra d’évaluer l’offre locative locale. En effet, si les chiffres et les données statistiques ont un réel intérêt pour évaluer l’attractivité globale d’une ville, l’étude de proximité des annonces locatives vous informera sur le trop plein d’annonces par exemple (donc difficulté à louer), sur le type de demande (T1, T2 ou T3) et sur le niveau de prestations qu’il faut viser.
Par exemple, si vous vous apercevez qu’il y a beaucoup de T3 à louer dans une ville étudiante, cela est en fin de compte logique et ne veut pas dire qu’il n’y a pas de potentiel locatif, c’est simplement que les petites surfaces seront plutôt privilégiées par la population locative ciblée.
Il est sans doute préférable de prendre contact avec une agence locale par téléphone ou mail en expliquant votre projet pour avoir un aperçu de la réaction du professionnel et prendre en compte son avis et ses conseils.
5. La fausse annonce ou la fausse demande
Si ce n’est pas la panacée en termes de techniques, de plus en plus de futurs propriétaires locatifs « s’amusent » à mettre en ligne (sur internet car le coût est nul ou quasi nul) le bien qu’ils souhaitent éventuellement acquérir afin de juger concrètement de son attractivité. Cela demande c’est vrai du temps et un peu d’implication mais si vous avez un doute ou que vous souhaitez être parfaitement rassuré c’est en aucun doute le moyen le plus vérifiable.
Attention, les sites d’annonces locatives en ligne ne sont pas toujours pertinents. Parfois, leur audience (candidats potentiels à la locative) manque de sérieux.
Dans la même veine, vous pouvez contacter des agences en vous faisant passer pour un potentiel locataire avec des exigences qui correspondent au cahier des charges de votre future acquisition. Cela vous permettra de juger de l’offre de ces professionnels et de vous familiariser avec les contraintes de la zone ciblée.
Décider de faire un investissement locatif ne se fait jamais sur un coup de tête et les étapes à passer avant de réaliser cette acquisition sont nombreuses. N’oubliez pas de définir avant tout votre besoin, vos attentes et d’évaluer les conséquences d’un tel choix sur votre situation patrimoniale (fiscalité, risque, etc.). Une fois lancé, prenez le temps d’étudier la zone où vous envisagez d’investir et soyez proactif dans votre approche en tant que propriétaire. Essayez cependant au maximum de mettre votre affectif pur de côté car vous pouvez parfaitement faire un excellent investissement immobilier locatif dans un bien dans lequel vous ne souhaiteriez pas vous-même habiter. Et n’hésitez pas à vous inspirer des avis, conseils et classements professionnels à votre disposition pour gagner du temps.
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