Marseille, deuxième commune de France avec plus de 873 000 habitants, est un pôle majeur de l’économie de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Notamment grâce à son grand port maritime, qui est le premier port français en terme de volume de marchandise. L’ouverture de Marseille sur la Méditerranée fait de cette dernière, une commune cosmopolite et multiculturelle, propice aux échanges. La Cité Phocéenne prévoit d’ambitieux projets de développement afin de conserver cette image de ville qui évolue, aux yeux des investisseurs français.
1. Euromediterranée 1 : la Joliette, façade sur la Méditerranée
L’ancien quartier ouvrier, emblématique de la ville de Marseille, est aujourd’hui devenu le quartier des affaires, incontournable. Desservi par la ligne 2 du métro et les lignes 2 et 3 du tramway, c’est un quartier en mutation, qui a connu de nombreuses transformations ces dernières années afin de devenir le nouveau centre de gravité de la cité marseillaise. Ce site est donc parfait pour les jeunes actifs qui représentent plus de la moitié des acquéreurs de logements neufs. Euroméditerranée 1 avait donc pour objectif de réhabiliter une partie du centre-ville de Marseille très dégradée. Cette zone s’étend du la Belle-de-Mai, jusqu’à la gare Saint Charles, les universités et la Porte d’Aix.
Ce projet a donc été un véritable boost pour le quartier. Le bâtiment des Docks, qui longe la mer, a été transformé en bureaux modernes et de nombreux Marseillais viennent s'installer dans les appartements neufs ou rénovés de ce quartier. Depuis 2013, la Joliette a été transformé avec l'ouverture du Mucem, la Villa Méditerranée. En 2014, un centre commercial, Les Terrasses du Port, au bord de l'eau a été ouvert et des boutiques se sont installés sous les arcades rénovées de la Major. Depuis le début des travaux il y a plus d’une décennie, ce sont ainsi près de 37 000 emplois privés, 6 500 emplois publics et pas moins de 5 500 entreprises qui se sont implantés dans ce périmètre. La ville voit encore plus grand. En effet, le quartier peut accueillir au J1 plus de 15 yachts, dont les plus grands au monde, avec un nouveau port de plaisance depuis 2020.
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2. Euroméditerranée 2 : un pari sur l’avenir
Ce projet est la poursuite d’Euroméditerranée 1, il s’étend davantage vers le nord de la ville, allant de la Joliette aux Arnavauds. Son principal objectif est la construction de 14 000 logements neufs ainsi que la réhabilitation de 1 500 autres.
L’axe est mis au développement durable : l’énergie du quartier doit provenir entièrement de la mer, une première pour Marseille. Une véritable boucle à eau de mer dite «boucle de thalasso-thermie» pourrait fournir l’énergie nécessaire pour chauffer et/ou refroidir les bâtiments du périmètre via un réseau de pompes à chaleur.
La qualité de vie est mise en avant : la nature et les parcs sont très présents dans le projet. Notamment, la création d’un parc urbain, le parc des Aygalades, de 14 hectares. Un véritable havre de paix au cœur de la ville, de quoi rendre heureux tout locataire. Il est tout de même important de noter qu’aujourd’hui, la vie et l’ambiance du quartier reste à construire de toute part. Si il est encore difficile de s’y projeter, c’est un véritable quartier d’avenir qui va évoluer avec ses futurs habitants.
Le projet Euroméditerranée en chiffres c’est donc pas moins de 18 000 logements neufs construits, 270 000 m² de commerces et 40 000 nouveaux habitants*. Un véritable coup de boost économique pour la cité phocéenne.
Source : Euromediterranée
3. Le Vieux Port, centre historique
Depuis l’Antiquité, le quartier du Vieux Port est le centre culturel et historique de la ville de Marseille. Les biens s’y faisant rare l’offre immobilière y est extrêmement tendue. Ce qui fait le charme de ce quartier, petites ruelles traditionnelles, immeubles provençaux typiques ou encore la proximité immédiate avec le port et la Grande Bleue est aussi à l’origine de cette tension locative.
Le quartier affiche un charme certain. Il existe toutefois certains inconvénients, comme les difficultés de stationnement, qui sont compensés par le service de transport en commun très développé dans l’hyper-centre. Ces problèmes de circulation ont été en partie résolus car aujourd’hui, les biens neufs sont obligatoirement vendus avec une place de stationnement.
Le quartier du Vieux Port avait d’ailleurs bénéficié d’un second souffle en 2013 lorsque Marseille avait été élue Capitale de la Culture.
Ce quartier, jouissant d’une situation géographique idéale propose des prix légèrement élevés mais justifiés par le cadre géographique. Une forte population étudiante réside aussi sur le Vieux Port, augmentant les opportunités locatives.
4. 8ème arrondissement : le quartier bourgeois
Secteur très recherché, c’est un arrondissement qui a énormément de cachet. Lieu typique de la grande bourgeoisie industrielle marseillaise, il compte de nombreux biens très hauts de gamme. C’est un véritable quartier résidentiel au cœur de la ville. Les constructions neuves y sont assez rares et souvent très prisées. Notamment les appartements haussmanniens, emblématique du secteur.
Le secteur, situé à deux pas des plages du Prado Sud et du parc Borély, propose un environnement résidentiel verdoyant, tout en reliant le centre de Marseille en quelques minutes. Il est intéressant de noter que l’on retrouve dans le 8ème arrondissement, quelque uns des meilleurs établissements scolaires de la ville, tels que le Lycée de Provence, ou encore le Lycée Notre-Dame de Sion.
Les prix immobiliers se situent en moyenne à 5 000€ du m² oscillant entre 3 500€ et 7 000€ du m².
5. 6ème arrondissement : de Castellane à la Préfecture
Bénéficiant d’une localisation centrale, le 6ème arrondissement de Marseille attire souvent nombre d’investisseurs.. En effet, les commerces, les prestations de services ainsi que les transports en commun y sont très nombreux. Le 6ème possède beaucoup d’atouts pour faciliter la vie de ses habitants. L’architecture et les bâtiments anciens y sont très appréciés. Notamment son style Néoclassique, qui donne un côté majestueux au quartier. Aujourd’hui, le prix de l’ancien est légèrement supérieur à 4 400€ le m2, prix très attractif cette année pour la localité.
Cet arrondissement est également recherché par les étudiants, on y retrouve par exemple la faculté de médecine de la Timone à proximité.
6. Les Camoins / La Valentine (11ème) : l’arrière-pays
La ville de Marseille ne pouvant pas s’agrandir sur la mer, se développe de plus en plus à l’intérieur des terres, en direction du 11ème arrondissement, où les projets immobiliers neufs se multiplient. Au cœur de quartiers vallonnés tels qu’Eoures et les Camoins, naissent de beaux sites résidentiels souvent très recherchés pour des villas et résidences éloignées de l’agitation de la ville. Situé en plein cœur de la campagne de Pagnol, cette région de Marseille est définitivement emplie d’un charme tout particulier. On y retrouve d’ailleurs des golfs, centres commerciaux ou encore de nombreux services de qualité.
Situé à proximité de petits villages tels que la Treille et Allauch, le quartier n’est qu’à 20 minutes du centre-ville. Un réseau de transports en commun spécifiques a en effet été mis en place pour relier rapidement l’hyper centre de Marseille.
7. Éco-quartier « Allar » au nord de la ville
L'éco-quartier Allar, c'est plus de 58 000 m2 de logements, bureaux et équipements qui s'étendent sur 2,7 hectares. Ce quartier affirme d’ailleurs sa rupture avec les quartiers monofonctionnels des années 60-70, tout en offrant des prix accessibles.
Depuis 2018 - date d'achèvement des travaux - 2 800 personnes peuvent vivre, habiter ou travailler dans l’éco-quartier Allar, premier jalon de l’extension du périmètre d’Euroméditerranée et première opération emblématique de la future « Éco Cité » marseillaise. Le projet, s’inscrit en effet dans une opération plus globale de 170 hectares, qui vise à donner naissance à une Éco Cité exemplaire, l’une des briques marseillaises de la ville de demain.
C’est donc un projet qui attire de nombreux investisseurs, même si la vie, l’âme et l’ambiance du lieu reste à construire.
8. La Pointe Rouge : les vacances à l’année
Le quartier est situé au bord de mer, très proche des plages de sables, des activités nautiques, des bars et restaurants. Ce lieu de vie apporte une tranquillité certaine, tout en étant proche du centre ville et des services publics. Située en plein cœur du 8ème arrondissement, ce quartier offre une véritable tranquillité de vie et un accès rapide au centre-ville.
La Pointe Rouge représente une valeur sûre de l’immobilier sur du long terme. En effet, les plus-values envisageables sont tout à fait intéressantes. Seul point noir, le lieu a tendance à être victime de son succès en période estivale. En effet, très touristique, ce quartier de Marseille a tendance à vite être surpeuplé et les déplacements deviennent alors très compliqués.
9. Le Roucas Blanc / La Corniche
Nous parlons là d’un des quartiers d’exception de Marseille. Les prix dans ce secteur sont en adéquation avec le côté luxueux qu’il offre. Le quartier propose une vue sur Marseille, des biens atypiques et très peu de biens neufs à la vente, donc très recherchés. Le Roucas Blanc est un véritable village dans la ville, depuis plusieurs générations. Les opérations de ventes de bien y sont extrêmement rares, donc chères. Le 7ème offre un cadre de vie très appréciable, privilégié et unique dans le centre ville de Marseille.
Toutefois, ce luxe a un prix. En effet, il est de loin le quartier de Marseille où les prix immobiliers sont les plus élevés. Les appartements voient leur prix au m² avoisiner les 6 000€ du m² et les maisons environ 7 000€ quant à elles. La fourchette haute avoisine même les 10 000 € pour certains biens.
10. Saint-Loup (10ème) et Saint-Barnabé (12ème)
Quartier phare du projet d’embellissement Marseille Grand-Est, Saint-Loup se trouve à proximité du centre ville, à seulement 5km, il offre un environnement agréable et naturel. Le très important, point positif, est bien évidemment le prix de l’immobilier. Que ce soit pour l’ancien ou les programmes neufs, les prix sont très attractifs pour la ville de Marseille. Pour les nombreux investisseurs, la demande locative y est donc au rendez-vous. Le quartier dispose d’un atout qui n’est pas des moindres, à Marseille, une circulation facilitée. En effet, l’accès à l’A50 permet un lien direct : vers Aubagne, Toulon, Nice, mais aussi un accès au tunnel Prado Carénage : vers Vieux-Port, l’A55 et l’A7 (Marignane, Avignon, Lyon, Montpellier, l’Espagne).
En ce qui concerne Saint-Barnabé, situé à deux pas du tramway et du métro, c’est un quartier très résidentiel, calme, entouré d’espaces boisés. Le quartier offre une vue très agréable sur les collines ainsi que Notre-Dame de la Garde.
Ce quartier a vu ses prix au m² légèrement diminuer ces derniers temps, ce qui fait de lui un des arrondissements marseillais les plus attractifs. Les prix avoisinent aujourd’hui les 4 500€ du m². Saint-Barnabé regroupe donc, les commodités du centre-ville sans les inconvénients de l’hyper centre.
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Investir à Marseille c’est faire le choix d’une ville ancienne, de caractère, avec énormément de projets d’avenir. Nous pouvons voir que la modernité n’est pas en reste. En effet, les travaux d’aménagements ne cessent de voir le jour. Le Mucem, le Fonds Régional d’Arts Contemporain (FRAC). Les différentes initiatives pour rendre le quotidien des Marseillais sont aussi à souligner. La mairie y semble en effet sensible au vu de la quantité d’aménagements et de travaux réalisés.
Le plus difficile est donc de décider dans quel quartier investir parmi les choix évoqués précédemment. Marseille offre plusieurs choix aux investisseurs : Le premier est de viser des quartiers en plein réaménagement, comme celui d’Euroméditerranée 1 et 2, où des programmes neufs sont régulièrement commercialisés. Le second, se tourner vers les quartiers emblématiques de la ville, qui en font son charme. L’objectif d’un investissement à Marseille est de réaliser de belles plus-values ainsi que d’obtenir des rendements importants, car la demande locative y est globalement élevée. Si nous devrions préconiser un secteur parmi l’ensemble des choix évoqués précédemment, ce serait le quartier d’Euroméditerranée 2 ainsi que l’éco quartier Allar, qui sont de belles opportunités sur l’avenir.
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