1. Nice et sa métropole
Mise en place le 31 décembre 2011, la métropole de Nice Côte d’Azur est née de la fusion de 49 communes, situées autour de cette grande ville, et regroupant 550 000 habitants. La création de la métropole niçoise a principalement permis un développement économique ainsi que celui des transports en commun.
Depuis l'inauguration de la ligne de tramway Ouest-Est (ligne 2), qui relie l'aéroport au port en traversant le centre-ville la ville prévoit également la ligne 5, qui desservira l'Est de Nice d'ici 2026 pour répondre à la demande croissante en transport public décarboné.
En parallèle, le projet de TGV reliant Nice à Paris en 3h50 avance avec le soutien de l'État, visant à désengorger l'aéroport en réduisant la dépendance au transport aérien et en améliorant la connectivité avec le reste de la France.
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2. Des atouts touristiques
L’histoire de Nice s’est construite sur le partage, l’accueil et l’inspiration pour devenir aujourd’hui une des principales destinations de l’industrie touristique internationale. 2ème destination touristique de France, avec en moyenne 4,5 millions de visiteurs. Nice est désormais inscrite sur la Liste du patrimoine mondial de l'UNESCO pour son rôle dans l'invention du tourisme moderne et son patrimoine architectural unique, qui inclut de nombreux bâtiments inspirés de la Riviera et influencés par des courants culturels européens. Parmi les événements emblématiques, le Carnaval de Nice et le Festival de Jazz de Nice continuent d'attirer un large public, tandis que de nouveaux festivals tels que les Plages du Rire et les expositions au Musée Masséna renforcent l’attractivité culturelle de la ville.
En 2024, Nice accueille également des étapes importantes du Tour de France, des concerts d’artistes mondialement connu (Travis Scott par exemple cette année) mais aussi des évènements sportifs connus comme les matchs de l’OGC Nice. Nice est régulièrement qualifié en compétition européenne au football.
En parallèle, le tourisme d'affaires se développe : Nice est le deuxième pôle de congrès en France après Paris, avec des infrastructures modernes comme le Palais des Expositions et le Palais Nikaïa, qui accueillent chaque année environ 2 millions de visiteurs d’affaires.
3. La proximité des transports en commun et son développement
Comme de nombreuses villes en France, Nice connaît d’importants problèmes de circulation. Il est donc primordial d’effectuer un choix judicieux sur l’emplacement du bien que l’on souhaite acquérir. Le premier facteur à intégrer est la situation géographique de votre investissement immobilier à Nice, la proximité des transports en commun par exemple ou encore celle des installations autoroutières : c’est le critère qu’un locataire potentiel prendra en compte.
Le projet de la ligne 5, en cours de réalisation, vise à relier Nice à l’Est de la métropole, incluant les quartiers comme l’Ariane et les communes de La Trinité et Drap. Ce projet fait partie du Plan Climat de la Métropole Nice Côte d'Azur, contribuant à réduire les émissions de CO₂ en retirant de nombreux véhicules de la circulation.
En parallèle, le pôle d’échanges multimodal Nice Saint-Augustin est une infrastructure phare qui vise à renforcer l’intermodalité dans la ville. Ce pôle permet de connecter les tramways, les bus, les trains TER et TGV, ainsi que l’aéroport. Il inclut également des solutions de stationnement et des stations de vélos partagés, facilitant l’accès au quartier d’affaires Grand Arénas, à proximité immédiate de l’aéroport international de Nice.
Ces nouvelles infrastructures permettent à Nice de proposer des options de transport plus durables et d'accroître la mobilité de ses résidents, tout en offrant aux investisseurs une attractivité pour les biens situés à proximité des lignes de tramway et du pôle multimodal.
4. Disparités selon les secteurs
Le choix du secteur fait partie des points importants lors d’un investissement locatif. Il faut donc garder en tête qu’un bon emplacement se trouve généralement à proximité des commerces, transports, écoles. Le secteur Est de la ville, principalement le quartier ZEP de l’Ariane est un secteur aujourd’hui encore sensible. Longtemps laissé à l’abandon, l’objectif de la commune, depuis plusieurs années est de l’améliorer. Dans le cadre du programme national de rénovation urbaine, de nouvelles constructions y sont en cours.
De même, le quartier des Moulins fait l’objet de vastes projets de réhabilitation. L’ambitieux projet de rénovation y inclut la requalification de plusieurs bâtiments et l’ajout d’espaces verts, afin de redonner un élan à ce secteur souvent perçu comme enclavé et en difficulté.
À l’opposé, des secteurs comme le Carré d’Or et le Vieux Nice offrent un cadre plus attractif et un rendement locatif plus élevé, bénéficiant d’une forte demande touristique. Ces quartiers sont connus pour leurs attractions culturelles et historiques, ce qui en fait des investissements sûrs bien que plus onéreux.
5. Les quartiers où investir
Nice propose des quartiers variés pour l’investissement immobilier, chacun avec des atouts distincts en matière de rentabilité et d’attrait locatif.
- Le Vieux Nice : Quartier historique, le Vieux Nice attire pour sa richesse patrimoniale et son ambiance unique. C’est l’un des secteurs les plus prisés, tant pour le tourisme que pour la location à long terme. Ici, les prix sont autour de 6 000 €/m², avec une demande élevée pour les locations saisonnières grâce aux attractions comme le cours Saleya et la Coulée verte.
- Le Carré d’Or : Situé au cœur de Nice, ce quartier chic est connu pour ses commerces de luxe et ses espaces verts. Les biens ici sont coûteux, environ 7 500 €/m², mais la demande y reste soutenue, surtout pour les locations de longue durée et de courte durée pour une clientèle haut de gamme.
- Le Port-Garibaldi : En plein développement, ce secteur dynamique attire de plus en plus d’investisseurs, notamment pour des locations étudiantes et saisonnières. Les prix oscillent entre 4 500 et 8 500 €/m² selon l’état du bien, et sa proximité avec le Vieux Nice et la ligne de tramway en fait un choix stratégique.
- Mont-Boron et Cimiez : Ces quartiers résidentiels, calmes et verdoyants, offrent un cadre exclusif avec des biens de haut standing, souvent recherchés par une clientèle internationale. Le prix du mètre carré peut y atteindre 8 000 €, en particulier pour le Mont-Boron, connu pour ses vues imprenables sur la mer et ses résidences de prestige.
- Libération-Borriglione : Quartier en pleine transformation avec des infrastructures modernes comme la halle gourmande et une forte desserte par tramway, ce secteur séduit pour des investissements locatifs accessibles, avec des prix autour de 6 500 €/m². La demande locative y est soutenue grâce à la proximité des universités et des commerces.
6. L’évolution du pôle étudiant
Nice renforce son attractivité en tant que ville étudiante, notamment grâce aux nombreuses formations proposées par l'Université Côte d'Azur, qui regroupe plus de 45 000 étudiants. Ce campus accueille une large variété de disciplines, allant des arts aux sciences en passant par les technologies numériques, et dispose de plusieurs campus, notamment Valrose, Carlone, Saint Jean d'Angély et Fabron, chacun avec des infrastructures modernes et des centres de recherche innovants.
Des événements réguliers comme le Salon de l'Étudiant ou le Studyrama se tiennent chaque année, attirant des milliers de jeunes désireux de se former dans la région niçoise. Les associations étudiantes jouent également un rôle important dans l'animation de la vie étudiante sur les campus, renforçant le sentiment d'appartenance et de dynamisme.
L'attractivité de Nice pour les étudiants nationaux et internationaux se traduit par une demande soutenue de logements étudiants et une rentabilité locative élevée, surtout autour des campus principaux et dans des quartiers comme Libération et Valrose, réputés pour leurs commodités et leur proximité des facultés.
7. Misez sur le secteur Sophia Antipolis
Fondée en 1969, Sophia Antipolis est aujourd'hui reconnue comme la première technopole d'Europe, accueillant plus de 2 500 entreprises et offrant environ 40 000 emplois dans des secteurs de pointe comme l'intelligence artificielle, la cybersécurité, les biotechnologies, et les technologies de mobilité. Avec plus de 5 000 étudiants et 4 500 chercheurs, la technopole est un carrefour d’innovation, attirant des entreprises internationales comme Renault Software Labs, Bosch Vision Tech, et Symphony (licorne de la Silicon Valley).
Sophia Antipolis continue de s’agrandir, avec des projets d’infrastructures dédiés au développement durable et à l’innovation. La zone compte de nombreuses résidences pour les professionnels et chercheurs, renforçant son attractivité en tant que lieu de vie autant que de travail. Cette dynamique contribue à une demande croissante en immobilier résidentiel et locatif, offrant ainsi aux investisseurs un potentiel de rentabilité intéressant, particulièrement dans le contexte d’un bassin d’emploi internationalisé et diversifié.
8. Un nouveau Nice
Nice a pour projets, des développements démographiques et économiques entrainant plusieurs programmes de constructions ou de rénovations. La réalisation d’une Eco-Vallée inscrit la métropole azuréenne dans une nouvelle phase de développement économique, social et urbain.
L’Éco-Vallée comprend plusieurs projets phares, dont la technopole urbaine Nice Méridia, un espace de 200 hectares destiné aux entreprises innovantes dans les secteurs de l’environnement, des technologies vertes et de la santé. Nice Méridia est déjà partiellement opérationnelle avec des logements, des espaces pour les startups et des bureaux loués à des entreprises comme IBM.
Le projet intègre également le pôle d’échanges multimodal Grand Arénas, situé près de l'aéroport de Nice, qui facilitera les déplacements en reliant tramway, train et bus. Ce centre prévoit également un nouveau parc des expositions international prévu pour 2028, renforçant le rôle de Nice comme pôle majeur pour le tourisme d’affaires sur la Côte d'Azur.
La ZAC Le Hameau de La Baronne à La Gaude fait également partie de l’Éco-Vallée. Ce quartier vert de 570 logements met en œuvre des techniques innovantes pour la gestion des eaux de pluie et des normes strictes en matière d’efficacité énergétique, visant à favoriser une urbanisation durable au sein de l’Éco-Vallée.
9. Une métropole sécurisée
Nice se distingue par sa politique proactive en matière de sécurité publique, placée au cœur de ses priorités urbaines. Sous l'initiative du maire Christian Estrosi, la ville a renforcé ses moyens de surveillance et de prévention avec 3 900 caméras de vidéoprotection connectées à un centre de supervision urbain, ce qui en fait l'une des villes les plus surveillées de France. Nice a également installé 250 bornes d’appel d’urgence dans des lieux stratégiques tels que les écoles et lieux de culte, permettant une intervention rapide en cas d'incidents. Ces dispositifs sont reliés au Centre de Supervision Urbaine (CSU), où les technologies d’intelligence artificielle aident à détecter les incidents en temps réel et à guider les agents sur le terrain.
Le projet de l’hôtel des Polices à Saint-Roch, prévu pour 2025, centralisera les services de police nationale et municipale, intégrant un centre d’hypervision urbain, ce qui permettra une coordination renforcée des forces de sécurité pour une réponse plus efficace aux urgences et une prévention accrue des actes de délinquance.
Ces avancées font de Nice une « Safe City » et augmentent le sentiment de sécurité pour les résidents comme pour les investisseurs.
10. Chiffres clés
Le marché immobilier niçois continue d'afficher une croissance dynamique en 2024. Le prix moyen des appartements à Nice s’établit autour de 5 207 €/m², avec des variations importantes selon les quartiers. Par exemple, des quartiers comme Mont Boron atteignent des prix élevés, autour de 8 241 €/m², tandis que d'autres secteurs comme Riquier se situent à 4 633 €/m². Pour les maisons, le prix moyen est plus élevé, atteignant 6 034 €/m², avec des valeurs maximales pouvant aller jusqu'à 8 371 €/m² selon les emplacements*.
Côté location, le loyer médian est estimé à 25 €/m², avec une augmentation de 9%** sur l’année écoulée. La rentabilité locative moyenne dans les quartiers prisés reste élevée, ce qui attire de nombreux investisseurs, d’autant plus que la demande locative est soutenue par le tourisme et la population étudiante. Le marché de la location saisonnière demeure aussi attractif, offrant des rendements compétitifs, notamment dans des secteurs comme le Vieux Nice.
* source : MeilleursAgents
** source : LeFigaro Immobilier
Métropole azuréenne attractive, offrant un cadre de vie exceptionnel entre mer et montagne, notamment grâce à sont climat, elle attire chaque année de plus en plus de nouveaux arrivants. Qu’il s’agisse de séniors, d’étudiants ou tout simplement des personnes en mutation professionnelle. Le dynamisme de la ville permet d’offrir une large gamme de produits d’investissements locatifs divers et variés.
À propos de l'auteur
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