1. Investissement locatif dans l'ancien : les dispositifs Pinel et Denormandie

Le dispositif Pinel :

Le dispositif Pinel est entré en vigueur le 1er septembre de l’année 2014 afin de proposer un dispositif de défiscalisation plus souple et incitatif que la loi Duflot entré en vigueur le 1er janvier 2013.

En réalité ce dispositif Pinel n’a rien de nouveau pour les investisseurs car ce n’est qu’un réajustement et une extension de la Loi Duflot. Ce dispositif fiscal Pinel permet ainsi aux particuliers qui souhaitent investir dans de l’immobilier locatifs neufs ou ancien pour les plus férus de gros travaux, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur leur revenu, vous imaginez bien qu’il y a de nombreuses conditions afin d’être éligible à ce dispositif.

Les voici :

Respecter le plafonnement des loyers et des revenus des locataires définis par l’État,
Respecter le niveau global de performance énergétique minimal définis par l’État,
Respecter l’emplacement du bien, autrement dit dans une zone dite « tendue » ou l’offre est nettement inférieur à la demande (Zone A bis, zone A et zone B1)
Respecter les durées de location 6, 9 ou 12 ans afin de percevoir l’avantage fiscal garanti (10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et enfin 17,5% pour 12 ans à partir du 1ier janvier 2023)
Et enfin respecter l’environnement du logement, il doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, vous ne pouvez en effet plus rendre une maison individuelle éligible à ce dispositif et ainsi espérer percevoir tous les avantages fiscaux.

Ce dispositif permet ainsi de diminuer le besoin de nouveaux logements en France qui est de 800 000 nouveaux logements d’ici 2035 et permet ainsi de répondre aux besoins de la population en poursuivant les tendances actuelles.

Nous parlons donc ici d’un dispositif qui nous permet de générer des revenus locatifs complémentaires pendant une durée allant de 6 à 12 ans (dans la limite de 300 000 euros investis et d’un respect de 5 500 € par m²), tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 52 500 euros.

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Le dispositif Denormandie :

Le dispositif Denormandie est entré en vigueur bien plus tard que le dispositif Pinel présenté ci-dessus.

En effet il est apparu en janvier 2019 afin de compléter les offres de défiscalisation en France.

Ce dispositif de défiscalisation est éligible uniquement aux biens anciens nécessitant un grand nombre de travaux afin de lutter contre la précarité et le « mal logement » mais surtout la vétusté des biens immobiliers. Cela permet donc de réhabiliter complétement des logements, d’augmenter leur performance énergétique et ainsi permettre à des personnes de se loger dans des conditions décentes.

A ce jour, la France fait en effet face à un constat plus qu’alarmant : sur 36 millions de logements, plus de 3 millions sont vacants et ne sont donc pas éligible à la location. Fort de ce constat, le dispositif Denormandie vient essayer d’inverser la tendance et ainsi faire baisser ce nombre de moitié assez rapidement. La réduction d’impôts octroyée aux investisseurs en contrepartie de leur investissement sert donc à motiver les contribuables qui y voient là une opération « gagnante-gagnante ».

Afin d’être éligible à ce dispositif immobilier de défiscalisation certaines conditions sont toutefois à respecter, les voici :

Le montant des travaux doit au moins être égal à 25% du coût du logement, donc si vous achetez un logement à réhabiliter à 150 000€ vous devrez prouver que vous avez réalisé des travaux pour un montant minimum de 37 500€, votre investissement sera alors de 187 500€,
Les travaux doivent améliorer considérablement les performances énergétiques établies par l’État (d’au moins 30% ou alors représenter 2 types de travaux sur 5 établis : Isolation des combles, des fenêtres et des murs, changement de chaudière, et changement de production d’eau chaude),
La durée de mise en location est de 6, 9 ou 12 ans. Attention à bien les respecter afin de bénéficier de la réduction d’impôts (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et enfin 21% pour 12 ans),
Le bien doit se situer dans l’une des 222 villes du Plan Action Cœur de Ville,
Les loyers sont plafonnés afin de permettre aux personnes les plus dans le besoins de bénéficier d’un logement à un prix abordable,
Et enfin, les travaux doivent être achevés le 31 décembre de l’année suivante de l’acquisition du bien immobilier.

Nous parlons donc ici d’un dispositif d’immobilier ancien qui nous permet de générer des revenus locatifs complémentaires pendant une durée allant de 6 à 12 ans (dans la limite de 300 000 euros et 5 500 € par m²), tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 euros.

2. Les principales différences entre le dispositif Pinel et Denormandie

Les zones éligibles :

Les zones d’habitations éligibles au dispositif Pinel et au dispositif Denormandie ne sont pas les mêmes. Les deux dispositifs ont en effet un zonage bien distinct.

La loi Pinel s'applique dans les zones dites " tendues ", où l’offre immobilières en ville ou en campagne est bien inférieure à la demande. Ainsi, les logements situés dans les zones A Bis, A et B1 peuvent être éligibles à ce dispositif de défiscalisation. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2018, mais vous percevez tout de même vos avantages fiscaux si vous avez acheté un bien immobilier Pinel dans ces zones avant 2018 et que votre durée d’engagement n’est pas révolue.

Les zones éligibles au dispositif Denormandie sont plus limitées. D’ailleurs pour ce dispositif nous ne parlons pas de zones mais de villes éligibles, car pour espérer percevoir les réductions associées à ce dispositif défiscalisant il faut que les biens immobiliers destinés à la location soient dans l’une des 222 villes définies par le Plan Action Cœur de Ville.

Il s'agit ainsi de villes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire et ayant souscrit à la démarche "Cœur de Ville". Leur objectif étant de lutter contre l'abandon des centres-villes et de renforcer leur attractivité et leur dynamisme afin de préserver le parc immobilier français.

A noter que les zones éligibles au dispositif Pinel ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie et vice-versa, ce qui signifie qu’aucun doublon ne peut être fait dans une même ville. Cela est peut-être un critère de choix entre ces deux dispositifs, à vous de savoir.

Les biens éligibles :

Le dispositif Pinel vous permet d'acheter un logement neuf, un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ou un logement ancien à réhabiliter. Il s'agit aussi bien de logements réhabilités que de propriétés qui seront transformées en logements. Pour être éligible, le logement doit être jugé impropre à l'occupation humaine et ne pas remplir au moins quatre des conditions de décence énoncées à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En outre, le bien doit être obsolète en termes de performance énergétique.

Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Denormandie ne vise que le parc de logements anciens. Il permet également la réhabilitation ou la transformation d'un bâtiment en résidence. Toutefois, ces conditions d'éligibilité sont moins contraignantes que celles du dispositif Pinel. En effet, le dispositif Denormandie exige une quantité minimale de travaux à réaliser, qui ne peut être inférieure à 25% du coût total de l'investissement.

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Voir aussi :

Loi Pinel : nos 10 conseils pour réussir son investissement (retour d’expérience)

Les critères de réhabilitation :

S'il n'y a certes, de fait, pas de travaux à réaliser sur les biens neufs acquis sous le dispositif Pinel, ce n'est pas le cas pour les logements rentrant dans les dispositifs Pinel Ancien et Denormandie.

Le dispositif Pinel Ancien va impérativement imposer à l’investisseur de remplir tous les critères de décence et surtout de performances énergétiques après travaux. Ces travaux doivent être réalisés par des entreprises agréées afin que l’expert chargé de l’évaluation du bien après travaux puisse valider les travaux réalisés.

Quant au dispositif Denormandie, comme nous l’avons vu, les travaux de réhabilitation doivent impérativement être égaux ou supérieurs à 25% du prix d’achat du bien immobilier sur un des trois critères ci-dessous :

L'amélioration de la performance énergétique du bien d'au moins 20% pour un appartement et 30% pour une maison ;
La réalisation d'au moins deux des cinq travaux suivants : le remplacement de la chaudière, l'isolation des murs, l'isolation des fenêtres, l'isolation du grenier et la modernisation du système de production d'eau chaude.
L'installation d'une nouvelle surface, comme un garage, une terrasse ou un balcon.

A noter que tout comme pour le dispositif Pinel, les travaux de réhabilitation doivent être impérativement réalisés par un professionnel qualifié de "garant de l'environnement" (RGE).

Tableau récapitulatif :


	Dispositif Demorandie	Dispositif Pinel :
Réduction d’impôt :	12% / 18% / 21%	Jusqu’au 31/12/2022 : 12% / 18% / 21% En 2023 : 10,5% / 15% / 17,5% En 2024 : 9% / 12% / 14%
Durée d’engagement :	6 ans, 9 ans et 12 ans	6 ans, 9 ans et 12 ans
Économie globale :	36 000€ / 54 000€ / 63 000€	31 500€ / 45 000€ / 52 500€
Zones éligibles :	Villes faisant partie du Cœur de ville	A Bis / A / B1
Plafond investissement annuel :	2 logements par an, plafonné à 300 000 € travaux inclus (25% minimum du prix d’achat) et 5 500 € du m²	2 logements par an, plafonné à 300 000 € et 5 500 € du m²

Pinel ou Denormandie : quel dispositif de défiscalisation choisir ?

Vous l’aurez compris, la Loi Pinel est une réforme de l'immobilier initiée par le gouvernement en 2015. Elle vise à accroître l'offre de logements neufs, répondant aux derniers critères en matière de couts énergétiques et offrant des loyers abordables, à encourager les investisseurs à investir dans l'immobilier et à soutenir la construction de logements neufs. Ces investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 17,5% du prix d'acquisition du bien immobilier.

La Loi Denormandie est quant à elle une réforme de l'immobilier initiée par le gouvernement en 2018. Elle vise à encourager l'investissement dans l'immobilier ancien et à redynamiser le marché des logements anciens tout en le rénovant. Ces investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du prix d'acquisition du bien immobilier.

Ainsi les deux lois sont intéressantes pour les investisseurs et offrent de nombreux avantages fiscaux et financiers à ceux qui décident d'investir. La Loi Pinel est idéale pour les investisseurs souhaitant acheter un bien immobilier neuf et ainsi récupérer le bien au bout des années de défiscalisation pour en faire sa résidence principale, le revendre pour encaisser le gain capitalistique ou continuer la mise en location en meublée par exemple.

La Loi Denormandie est particulièrement adaptée pour celles et ceux qui souhaitent investir dans un bien immobilier ancien et bénéficier d'une réduction d'impôt sur le prix d'acquisition plus élevé. Cependant, il est important de noter que chaque loi présente des conditions différentes et qu'il est nécessaire de bien comprendre ces conditions avant de procéder à un investissement. Alors n’hésitez pas et contacter l’un de nos experts en immobilier si vous avez la moindre question !

En résumé...

Les dispositifs Pinel et Denormandie offrent une solution intéressante pour les contribuables qui souhaitent bénéficier d'avantages fiscaux en investissant leurs impôts dans un bien plutôt que de les envoyer à « fonds perdus ». Ces dispositifs offrent à la fois une réduction d'impôts et une sécurité patrimoniale, ce qui les rend très attractifs pour les investisseurs. Il est important de bien comprendre les règles et les conditions associées à ces dispositifs avant de les mettre en place, afin de tirer le meilleur parti de leurs avantages. Dans tous les cas, il est préférable de demander l'aide et l’accompagnement d'un professionnel tel que Netinvestissement pour bien comprendre les conséquences des dispositifs Pinel et Denormandie et pour bien les mettre en place.

À propos de l'auteur

Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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