1. Qu'est-ce que la garantie loyer impayé (GLI) ?
La garantie loyer impayé est une assurance destinée aux propriétaires bailleurs qui permet de couvrir les risques de loyers impayés par leurs locataires. Elle permet aux propriétaires de se protéger face aux pertes financières causées par des locataires qui ne paient pas leur loyer, qui quittent le logement de manière inattendue ou bien qui ne règlent pas leurs dettes avant de partir telles que les charges. La garantie loyer impayé peut prendre différentes formes, la forme d’une caution, d’une assurance ou encore d’une garantie bancaire. Cette garantie est souvent demandée par les propriétaires avant la location d’un logement cependant cette garantie de loyer impayé dispose de limites et pour bénéficier de cette assurance loyers, il est important de se renseigner de manières bien précises, de lire attentivement les termes et conditions avant de souscrire à cette assurance.
1. Que couvre la Garantie loyer impayé (GLI) ?
La garantie de loyer impayé permet de couvrir en grande partie les pertes financières que peut subir le propriétaire bailleur. Parmi ces dettes financières sont comprises : le loyer impayé, l’absence de locataires, les frais de procédure et les éventuels frais de justice. Les coûts liés à la remise en état du logement en cas de dégradation de la part d’un locataire peuvent être inclus dans l’offre choisie par le propriétaire bailleur. Dans certains cas, cette garantie peut couvrir les frais de recherche d’un nouveau locataire lors de l’abandon d’un logement de manière imprévu. En fonction de l’offre choisie et donc de son étendue le propriétaire aura une GLI qui couvre plus ou moins de choses et le prix de la cotisation mensuelle va varier en fonction de tous ces éléments.
2. Comment fonctionne la GLI ?
Dans un premier temps, le propriétaire bailleur va demander à son futur locataire de lui fournir une garantie si celui-ci laisse des dettes au moment de son futur départ, qui peut être une caution ou une garantie bancaire. Il est important que le propriétaire bailleur la demande lors du montage du dossier et donc avant l’entrée dans le logement. Si le locataire ne respecte pas ses engagements qui sont de payer le loyer et de ne pas quitter le logement sans avoir réglé ses dettes alors à ce moment-là, le propriétaire peut récupérer les sommes en caution afin de couvrir toutes les dettes financières subies.
Mais le locataire peut ne pas payer son loyer une fois qu’il est entré dans le bien et y demeurer. Le propriétaire se retrouve alors avec une absence de loyers et un bien qu’il ne peut relouer car occupé par le locataire mauvais payeur. Le propriétaire peut aussi mettre du temps à retrouver un locataire entre deux locations. Et ce genre de mauvaises surprises peut entrainer des frais financiers (huissier, justice etc.).
Dans ce cas, le propriétaire bailleur va devoir remplir une demande de paiement auprès de l’entité qui a fourni la GLI, tout en lui fournissant des preuves du loyer impayé, des dettes impayées qui sont dues par le locataire ou du manque à gagner si le bien est vide. C’est cette entité qui examinera la demande faite par le propriétaire bailleur afin de valider ou non le versement de fonds et donc de couvrir au mieux les pertes financières subies.
En sachant que chacune des entités qui sont en mesure de fournir une garantie de loyer impayé ont des limites et des exclusions différentes qui sont notées dans les termes et les conditions que le propriétaire doit impérativement lire avant de souscrire à cette assurance.
3. Pourquoi souscrire à la GLI ?
La garantie des loyers impayés vous est généralement adressée si vous êtes à la recherche d’un outil fiable et performant qui puisse vous être utile lors de la gestion de votre ou vos biens locatifs que ce soit une maison, un appartement ou encore une place de parking. L’assurance loyers impayés n’est pas obligatoire mais très conseillée, a fortiori si le bien ou les biens que vous louez ne se trouvent pas proches de chez vous.
Le risque d’impayés ou d’absence de paiement de loyers entraine évidemment des pertes financières comme je l’écrivais précédemment. Au-delà de la perte de rendement de votre investissement temporaire que cela implique, cela peut entraîner une conséquence plus lourde si vous avez emprunté pour acquérir le bien loué et que vous comptez sur les loyers pour équilibrer (partiellement ou totalement) votre opération. Il est donc nécessaire de vous pencher sur une GLI en cas de location à un particulier, a fortiori à distance et surtout si vous avez contracté un prêt bancaire.
La facilité de recouvrement en cas de souscription d’une GLI permet d’obtenir facilement et rapidement les fonds qui couvrent les pertes financières endurées sans engager de poursuites judiciaires généralement coûteuses. De plus, une meilleure sécurité locative permet au bailleur d’être plus confiant en son locataire et d’attirer des personnes qui sont de manière générale plus sûres en matière de dossier locatif (surtout si la sélectivité et l’analyse du dossier est fait par la GLI).
4. Quelles sont les conditions pour souscrire ?
Les conditions pour une souscription à cette garantie Loyer impayé varie selon l’entité qui la propose. De manière générale, le bailleur doit respecter certaines conditions, par exemple que le logement réponde aux normes de mise en locations en vigueur.
Le bailleur doit surtout impérativement vérifier la solvabilité du potentiel locataire. Ce dernier un point est commun à toutes les entités qui proposent cette GLI. Dans le cas d’une non-vérification de solvabilité par le bailleur, lors d’un problème, l’entité qui assure est en droit de refuser le versement de fonds compensatoire.
La condition la plus importante pour souscrire à une garantie de loyer impayé est donc celle d’un locataire qualifié. Le propriétaire doit donc être capable d’affirmer que le locataire choisi a été sélectionné avec attention, qu’il a une bonne situation professionnelle afin de limiter des risques de non-règlement ou de détérioration du logement. Le bailleur doit essayer de privilégier les personnes détenant un CDI. En sachant que la loi n’impose aucune condition, l’assureur est entièrement libre de ses choix.
Un propriétaire bailleur peut aussi souhaiter souscrire à une GLI au cours d’un bail déjà actif, c’est quelque chose qui est possible mais qui va varier en fonction des entités. Cependant la plupart des assureurs vont demander aux propriétaires de prouver qu’il n’y a eu aucun impayé au cours des 6 mois qui ont passé.
Aujourd’hui, nous ne pouvons que vous conseiller de passer par des assurances loyers impayés et vacance locative qui proposent d’analyser les dossiers et sélectionner pour vous le locataire qu’elles vont assurer. Les critères sont certes plus draconiens mais vous serez plus tranquilles en cas de sinistre locatif. Et si vous passez par une agence pour louer et gérer le bien, n’hésitez pas à lui demander la GLI qu’elle propose et qui couvre son propre travail d’administration de ce même bien. Le groupe FONCIA par exemple propose d’assurer lui-même les biens que ses équipes louent et gèrent.
Dans le cas où vous voudriez trouver le contrat qui vous correspond le plus et si vous pouvez souscrire à la GLI, différents simulateurs existent qui vont vous permettre de vous faire une idée, ce sont des outils gratuits et anonymes que vous trouverez en ligne. Nos Netconseillers sont aussi à votre disposition pour des conseils personnalisés.
5. Méthode de calcul de l'assurance loyers impayés ?
Il n’y a pas de méthode de calcul à proprement dit qui nous permette de calculer l’assurance loyers impayés cependant vous pouvez vous baser sur différents points.
En effet, le calcul de l’assurance GLI varie en fonction de l’assureur et des termes du contrat d’assurance. En revanche, de manière générale le montant du loyer va dépendre de la durée des garanties, du plafond d’indemnisation puis de la franchise prévue par les conditions du contrat. Généralement pour calculer l’assurance loyer impayé, il suffit de calculer le montant annuel du logement concerné en pensant à intégrer les charges annuelles du logement (sauf clause spécifique dans le contrat).
Le calcul du montant de la prime d’assurance, quant à lui, varie en fonction de la valeur locative du logement. Plus la valeur locative est élevée plus la prime sera élevée.
6. Quels types de biens immobiliers peuvent être couverts par la GLI ?
La garantie de loyer impayé couvre de manière générale un grand éventail de types de biens immobiliers qui peuvent être les propriétés individuelles (maisons unifamiliales), les immeubles d’habitation (appartements), les propriétés commerciales (bureaux), les propriétés industrielles (entrepôts) et toutes les propriétés locatives (immeubles de rapport).
En précisant que la GLI ne se contracte qu’uniquement sur les locations de longue durée.
7. Combien coûte la garantie loyer impayé ?
Le coût d’une garantie loyer impayé n’est pas un coût fixe mais un coût qui dépend essentiellement du montant du loyer du logement en location. Généralement, les assureurs varient de 2,5% à 5% HT du loyer annuel charges comprises. C’est un contrat qui est généralement réglé à travers des cotisations mensuelles.
De manière plus globale, le coût de cette garantie varie en fonction du montant du loyer, de la durée de l’assurance, de la zone géographique, du profil du locataire et des options d’assurance. Les options d’assurance représentent la possibilité pour un bailleur de régler des primes plus élevées lorsqu’il considère qu’un locataire est à haut risque.
8. La garantie VISALE : une alternative gratuite pour les jeunes et salariés précaires
La garantie Visale permet à un salarié, étudiant, fonctionnaire ou encore apprenti de demander à Action Logement d’être sa caution locative. C’est un dispositif qui a été mis en place en 2016 par la ministre du logement afin de faciliter l’accès aux logements locatifs aux jeunes travailleurs et aux étudiants. Celle-ci permet de garantir au propriétaire un loyer.
Cette garantie est une caution réservée aux jeunes de moins de 30 ans qui ne disposent pas de garant personnel et qui ont un revenu modeste. Elle couvre les loyers impayés ainsi que les dommages causés par les locataires.
Dans le cas où le locataire a plus de 30 ans, celui-ci doit prouver qu’il est bien salarié d’une entreprise privée, qu’il dispose d’un salaire mensuel égal ou inférieur à 1 500€. Ou alors que la personne soit un salarié du secteur privé en période d’essai de CDI ou en CDD depuis moins de 6 mois mais avec une promesse d’embauche et qu’il puisse fournir un contrat de travail au bailleur.
La garantie visale suit le bail en cas de renouvellement de bail, et elle est en vigueur tout au long de la durée d’occupation du logement. Les dégradations au sein du logement sont constatées grâce aux états des lieux d’entrée et de sorties qui sont effectués ; l’état des lieux de sortie peut être effectué contradictoirement ou par un acte d’huissier. En cas de non-respect au moment de la restitution du logement, la garantie visale rembourse le propriétaire dans un délai de 2 mois à compter du jour où le logement est vacant.
La garantie visale est un outil efficace pour aider les jeunes à accéder au logement locatif et pour protéger les propriétaires contre les risques d’impayés de loyer.
9. La liste des documents à fournir pour souscrire à cette protection
Pour souscrire à cette protection d’impayés GLI, le propriétaire ou le gestionnaire du logement doivent fournir de façon systématique :
- L’attestation d’assurance habitation ;
- Le contrat de bail ;
- L’état des lieux d’entrée dans le logement ;
- La pièce d’identité du locataire.
Les autres pièces comme les pièces du locataire qui prouvent sa parfaite solvabilité peuvent varier en fonction des entités et donc des assureurs. Les pièces peuvent aussi varier en fonction du statut du locataire, si c’est un étudiant ou un professionnel, et les dossiers locatifs doivent être parfaitement constitués.
La garantie loyer impayé est un outil très apprécié par les propriétaires de logements locatifs qui leur offre une protection contre les risques d’impayés de loyer. Elle couvre en général les loyers impayés, les vacances locatives et les détériorations immobilières.
Il est important pour les propriétaires de choisir la bonne assurance, c’est pourquoi il faut qu’ils comprennent les différentes options disponibles avant de choisir une garantie de loyer impayé. En revanche, celle-ci dispose de réels avantages qui doivent être étudiés avec minutie puisqu’elle permet aux propriétaires de protéger leurs investissements immobiliers.
N’oubliez pas qu’un investissement immobilier locatif engage à long terme et qu’il vous faut étudier et maîtriser l’ensemble des données afin de vous garantir un maximum de tranquillité d’esprit. Toute notre équipe de chefs de projet patrimonial Netinvestissement se tient à votre disposition et vous pouvez nous contacter ici.
FAQ
La GLI est-elle obligatoire ?
L’assurance loyer impayé est une assurance qui n’est pas obligatoire pour les propriétaires bailleurs. Le propriétaire peut parfaitement s’abstenir de souscrire à une garantie loyer impayé. C’est uniquement une sécurité pour lui et non une obligation. Il existe différentes alternatives à cette garantie si pour différentes raisons le propriétaire ne souhaite pas choisir la GLI.
Comment choisir sa garantie loyer impayé ?
Il est difficile de dire qu’il existe une meilleure GLI, cependant faire le bon choix de sa GLI c’est garantir ses revenus locatifs. Les offres se font de plus en plus nombreuses sur le marché et il est difficile de n’en choisir qu’une ; elle dépendra surtout de vos besoins. Vous pouvez les étudier via les comparatifs en ligne d’assurances loyers impayés. Nous vous conseillons d’être attentifs à ces 3 points :
- De choisir avec soin le partenaire qui va vous apporter votre GLI ; il faut que vous soyez sûr qu’il honorera son contrat en toutes circonstances, bref, qu’il est solide.
- Les carences et franchises que vous acceptez ou non.
- Le prix de cette garantie loyer impayé.
À propos de l'auteur
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