Bien qu’il existe de nombreuses façons de venir augmenter son pouvoir d’achat, l’immobilier locatif reste la manière la plus simple et la plus durable pour atteindre cet objectif. Les politiques de taux bas que défendent les banques centrales depuis de nombreuses années ont largement contribué à l'essor du marché immobilier, et donc à faire en sorte que la pierre soit un incontournable en matière de revenus complémentaires.
Mais vous qui nous suivez depuis longtemps (et de manière très assidue), vous savez désormais que le secteur immobilier ne s’envisage pas uniquement “en direct”, et qu’il est tout à fait possible de détenir cette classe d’actif de manière “indirecte”. et ce tout en bénéficiant des avantages qu’apporte la pierre dans un portefeuille d’investissements.
1. Immobilier direct et indirect, oui mais encore ?
Avant de nous lancer dans de grandes explications sur la pérennité de l'immobilier direct ou indirect dans le cadre de la génération de vos revenus complémentaires, il semble important de clarifier ensemble quelles sont les différences entre les termes “direct” et “indirect”. Bien que vous soyez de fervents lecteurs de nos guides, il est toujours bon de repositionner les bases, et ce pour mieux saisir les différences qui peuvent exister entre chaque secteur.
L'immobilier direct
Comme son nom l'indique, fait référence à la détention immobilière classique. L'appartement que vous avez acheté étant jeune par exemple, et qui est aujourd'hui utilisé comme immobilier locatif (nu ou meublé), rentre à 100 % dans cette catégorie que nous appelons “l’immobilier direct”.
Vous connaissez la suite : revenus locatifs, assurance, frais de copropriété, emprunt etc. Tout ceci génère des revenus et des charges, et le résultat rentre dans votre poche.
L'immobilier indirect
L'immobilier indirect en revanche n’est pas (encore) forcément connu et compris de tous. Bien que de plus en plus présent dans les portefeuilles de nos clients investisseurs, l'immobilier indirect peine à se faire une place au soleil, bien qu'il apporte un certain nombre d'intérêts particuliers aux stratégies défendues par les investisseurs.
Cette notion de détention indirecte de l'immobilier fait référence au fait de ne pas être personnellement propriétaire de mur ou d’ensembles immobiliers, mais d’en partager la propriété. On parle alors de mutualisation (de propriété, de risques, etc.).
Vous l'avez certainement entendu au détour d'échanges et d'explications autour notamment des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), l'immobilier indirect représente tout l'avantage de l'immobilier et vous exempte de ses inconvénients.
Exemple
Une part de SCPI rentre totalement dans la catégorie “immobilier indirect” et vous permet de générer des revenus locatifs, comme un bien immobilier classique. elle peut même être achetée à crédit (comme l’immobilier classique). Mais celle-ci en revanche ne vous apporte pas le lot de contraintes (taxe foncière, assurance, vacance locative, etc.) que son alter-ego l’immobilier direct peut apporter dans un projet d’investissement.
Maintenant que vous êtes plus familiers avec ces termes d’immobilier direct et indirect, vous êtes en droit de vous poser la question de comment générer des revenus complémentaires via ces deux types de solutions.
netinvestissement vous recommande :
L'essentiel pour générer des revenus complémentaires
2. Générer des revenus avec l’immobilier direct
Avant de vous lancer dans ce type de projet et d'investissement, il va être important que vous définissiez vous-même (ou en étant accompagné) la feuille de route que vous allez tenir.
En effet, la génération de revenus complémentaires peut ne pas signifier la même chose d'un investisseur à l'autre.
- Quel est votre objectif ?
- Quelle est la durée que vous souhaitez vous fixer pour atteindre ce dernier ?
- À quoi vont servir les revenus générés ?
SITUATION 1
Si votre objectif est de générer des revenus complémentaires pour votre retraite, mais que vous ne souhaitez pas que ces derniers viennent alourdir votre feuille d'impôts, alors l'immobilier en direct via les solutions de location meublée vont pouvoir s'adapter à vos besoins.
SITUATION 2
Si toutefois vous souhaitez investir dans l'immobilier avec des critères très précis et que cet investissement représente une part significative de patrimoine personnel, et que vous souhaitez utiliser ce patrimoine personnel pour vos vacances pour votre retraite pour y habiter, alors le projet sera sensiblement différent.
SITUATION 3
Également, si votre objectif et d'emprunter pour acquérir un bien immobilier générant des revenus locatifs, et que vous souhaitez quand même que ces revenus locatifs deviennent des revenus complémentaires dès les premières années, alors il faut vous poser la question de savoir quel est le montant d'apport que vous allez injecté dans ce projet, et quel est le niveau de risque locatif que vous êtes prêt à accepter pour que les loyers couvrent aussi bien vos besoins de revenu que les besoins de remboursement d’un éventuel emprunt contracté.
SITUATION 4
Si vous avez plutôt un objectif sur le long terme ou si vous souhaitez bénéficier de revenus réguliers après votre départ à la retraite, alors l’investissement en nue-propriété dans un bien immobilier peut être une solution parfaite pour vous.
Vous devenez propriétaire dès maintenant en achetant un bien dans des conditions de décote particulièrement favorables et vous n’avez pas de charges d’entretien pendant la durée du démembrement. Une fois arrivé à la retraite (ou en fin de démembrement), vous commencez à percevoir des revenus. Vous pouvez même décider de vendre le bien et de placer les liquidités issues de cette vente sur d’autres solutions d’investissement.
Vos choix sont assez larges, mais vont surtout dépendre de vos objectifs, des moyens que vous souhaitez y mettre et du temps que vous allez consacrer à ce projet.
En revanche, même si la solution n’est pas définie dès aujourd’hui et qu’un travail d’introspection va devoir être mené sur vos attentes, il est nécessaire de bien vous faire accompagner dans ces démarches. Les pièges sont nombreux et il est souvent facile de se laisser tenter par l'appât du gain et des fortes rentabilités, mais vous pourriez vous exposer à des risques que vous ne pouvez-vous permettre de prendre dans le cas de votre projet. Pour toutes ces questions, nos chefs de projet patrimoniaux se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner.
3. Générer des revenus via l’immobilier indirect
Vous l’avez compris, la différence entre immobilier direct et indirect réside principalement dans le fait de détenir en direct ou non le bien immobilier qui va servir à générer ces fameux revenus.
Une fois cette notion intégrée, il est nécessaire de revenir sur la base de vos besoins :
- Quels sont vos objectifs ?
- Que souhaitez-vous faire pour les atteindre et combien de temps avez-vous devant vous pour y parvenir ?
Le champ des possibles n’étant pas aussi large dans le secteur de l’immobilier indirect qu’il peut l’être dans l’immobilier direct, les solutions qui vont s’offrir à vous devront être sélectionnées avec beaucoup d’attention.
L’une des solutions les plus évidentes va bien évidemment être d’investir en SCPI. Ce support étant un support de rente locative par excellence, il est difficile d’imaginer comment passer à côté. En revanche, la manière dont cet investissement va être réalisé peut faire peser la balance de la réussite de votre projet et sa rentabilité finale.
En effet, contrairement à des revenus locatifs que vous pouvez générer via des activités meublées (fiscalement plus intéressantes, notamment en utilisant la notion d’amortissement où il vous sera possible de bénéficier de revenus sans fiscalité attachée) les SCPI et leurs revenus sont catégorisés comme des revenus fonciers, et sont donc taxés en tant que tels. Ceci peut avoir un impact plus ou moins important sur la rentabilité de votre portefeuille.
EXEMPLE
Ainsi, si vous êtes imposé dans une tranche marginale d’imposition de 30% par exemple, chaque euro apporté par la SCPI vous sera taxé de 30 centimes au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 centimes (c’est précis) au titre des prélèvements sociaux. Cette catégorie de revenus n’est pas éligible au Prélèvement Forfaitaire Unique (« Flat Tax ») de 30%.
Il ne vous restera donc plus que deux choses : les yeux pour pleurer, et 52,8 centimes à dépenser comme bon vous semble. Nous ne vous faisons pas de dessin sur la situation finale en cas de taxation à 41% ou 45%...plus 17,2% toujours…
Pour cette raison, la typologie de votre projet va être très importante dans le sens où plus vous allez avoir de temps devant vous avant de percevoir ces fameux revenus locatifs, plus facile il sera pour votre chef de projet patrimonial de vous proposer la solution la plus adaptée à votre besoin. Ceci peut également passer par une détention des parts en nue-propriété pendant quelques années (vos dernières années de travail par exemple, où vous serez probablement le plus fortement taxé) avant de commencer à distribuer des revenus réguliers.
Autre moyen de générer des revenus complémentaires, se tourner vers des solutions de private equity, ces dernières vous permettant d’investir sur d’autres secteurs immobiliers tout en bénéficiant parfois d’une fiscalité ou de performance plus attractive.
Attention en revanche, ces solutions ne distribuent pas toujours des revenus réguliers, et comportent plus de risque de perte en capital, ou même de blocage de votre épargne.
Encore une fois, la meilleure solution pour ne pas risquer de commettre d’impair dans ce genre de situation est de vous tourner vers votre chef de projet patrimonial Netinvestissement qui saura vous conseiller et vous accompagner de la meilleure manière pour répondre à vos besoins sans risquer de vous mettre dans une situation délicate financièrement ou moins opérante qu’une autre peut être sous-estimée.
Investir dans l’immobilier, en direct ou par l’intermédiaire de solutions de placement mutualisées reste une excellente solution si vous souhaitez vous constituer un patrimoine et générer des revenus réguliers pour tout de suite ou pour plus tard. En revanche, ce type d’investissement (bien que simple sur le papier) reste une opération qui peut s’avérer risquée si elle n’est pas correctement réalisée. C’est la raison pour laquelle nous ne le dirons jamais assez, il est important, voire primordial, de vous faire accompagner dans ce type de projet.
La personne qui sera à vos côtés dans la mise en place de ce projet vous aidera à clairement définir vos objectifs et vos attentes en termes de rentabilité et revenus. D’autres parts, elle vous conseillera également pour vous éviter de tomber dans le piège de la rentabilité absolue (celle-là même qui peut vous faire passer du cash-flow positif au néant financier en quelques mois). Ainsi, en connaissant mieux vos moyens et votre capacité d’absorption du risque, vous vous exposerez moins aux incertitudes inhérentes à tout investissement.
Nos chefs de projet se tiennent à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans vos démarches. alors n’hésitez pas à prendre contact avec eux ! Et à très vite sur Netinvestissement. !
À propos de l'auteur
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