Qu'est-ce que la rentabilité locative ?
Le principe de la rentabilité locative
La rentabilité locative est un indicateur financier qui mesure la performance d'un investissement immobilier loué. Plus précisément, elle correspond à la somme des revenus locatifs générés par votre bien immobilier, rapportés à son prix d’acquisition. La rentabilité locative permet d'évaluer le rendement de l'investissement en termes de loyers perçus par rapport au montant investi.
Les revenus locatifs incluent évidemment les loyers, mais également d'autres éléments comme les charges récupérables auprès des locataires. Concernant le montant d'acquisition du bien, il englobe le prix d'achat, les frais de notaire, les frais d’agence, les futurs travaux…
Attention aux rentabilités locatives trop élevées ! Vous pourriez vous dire que votre investissement immobilier est très rentable, mais il est important de prendre en compte d'autres facteurs comme la localisation, la demande locative, son étiquette énergétique, les travaux à réaliser… Un tour sur Leboncoin peut vous permettre de vérifier si le loyer que vous demandez est cohérent par rapport à la zone géographique où se situe votre bien.
Rendement locatif vs rentabilité locative
Le rendement locatif et la rentabilité locative sont souvent confondus, même si ces deux termes comportent des nuances. Bien qu’ils soient liés et utilisés dans le même domaine, à savoir l’investissement immobilier, il est important de les définir correctement.
Le rendement locatif permet de mesurer le rendement annuel de votre placement par rapport à sa valeur globale. Il prend en compte les revenus locatifs et les divise par le coût total de l'investissement (frais d’acquisition).
Le rendement locatif se concentre donc sur le loyer perçu en incluant des éléments comme les frais de notaire, les frais d’agence…
La rentabilité locative, quant à elle, se base sur le rendement locatif en y incorporant d’autres données telles que la plus-value espérée, les avantages fiscaux (Pinel, Malraux…) mais également les travaux futurs, les frais de gestion, les impôts fonciers, etc. Il est d’ailleurs utile de demander les 3 derniers récapitulatifs des Assemblée Générale de la copropriété pour déterminer si des travaux sont prévus dans les années à venir.
Cet indicateur s’avère plus général et permet d’apprécier un investissement locatif à sa plus juste valeur. La rentabilité locative peut être personnalisée, et son calcul évolue en fonction des critères que vous jugez pertinents pour son analyse.
Plus simplement, le rendement locatif se concentre principalement sur les revenus de la location par rapport au montant de l'investissement, alors que la rentabilité locative englobe un plus large panel d’éléments. C’est donc la rentabilité qui est le repère le plus utilisé pour apprécier un investissement immobilier.
Comment calculer la rentabilité locative ?
Calcul du rendement locatif brut
Pour aller plus loin, regardons comment se calcule le rendement locatif brut. Cet indicateur s’exprime en pourcentage et retient plusieurs variables, comme le revenu locatif annuel et la valeur d’acquisition du bien. Voici la formule :
Le revenu locatif annuel représente le montant total des loyers (perçus ou à percevoir) de la location du bien sur une année. Ce revenu est considéré comme BRUT car il n’y a pas de déduction de charges ou de coûts.
La valeur du bien, quant à elle, se caractérise par le montant total du bien. Elle comprend le prix d’achat mais également les frais de notaire, ou encore les frais d’agence.
Cet indicateur donne une idée de la performance brute de l'investissement, avant toutes déductions.
Calcul du rendement locatif net
Le rendement locatif net, comme son nom l’indique, est un rendement net en poche pour vous, investisseur. Ce dernier considère toutes les charges déductibles du revenu locatif : imposition, charges de gestion, taxe d’ordure ménagère...
Sa formule est la suivante :
Le revenu locatif net annuel représente le montant total des loyers perçus ou à percevoir de la location du bien sur une année. De ce revenu sont déduites les charges à payer pendant l’année : les travaux, taxe d’ordure ménagère, charge de gestion, frais d’expert-comptable…
Cet indicateur, plus précis, permet une meilleure visualisation du rendement du bien.
Les variables qui influencent la rentabilité
Différents éléments peuvent impacter fortement votre rentabilité. Pour éviter de mauvaises surprises, il est nécessaire de les connaître.
Les frais de financement
Les frais de financement englobent tous les coûts associés à la souscription d’un emprunt auprès d’un organisme bancaire. Ces frais varient en fonction du crédit, de sa durée, ou encore de la prise de garantie… En voici quelques-uns :
- Les intérêts. Généralement exprimés en pourcentage du capital restant dû sur chaque année calendaire, ils peuvent être fixes ou variables. Ils se négocient lors de la mise en place du crédit.
- Les frais de dossier génèrent une deuxième source de revenus pour les banques. Ils sont, là encore, négociables lors de la demande d’emprunt. Ils représentent les coûts administratifs liés à l’établissement du contrat du crédit.
- Les frais de garantie, eux, dépendent du type d’assurance et du montant à garantir. Ces frais sont prélevés au début de l’opération et représentent un pourcentage du montant emprunté. Ce pourcentage peut varier s’il s’agit d’une hypothèque (environ 2% du montant), ou d’un organisme de caution (environ 1,5%).
Attention aux frais liés à une hypothèque ! Si vous avez opté pour cette garantie, sachez qu’en cas de revente de votre bien immobilier, il faudra vous acquitter d’une taxe supplémentaire. C’est ce qu’on appelle les « frais de mainlevée », qui s’élèvent entre 0,3% et 0,6% du montant du crédit.
Si vous avez fait appel à un courtier, vous pouvez avoir des frais de commission. Ces charges varient en fonction du prestataire.
En cette période où les taux d’intérêts augmentent, il peut être intéressant de négocier les frais de remboursement anticipé, ou Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA). En effet, si les taux baissent durant votre crédit et que vous souhaitez le faire racheter, la banque peut vous demander de lui verser 6 mois d’intérêt ou 3% du capital restant dû. Ces frais servent à compenser les intérêts perdus pour le prêteur.
L'augmentation des taux d'intérêt en 2024 a un impact significatif sur la rentabilité nette des investissements locatifs. Alors qu'il y a quelques années, des taux bas facilitaient l’accès au crédit immobilier et optimisaient la rentabilité, les conditions actuelles de financement sont moins avantageuses pour les investisseurs.
Les frais de financement sont désormais plus élevés, augmentant le coût global des crédits et réduisant ainsi le rendement des investissements locatifs. Par exemple, un taux de crédit passant de 1,5 % à 4 % sur un prêt immobilier affecte non seulement les mensualités mais aussi la rentabilité nette, en réduisant le flux de trésorerie disponible après remboursement.
Cette situation incite les investisseurs à bien évaluer la viabilité de leurs projets et, si possible, à rechercher des stratégies de réduction des coûts, comme un apport plus important ou des négociations de frais annexes, afin de maintenir un rendement locatif attractif malgré les taux actuels.
En cette période où les taux d’intérêts augmentent, il peut être intéressant de négocier les frais de remboursement anticipé, ou Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA). En effet, si les taux baissent durant votre crédit et que vous souhaitez le faire racheter, la banque peut vous demander de lui verser 6 mois d’intérêt ou 3% du capital restant dû. Ces frais servent à compenser les intérêts perdus pour le prêteur.
Comme vous pouvez le voir, il est important de bien prendre en compte tous les frais associés au crédit afin de les inclure dans le calcul de votre opération immobilière. Gardez à l’esprit que vous pourrez négocier nombre d’entre eux avec votre banquier.
La fiscalité
La fiscalité est un ensemble de règles régissant la collecte des impôts par le gouvernement. Elle comprend une multitude de paramètre comme l’impôt sur le revenu, les taxes sur la propriété, les taxes sur les ventes ou encore la TVA et les droits de succession…
La fiscalité d'un bien immobilier, quant à elle, englobe toutes les charges relatives à la propriété et à l’exploitation de cet investissement. Ces impôts peuvent varier en fonction du pays, ou encore du type de propriété. Dans ce guide, nous allons nous concentrer sur un bien loué nue et acquis en pleine propriété.
Ici, les dividendes issus de la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. En tant que propriétaire, vous devez effectivement déclarer votre bénéfice foncier dans votre déclaration d’impôt. Ce bénéficie représente le revenu locatif annuel auquel s’applique soit un abattement, soit une déduction de toutes les charges d’exploitation.
À cet impôt sur le revenu, s’ajoutent la Contribution Sociale Généralisée (CSG) et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS), destinés à rembourser la dette sociale française. Ces prélèvements sociaux représentent aujourd’hui 17,2% du bénéfice foncier.
Autre charge, la taxe foncière. Inhérent au propriétaire du bien immobilier, cet impôt local est prélevé annuellement et dépend de la surface du bien détenu. Sur le même principe de prélèvement, la taxe d’enlèvement des ordure ménagère (TEOM) est une taxe de collecte et de tri de déchets intrinsèque à la propriété concernée.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, si ce dernier est neuf ou rénové, vous pouvez avoir la TVA immobilière. Cette taxe à valeur ajoutée représente un pourcentage du prix d’acquisition et s’élève jusqu’à 20% du montant d’acquisition.
Ajoutons également les frais de notaire qui impactent votre prix d’achat entre 2% et 8% selon que votre bien soit neuf ou ancien.
Enfin, toujours dans le volet fiscalité, il est important de calculer l’impôt sur la plus-value immobilière. Si vous souhaitez investir dans un actif immobilier, vous devez espérer un minimum de valorisation, et lors de la revente de votre bien, il peut y avoir une imposition. Cette dernière se calcule en fonction de la typologie du bien, ainsi que de sa durée de détention.
Côté optimisation fiscale, il existe différents dispositifs qui offrent des exonérations ou des crédits d’impôt pour encourager des actions comme l’efficacité énergétique, la location à des personnes aux faibles revenus, ou encore la préservation du patrimoine français. En effet, le dispositif Denormandie continue de soutenir les investissements dans l’immobilier ancien à rénover, avec des incitations fiscales pour les biens situés dans des centres-villes en revitalisation. Les réductions fiscales pour les travaux de rénovation énergétique viennent compléter ces options, permettant aux propriétaires de bénéficier d’un soutien financier en améliorant la performance énergétique de leurs biens.
Aussi, le dispositif Pinel, malgré sa fin programmée en décembre 2024 a longtemps été un pilier de la défiscalisation immobilière en France. Ce dispositif permettait aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un investissement locatif dans le neuf, à condition de respecter certaines obligations, notamment en matière de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Les biens éligibles devaient être situés dans des zones tendues, c'est-à-dire dans des secteurs où la demande de logement locatif est supérieure à l’offre, garantissant ainsi un marché locatif dynamique.
Ces dispositifs, actualisés pour 2024, offrent aux investisseurs des solutions adaptées pour optimiser leur fiscalité tout en répondant aux enjeux écologiques et urbains actuels.
Il est primordial d’avoir en tête les différentes taxations et avantages fiscaux pour préparer au mieux votre investissement immobilier. Pensez à vous faire accompagner si vous avez des doutes.
Pensez également que lorsque vous détenez plusieurs biens immobiliers, il faut tenir compte de l’impôt sur la fortune immobilière !
Les charges et les frais de gestion
Autre variable importante : les charges et les frais de gestion d'un bien immobilier. Ils représentent tous les coûts associés à l'exploitation et à la gestion de la propriété. Ces charges peuvent varier en fonction de plusieurs éléments : typologie de l’actif, localisation, charges collectives ou individuelles, délégation de la gestion…
Il est important de bien dissocier charges locatives et charges de copropriété.
Les charges locatives correspondent aux dépenses liées à l'utilisation du bien immobilier, tels que les frais de chauffage, d'eau, d'électricité, ou de gaz. Il est en effet nécessaire de considérer les frais d’entretien, ainsi que les réparations potentielles.
Les charges de copropriété, quant à elles, induisent que le bien est rattaché à un immeuble ou un hameau avec des parties communes. Dans ce cas, les copropriétaires partagent les frais desdites parties communes, comme l’entretien, l’éclairage, le chauffage… A cela peuvent s’ajouter des services de gardiennage pour la sécurité, ou encore des contrats d’entretien s’il y a un ascenseur, une piscine... Regardez donc attentivement les services que proposent les communs, car cela peut revenir très cher !
Si vous souhaitez bénéficier de la gestion locative, il vous faut alors payer l’agence qui s’en occupe. Généralement, ces frais représentent un pourcentage du montant du loyer, et couvrent l’édition des documents, la perception des loyers, la gestion courante du locataire… Attention également aux charges de mise en location et de départ du logement. En effet, l’agence peut prendre jusqu’à un loyer plein pour l’édition du bail d’entrée ou de sortie du locataire.
Autre point, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) : fortement recommandée, la PNO permet d’assurer votre bien contre des dégâts comme des fuites ou les incendies.
Toujours dans le volet assuranciel, vous pouvez ajouter au panier des assurances pour loyers impayés ou dégradation. Elles vous protègent des locataires peu soigneux ou qui cessent de vous verser ce qu’ils vous doivent.
Vous l’aurez compris, il est primordial de prendre en compte les futurs charges de votre investissement, et de les intégrer dans sa rentabilité. Cela vous permet de planifier efficacement votre projet ainsi que votre budget.
Afin de vous assurer contre certains aléas, constituez-vous une épargne spécifique, un matelas de sécurité alloué à votre projet.
Si vous souhaitez aller plus loin, si vous avez des questions, nous sommes disponibles ici.
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Optimiser la rentabilité de votre investissement
Pour booster votre rentabilité, en plus des différentes charges, d’autres éléments demandent votre attention.
Choisir le bon emplacement
Connaissez-vous la règle des 3 E ? Emplacement, Emplacement et Emplacement.
Votre investissement locatif sera rentable s’il est bien situé. En effet, rien ne sert d’acquérir un logement proche de chez vous juste pour éviter les frais de gestion, surtout s’il n’y a pas de locataires potentiels.
Si votre bien se trouve dans une ville où la demande locative est forte, vous trouverez toujours preneurs. Cela vous permettra de pérenniser votre projet et d’optimiser votre rentabilité !
Le but n’est pas ici de vous acheter votre résidence secondaire, mais d’obtenir le meilleur rendement. Faites-vous accompagner pour trouver les meilleures villes où investir !
Réduire les risques
Pour limiter les risques, pensez à calibrer votre projet. Selon que vous investissez dans le neuf ou dans l’ancien, les contraintes ne sont pas les mêmes.
En cas d’investissement dans l’ancien, vérifiez quels travaux il vous faudra prévoir pour répondre aux dernières normes énergétiques. Dans une conjoncture où l’on cherche à éradiquer les passoires thermiques, il est très essentiel de l’anticiper.
Pour réduire les risques liés aux locataires, il est possible de souscrire à la garantie loyers impayés (GLI), ou encore à des assurances qui protègent de la vacance locative ou de la dégradation. Toutes ne sont pas primordiales, cela dépend de la typologie de votre logement, de sa vétusté, etc.
Faites-vous accompagner si vous avez des questions.
Prendre en compte l’impact des normes RE2020 sur la rentabilité locative
Depuis l'entrée en vigueur des nouvelles normes énergétiques RE2020, l’impact de la performance énergétique sur la rentabilité des biens immobiliers est devenu un enjeu majeur. En 2024, les logements classés en dessous de l'étiquette D (selon le diagnostic de performance énergétique) rencontrent des difficultés croissantes pour attirer des locataires, car ils sont considérés comme énergivores.
Pour les propriétaires de tels biens, la mise aux normes énergétiques devient une priorité, car elle est essentielle pour éviter une dépréciation de la valeur locative et assurer la conformité avec les futures obligations légales.
Cependant, les travaux de rénovation énergétique, souvent coûteux, impactent directement la rentabilité des investissements locatifs. En intégrant ces frais dans leurs calculs de rentabilité, les investisseurs peuvent mieux anticiper les dépenses liées aux mises aux normes.
5. Les plateformes numériques de gestion locative vs les agences de gestion locative traditionnelles
L'essor des plateformes numériques de gestion locative a révolutionné la manière dont les propriétaires gèrent leurs biens immobiliers, offrant une alternative moderne à la gestion traditionnelle via agence.
Ces outils en ligne permettent une gestion simplifiée, avec des fonctionnalités telles que la gestion des loyers, la communication avec les locataires, la planification des interventions, et même le suivi des performances financières en temps réel.
L'un des avantages majeurs réside dans les coûts réduits : contrairement aux agences traditionnelles qui prélèvent généralement des frais de gestion de 7 à 10 % des loyers perçus, les plateformes numériques proposent souvent des tarifs plus compétitifs, parfois sous forme d’abonnement mensuel ou d’une commission plus faible.
En outre, ces plateformes offrent une plus grande flexibilité, permettant aux propriétaires de gérer leur bien à distance et d'intervenir plus rapidement en cas de problème. En revanche, la gestion via une agence présente l'avantage d'une prise en charge complète, incluant la recherche de locataires et la gestion des aspects juridiques, mais à un coût supérieur.
Comparativement, les plateformes numériques permettent donc de maximiser la rentabilité en réduisant les frais de gestion tout en offrant une autonomie accrue aux propriétaires.
6. Exemples de calculs de rentabilité locative
Monsieur et madame Beaujean décident d’acheter un bien en centre-ville.
Le bien concerné est un T2 de 40m². Ils l’ont acquis pour 200 000€, frais d’agence et de notaire compris.
Le couple décide de déléguer la gestion de leur investissement immobilier car ils n’habitent pas à côté, et l’agence leur confirme une location potentielle à 750€/mois.
Sachant que 750 multiplié par 12 fait 9 000€ par an, leur rendement locatif brut est donc de : (9 000/200 000) x 100 = 4,5%
Concernant les charges de gestion de l’agence, les frais peuvent varier entre 4 et 9% des loyers par an. À cela s’ajoute un coût de mise en location et d’édition de bail, qui oscille entre 50 et 150% du montant d’un loyer. Pour un changement de locataire tous les 3 ans nous pouvons partir sur une charge potentielle de 5,5% des loyers annuels. monsieur et madame Beaujean ont également opté pour une garantie loyers impayés représentant 3% des revenus locatifs. Ces dépenses constituent donc 8,5% du montant des loyers, soit 765€ de gestion annuelle.
Les charges de copropriété se montent à 1€ par m2/an, soit 400€ par année.
Déduction faite de tous ses frais, soit 1 165€ par an, le rendement locatif net de ce bien est de 3,9%.
Quant aux charges fiscales, il faudra déduire 1 000€ de taxe foncière, ainsi que l’imposition du foyer.
La tranche marginale d’imposition des clients est de 30% et la CSG CRDS est de 17,2% aujourd’hui. Cela signifie que le bénéfice foncier sera imposé à 47,2%.
Au vu de leur situation, monsieur et madame Beaujean ont opté pour le microfoncier. Cette option leur permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur le bénéfice foncier avant taxation.
Le bénéfice foncier se calcule ainsi :
Revenu locatif – charge de gestion courante – charge de copropriété - taxe foncière, soit 9 000 – 1 165 – 1 000 = 6 835€.
En prenant en compte l’abattement des 30%, cela signifie que « seuls » seront taxés 4 784.5€. La formule appliquée ici est : bénéfice foncier – 0.30 x bénéfice foncier, soit 6 835 – 0.3 x 6835 = 4 784.50€.
La fiscalité sera donc de 4 784.5 x 0.472, soit 2 258.3 euros
Toujours dans notre exemple, monsieur et madame Beaujean ont donc un revenu net de frais et de fiscalité de = 9 000 - 1 165 - 1 000 – 2 258.3 = 4 576.70 euros.
Si on rapporte se revenu net à son montant d’investissement, cela équivaut à une rentabilité nette de frais et de fiscalité de 2,3%.
7. Exemples de rentabilité en fonction de la localisation et du risque de vacance locative
Exemple 1 : Investissement dans une grande ville à forte demande locative
Imaginons un investissement dans une grande agglomération, comme Lyon ou Bordeaux, où la demande locative est élevée et la vacance locative rare. Supposons un appartement de 200 000 €, avec un loyer mensuel de 800 €, ce qui représente une rentabilité brute de 4,8 %. Dans une ville où la demande est forte, le risque de vacance locative est limité, garantissant des revenus locatifs réguliers et stables. De plus, la valorisation du bien est susceptible d’être plus favorable à long terme dans ces grandes agglomérations, ce qui constitue un avantage supplémentaire pour l’investisseur.
Exemple 2 : Investissement dans une petite ville avec risque de vacance locative
À l’inverse, considérons un investissement dans une petite ville où le marché locatif est moins tendu. Supposons l’achat d’un bien de 100 000 €, loué 500 € par mois, offrant une rentabilité brute de 6 %. Bien que la rentabilité brute apparaisse plus élevée, le risque de vacance locative est ici plus important en raison d’une demande plus faible. En cas de vacance de trois mois dans l’année, la rentabilité annuelle serait directement impactée, ramenant le rendement effectif à 4,5 %, soit un niveau proche de celui d’une grande ville mais avec un risque de fluctuation plus élevé.
Ces exemples montrent que la rentabilité brute ne suffit pas à évaluer un investissement : le risque de vacance locative peut considérablement affecter la rentabilité réelle, surtout dans les zones à faible demande locative. Les grandes villes offrent souvent une rentabilité plus stable, mais les petites villes peuvent sembler attractives en raison d’une rentabilité brute plus élevée, à condition d’accepter le risque de vacance. Cette comparaison permet aux investisseurs de mieux comprendre l'impact du choix géographique et de la demande locative sur leur projet immobilier.
Comme vous pouvez le voir, la rentabilité d’un bien immobilier peut être appréciée de nombreuse manière. Nous espérons que dans ce guide, nous vous avons donné toutes les armes pour vous éviter de mauvaises surprises.
Au moindre doute, pensez à vous faire accompagner. Nos conseillers Netinvestissement se tiennent à votre disposition !
À propos de l'auteur
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