Défiscalisation immobilière : définition simple
La défiscalisation immobilière a comme objectif de récupérer tout ou partie de vos impôts pour les réinjecter dans un investissement immobilier ou encore de bénéficier d’un certain nombre d’abattements sous diverses formes ; abattements qui viennent alors réduire votre imposition globale. Cet avantage fiscal accordé par l’Etat, vous permet de réduire, déduire ou d’exonérer votre montant imposable sur une durée prédéterminée en fonction du dispositif choisi (Pinel, LMNP, Malraux, déficit foncier…) et du bien acheté (ancien ou neuf). Ces allègements fiscaux s’appliquent essentiellement sur votre impôt sur le revenu puisque c’est l’impôt direct des Français et c’est aussi souvent celui qui représente le montant le plus élevé.
Ces dispositifs de défiscalisation incitent les contribuables français a notamment recentrer et à focaliser leurs investissements en France afin de soutenir la construction de nouveaux logements ou la rénovation du parc immobilier ancien. La défiscalisation immobilière est un avantage à la fois pour les particuliers et pour l’Etat. De votre côté vous investissez en optimisant ou en réduisant vos impôts et de l’autre côté, l’Etat règle, du moins partie, le problème chronique du manque de logements en France estimé, pour rappel, à plus de 800 000.
Défiscaliser grâce à l'immobilier locatif
La loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu en investissant dans un bien immobilier neuf à but locatif.
La loi Pinel a été mise en vigueur afin d’offrir des possibilités de défiscalisation pouvant aller jusqu’à 5 250€ par an, pour un investissement réalisé à compter du 1er Janvier 2023. En échange de cet investissement, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 17,5% du prix d’achat du bien, dans la limite d’un investissement de 300 000€. Ces conditions incluent notamment la location du bien à un loyer plafonné sur une durée minimale de 6 ans.
Il est important de noter que la loi Pinel est un dispositif complexe et les avantages qu’elle peut vous apporter vont dépendre de la date d’achat du bien, en effet la Loi Pinel dans sa nouvelle version est valable pour un investissement réalisé à compter du 1er Janvier 2023. Demandez conseil à l’un de nos chefs de projet pour en savoir plus.
Le statut LMNP ou LMP pour un investissement dans un logement meublé
Autre possibilité d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux : la location meublée.
La différence entre ces deux statuts se réfère entre autres au montant des loyers générés par la location du bien meublé. Le statut LMNP fait référence aux biens qui génèrent un revenu inférieur à 23 000€ par an. Le statut location Meublé Non Professionnelle (LMNP) permet aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier locatif meublé neuf (ou ancien) d’avoir la possibilité de générer des revenus, tout en réduisant leurs impôts grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des charges. L’avantage de ce mécanisme consistant principalement, grâce à l’amortissement « comptable » du bien, de générer des revenus non imposables. Ainsi un investissement en LMNP qui génère par exemple 4% de revenus nets à l’année s’entendra… net d’impôts pendant la durée de l’amortissement (généralement compris et consommé entièrement entre 10 et 12 ans).
En revanche, le statut de Loueur en Meublé Professionnel permet au bailleur soumis à l’impôt sur la fortune immobilière de sortir le logement de son patrimoine taxable mais sous certaines conditions.
Défiscaliser dans l'immobilier ancien
La défiscalisation dans l’ancien est une pratique connue et très apprécié par un grand nombre de Français car il s’agit d’un mécanisme à la fois simple et accessible. C’est d’ailleurs l’un de leurs placements favoris. Ces derniers disposent d’un large choix de solutions a fortiori car l’intérêt fiscal pour les contribuables est attractif.
Le déficit foncier
C’est certainement la façon la plus simple et la plus « accessible » pour investir dans l’immobilier. Vous achetez un appartement, y faites des travaux de rénovation : menuiserie, plomberie, isolation, peinture etc.
Ces travaux seront alors déductibles des revenus fonciers que vous percevriez par la suite d’une part, mais pourront également, en fonction du montant total des travaux, générer ce que l’on appelle un déficit foncier. Ce déficit foncier, plafonné à 10 700€ / an vient alors « s’imputer » (comprenez se déduire) de vos revenus par ailleurs. Je parle ici, par exemple, de vos salaires. Ainsi, si vous avez par exemple des salaires imposables sur la base de 50 000€, vous pourrez y déduire vos travaux, dans la limite de 10 700 € / an (l’excédent étant reportable sur les années suivantes). Cette déduction viendra ainsi, de fait, diminuer ce que l’on appelle votre base imposable.
À NOTER : l’Etat, afin d’inciter les Français à accélérer les travaux de rénovation énergétique, à doublé le plafond du déficit pour les travaux relatifs à la rénovation énergétique. Ainsi, entre 2023 et 2025, le plafond du déficit foncier relatif aux travaux de rénovation énergétique passe de 10 700 € à 21 400 €.
ATTENTION : si vous pratiquez le déficit foncier, sachez que vous ne pourrez pas revendre le bien avant 3 années au minimum d’exploitation locative en résultat positif (c’est l’article 156.3 du CGI).
La loi Denormandie
La réduction d’impôts via la loi Denormandie a pour principal objectif d’inciter les particuliers à privilégier les investissements dans des biens anciens dans lesquels d’importantes rénovations sont nécessaires. Cette loi est entrée en vigueur en 2019 et permet aux particuliers de bénéficier de réduction d’impôts qui peuvent aller jusqu’à 21% du prix total du logement. Dans le prix total du logement sont inclus : l’achat du bien évidemment, mais aussi les frais d’acquisition, le coût des travaux de rénovation ou de transformation du logement. Le budget consacré à la rénovation ou à la transformation du logement doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Au même titre que pour le dispositif Pinel, en contre partie de la réduction d’impôts octroyée, l’investisseur (vous) êtes tenu(e) de vous engager à mettre le bien en location pour une durée comprise entre 6 et 12 ans.
La loi Malraux
La Loi Malraux a été adoptée et mise en application en 1962. Elle vise à protéger et à valoriser l’immobilier ancien en zones de protection patrimoniale (ZPPAUP). Elle permet aux propriétaires de bénéficier de réductions d’impôts pour les travaux de restauration et de rénovation de ces biens. Les appartements concernés par la loi Malraux sont généralement dans des immeubles à caractère historique, architectural ou artistique, situés dans une zone de protection patrimoniale définie par les collectivités locales. La loi Malraux est souvent utilisée pour les immeubles situés dans les centres historiques des villes et dans les quartiers anciens.
Investir à travers la loi Malraux, a pour objectif d’inciter les investisseurs à effectuer de lourds travaux de restauration d’immeubles protégés afin de les déduire ensuite de leurs impôts. Les dépenses sont prises en compte dans la limite de 100 000€ par an sur un maximum de 4 années. L’avantage fiscal peut atteindre un taux de 30% en fonction de la localisation du bien.
Comme pour les autres dispositifs de défiscalisation, l’investisseur s’engage à louer son bien durant 9 ans, cependant, avec cette loi il n’y a aucune contrainte ou plafonnement de loyer.
Cette loi convient davantage aux foyers dont la pression fiscale est élevée. On recommande généralement ce type de loi pour des contribuables payant au moins 20 000 € d’impôts par an.
La loi Monuments historiques
Dans la même lignée que la loi Malraux, la loi Monuments historiques, mise en place en décembre 1913, vise à permettre aux contribuables français fortement imposés d’investir dans de l’immobilier au cœur des villes dans un quartier classé historique tout en réduisant leur imposition annuelle et en contribuant à la sauvegarde du patrimoine remarquable Français. Cette loi est applicable aux immeubles anciens qui ont une valeur historique ou une valeur architecturale dite « remarquable ».
Les propriétaires de ces immeubles doivent respecter certaines règles en matière de conservation et ils peuvent notamment bénéficier de certaines aides financières pour réaliser ces travaux, via l’organisme public l’ANAH. Ayant conscience du montant des travaux et des besoins en rénovation de ces biens immobiliers, l’Etat consent que le montant des dits travaux soit totalement déductible des revenus de celui qui rénove. Ce qui signifie que vous bénéficiez alors d’une déduction de 100% du montant des travaux et des intérêts d’emprunt sans limite de temps ni de montant. Cependant, la propriété d’un immeuble classé Monument historique peut également être assorti de certaines contraintes, comme des restrictions dans la possibilité de faire des modifications ou des extensions.
Pour bénéficier de cette défiscalisation, vous avez l’obligation de garder le bien pour une durée minimum de 15 ans. Un dernier point important concernant cette Loi : la donation ou la transmission de ce patrimoine est entièrement exonérée des droits de succession.
Cette loi convient davantage aux foyers dont la pression fiscale est élevée. On recommande généralement ce type de loi pour des contribuables payant au moins 30 000€ d’impôts par an.
Défiscaliser dans le neuf
Le dispositif Pinel
Auparavant il existait la loi Duflot qui a été remplacée en 2014 par la loi Pinel. Pour investir avec la loi Pinel il vous faut respecter certaines conditions : Vous devez investir dans un logement neuf ou dans un appartement acheté « sur plan », en vente en l’état de futur achèvement (VEFA).
La loi Pinel comporte d’autres règles au niveau du logement avec notamment l’obligation du respect des dernières normes de performances énergétiques RE2020, l’obligation de le louer nu et à titre de résidence principale. Le montant de la réduction est plafonnée à un investissement maximal de 300 000€. Vous devrez par ailleurs respecter des plafonds de loyers et de ressources de votre locataire.
En contrepartie du respect de ces obligations, la loi Pinel permet d’obtenir une réduction de votre impôt sur le revenu lorsque vous mettez votre bien en location. Le bien doit être loué au minimum 6 ans et la réduction d’impôt sur le revenu est accordée durant 12 ans maximum, celle-ci ne dépassera pas, pour les investissements réalisés à partir de 2023 17,5% de la valeur du logement, dans la limite de 300.000 € investis donc. Le montant de la réduction varie en fonction de la durée d’engagement de mise en location comprise entre 6 et 12 ans.
Le dispositif Censi-Bouvard attention il n’existe plus !
Le dispositif Censi-Bouvard était lui aussi un dispositif de défiscalisation immobilière qui s’adressait aux investissements locatifs en résidence de service. Cependant c’est un dispositif qui n’existe plus depuis le 31 décembre 2022, la loi de finances pour 2023 a décidé de ne pas proroger ce dispositif.
La nue-propriété
La nue-propriété est un type de propriété partagée dans lequel une personne (le nu-propriétaire) possède les droits de propriété sur un bien immobilier, mais ne possède pas le droit d’en disposer. Cela signifie qu’il ne peut pas louer ou jouir du bien. C’est l’usufruitier qui a le droit de percevoir les revenus locatifs ou d’en jouir.
Le démembrement de propriété via la nue-propriété peut être utilisée pour diverses raisons, notamment pour réduire le prix d’achat du bien, ne pas alourdir davantage sa pression fiscale ou encore réduire, voire sortir de l’IFI car le nu-propriétaire n’est pas assujetti à l’IFI sur sa quote part de démembrement, celle-ci revenant à l’usufruitier.
Enfin la nue-propriété est un mécanisme utilisé pour optimiser sa transmission patrimoniale immobilière à ses enfants.
Les SCPI fiscales
Moins connue et pourtant très efficace car plus souple qu’un investissement immobilier classique, une SCPI est une société civile de placement immobilier, plus précisément, c’est un organisme de placement collectif qui prend la forme d’une société non-cotée en bourse.
Les SCPI fiscales sont donc des sociétés qui ont pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier locatif en vue de percevoir des revenus locatifs pour le compte de leurs actionnaires.
Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en achetant des parts dans ces sociétés. Les SCPI fiscales sont soumises au régime de la défiscalisation immobilière pour laquelle elles ont opté. Il peut s’agir alors d’une SCPI en loi Pinel, déficit foncier, Malraux ou encore en Monuments historiques. Ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 17,5% du montant investi dans le cas de la loi Pinel, et jusqu’à 30% pour la loi Malraux par exemple.
Il est important de noter que les SCPI fiscales sont des investissements immobiliers à long terme, et que les parts achetées ne peuvent pas être vendues avant la fin de la période de défiscalisation. Les SCPI fiscales sont des investissements à risques comme tout investissement immobilier. Il est conseillé de se renseigner sur les risques et les opportunités avant de s’engager dans un tel investissement. Pour vous éclairer, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos chefs de projet.
Qui peut prétendre à la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière en France est ouverte à tous les contribuables qui réalisent un investissement locatif dans les conditions prévues par la loi. Pour prétendre à une solution défiscalisante, nous vous conseillons de vérifier votre éligibilité et d’étudier les différentes solutions de défiscalisation. Toutes n’étant pas forcément bien adaptées à votre situation propre.
Pour prétendre à la défiscalisation immobilière, vous devez notamment soigneusement choisir la localisation du bien. Toutes les zones et tous les logements ne sont pas nécessairement éligibles aux dispositifs évoqués précédemment.
Et il existe certaines conditions à remplir pour bénéficier des avantages fiscaux liés à ces dispositifs.
Si nous prenons les dispositifs vus précédemment en exemple, nous avons par exemple pour la loi Pinel, quatre conditions à respecter :
- L’investisseur loue le bien en tant que résidence principale du locataire et sans meuble
- Il s’engage à le louer sur une durée minimale de 6 ans
- Il doit respecter un plafond de revenus et de ressources
Pour le dispositif LNMP, vous devrez donc investir dans un bien qui sera loué meublé mais vous n’avez là aucune durée minimum de détention ni aucun plafond de ressources ou de loyers à respecter.
Comment défiscaliser sans investir dans l'immobilier ?
S’il est possible d’investir dans l’immobilier, dans ce cas nous parlerons alors de défiscalisation immobilière, sachez qu’il est également possible de réduire vos impôts en investissant dans autre chose que l’immobilier.
Pour réduire vos impôts vous pourriez par exemple penser à la défiscalisation à travers les dons ou les subventions. En effet, en France les dons et les subventions à des organismes à but non lucratifs peuvent vous permettre de réduire votre impôt. Pour vous donner une idée, les dons, versements et contributions à des organismes ou œuvres d'intérêt général donnent lieu à une réduction d'impôt de 66% sur les sommes versées dans la limite de 20% du revenu imposable.
Les investissements dans des fonds communs de placement à risque (FCPR), des fonds d’investissement de proximité (FIP) ou encore des fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) vous permettent de participer au dynamisme économique des PME. Une diminution maximum de 25% du montant investit peut être accordée aux investisseurs. Le montant peut être doublé si vous cumulez une FCPI et une FIP.
Le taux de réduction d'impôt varie en fonction des montants que le FCPI s'est engagé à investir en PME innovantes : de 17,5% de réduction d'impôt (25% de 70% investis en PME innovantes) jusqu'à 25% de réduction d'impôt sur le revenu (25% de 100% investis en PME innovantes).
Vous pouvez également utiliser des produits d’épargne retraite individuel ou collectif comme le PERIN ou le PER. Ces produits sont soumis à un plafond global et commun de 10% des revenus compris entre un montant minimum correspondant à 10% du plafond annuel de la sécurité sociale (PASS) et un montant maximum correspondant à 10% de 8 fois le plafond de la sécurité sociale.
Enfin, les services d’aide à domicile tels que les nounous ou les femmes de ménage ouvrent droit à une réduction de 50% du cout de leurs services dans la limite de 15.000 € par an si votre foyer est composé de 4 personnes. L’achat d’un véhicule électrique peut également, dans certains cas, vous octroyer le droit à un crédit d’impôts.
Vous l’aurez compris, les dispositifs de défiscalisations sont soumis à des conditions strictes, tels que des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires ou encore des plafonds d’investissements et des durées minimales de location. Une grande variété de solutions existe et leur adaptabilité dépend de votre situation propre.
Il est donc important de bien étudier les différentes options et de consulter un professionnel avant de vous lancer dans un tel investissement. Il faut noter que l’investissement dans l’immobilier comporte des risques financiers que vous devez prendre en compte ainsi que votre profil d’investisseur et vos objectifs à long terme. Vous savez également désormais que des dispositifs de défiscalisation n’existent pas que via des investissements dans l’immobilier. Il est possible d’agir sur vos impôts en investissant dans des PME françaises, via des fonds communs de placement à risque, ou encore dans des produits d’épargne retraite tels que le PER, ou encore l’achat d’un véhicule non polluant.
À propos de l'auteur
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