1. Pourquoi investir en loi Pinel à Nîmes ?
Le marché immobilier de Nîmes présente de nombreux atouts pour les investisseurs. Avec une population de plus de 154 000 habitants, la ville du sud de la France attire des familles, des jeunes couples, des cadres, des étudiants et des retraités. Nîmes n’étant pas aussi connue que sa voisine Montpellier, elle offre des prix immobiliers bien plus attractifs, c’est d’ailleurs une des raisons qui la rend particulièrement intéressante pour les investisseurs qui souhaitent y investir. Nîmes est une ville qui séduit grâce à son patrimoine exceptionnel, ses monuments historiques, ses espaces verts publics, sa qualité de vie et son environnement exceptionnel.
La ville de Nîmes attire également de nombreux touristes et amateurs de culture grâce à son classement de « Ville d’art et d’histoire ». Elle regorge de richesses datant de la Rome Antique, comme les célèbres Arènes de Nîmes, la Maison Carrée ou encore l’Aqueduc de Nîmes. Elle possède également de nombreux musées, des églises, des médiathèques, des salles de cinéma et des théâtres. C’est une ville dynamique économiquement grâce à sa proximité avec Montpellier, ce qui a un impact positif sur le marché de la location immobilière.
Elle est aussi une ville étudiante avec plus de 13 000 jeunes français et étrangers en 2020-2021. Différents domaines sont enseignés à l’université, ainsi que dans d’autres établissements d’enseignement supérieur, tels que des écoles de commerce, d’ingénieur, de tourisme et de design. Privilégiez les investissements dans des studios ou des appartements de deux pièces proches des établissements universitaires ou dans des résidences étudiantes pour obtenir un taux de rendement locatif intéressant.
La ville de Nîmes offre également un environnement de vie agréable à ses habitants. Avec 470 hectares d’espaces verts publics et 1200 hectares de massif forestier, elle a été élue « Ville fleurie », « Ville santé OMS » et « Ville Amie des enfants ». La ville est bien désservie par les transports en commun, avec notamment la mise en place d’un « Tram’bus » depuis 2021, qui dessert les zones commerciales, les arènes et le centre historique.
Enfin, située entre la mer Méditerranée et les montagnes de Cévennes, la ville bénéficie d’un climat doux et d’un environnement exceptionnel. Elle est labellisée « Ville d’art et d’histoire » et dispose d’un centre-ville ancien et d’un secteur sauvegardé élu comme l’un des plus beaux de France. Nîmes est également éligible au dispositif Pinel, ce qui permet d’obtenir une réduction d’impôts sur le revenu dans le cadre d’un investissement immobilier.
Finalement on remarque que le marché immobilier de Nîmes présente de nombreux atouts pour les investisseurs. La ville est dynamique économiquement, possède un patrimoine exceptionnel, une vie étudiante, un environnement de vie agréable et est éligible au dispositif Pinel.
2. Comment fonctionne la loi Pinel à Nîmes ?
Depuis maintenant quelques années, l’ex-ministre du logement Sylvia Pinel a instauré en France la loi Pinel, un dispositif qui permet aux Français de réaliser un investissement locatif et d’acquérir un bien immobilier neuf. Dans le cadre de ce dispositif, l’investisseur doit acquérir un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), ce qui aide l’Etat à pallier le déséquilibre entre l’offre et la demande dans les zones où le marché de l’immobilier est de plus en plus important.
Cela permet de soutenir et de dynamiser la construction de nouveaux logements. Pour l’investisseur, ce dispositif offre la possibilité de réduire ses impôts sur le revenu, de générer des revenus réguliers tout au long de la durée de location du bien et de développer son patrimoine immobilier.
La demande de logements ne cesse de croître, notamment dans les villes où l’offre est insuffisante pour répondre à la demande croissante due à l’arrivée de nouveaux habitants. C’est la raison pour laquelle le gouvernement a mis en place cette loi qui vise à développer le parc immobilier dans ces villes où un fort déséquilibre est en train de se créer.
En 2023, la loi Pinel a été actualisée et est maintenant combinée avec la loi Pinel Plus. Cette nouvelle version de la loi est davantage axée sur la préservation de l’environnement, ce qui implique une vigilance accrue en matière d’écologie. Ainsi, pour être éligible, le bien immobilier mis en location doit respecter certaines exigences environnementales.
Pour investir en loi Pinel Plus, il est nécessaire de s’engager à mettre le bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. En échange, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 10,5%, 15% ou 17,5%.
Dans le cas d’un investissement en VEFA, l’achèvement du bien doit survenir dans les 30 mois suivant la signature de l’acte d’acquisition. Si le bien est construit, le permis de construire doit être obtenu dans les 30 mois maximum. Enfin, si le bien est soumis à des travaux de rénovation ou de réhabilitation, ceux-ci doivent être terminés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien.
En cas de résiliation imprévue du bail locatif par le locataire, l’investisseur dispose de 12 mois pour trouver un nouveau locataire, tout en maintenant son avantage fiscal tant que le bien est reloué dans ce délai. Il convient cependant de noter qu’il n’est pas autorisé d’héberger gratuitement une personne lorsque le logement est inoccupé.
3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Nîmes
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être remplies lors de l’achat d’un bien immobilier. Celui-ci doit être neuf ou en vente en état futur d’achèvement et loué non-meublé. Le locataire doit y résider comme résidence principale et le bien doit respecter les normes de construction et d’économie d’énergie, incluant notamment la réglementation RE2020. Ces normes permettent une réduction significative de la consommation d’énergie, bénéfique pour le propriétaire et le locataire. A partir de janvier 2023, les normes seront plus strictes pour les logements éligibles à la loi Pinel. Vous devrez également louer le bien pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, selon les conditions spécifiques à votre zone géographique et votre année d’investissement.
Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000€ et il existe également des plafonds sur le prix au mètre carré des logements éligibles Pinel. À partir de 2023, les nouveaux biens devront respecter un minimum de mètres carrés en fonction de leur type, c’est-à-dire studio, T2, T3 et T4.
| Type de bien | Surface minimale |
|---|---|
| Studio | 28 m2 |
| T2 | 45 m2 |
| T3 | 62 m2 |
| T4 | 79 m2 |
| T5 | 96 m2 |
4. Quelle zone Pinel à Nîmes ?
Le gouvernement a établi un zonage du territoire français lorsqu’il a créé la loi Pinel, qui avait pour objectif d’encourager la construction de logements neufs dans les villes ayant un marché immobilier tendu.
Ce zonage est composé de cinq zones principales : A bis, A, B1, B2 et C. La zone A bis ne comprend que les communes d’île de France car c’est là où le marché de l’immobilier français est le plus tendu. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel puisqu’elles sont représentées par des villes où la demande est moins importante.
Nîmes se trouve en zone B1 Pinel en raison de la demande de logements qui accroit depuis quelques années. Investir dans la zone B1 est certainement d’ailleurs l’option la plus intéressante car les prix de l’immobilier y sont accessibles, la demande locative est de plus en plus forte et il y a un potentiel de revalorisation sur long terme.
5. Les plafonds de la loi Pinel à Nîmes
Les plafonds de loyer
Nîmes étant située en zone B1, tous les quartiers de la ville sont éligibles à la loi Pinel.
La ville étant regroupée dans une seule zone, le plafond de loyer est uniforme pour toute la ville, soit 10,55€ par m2. L’objectif de ce plafond est de limiter les loyers qui, en raison du manque de logements, peuvent devenir inabordables pour certains actifs. Bien que l’encadrement des loyers n’ait pas freiné le marché immobilier, les loyers proposés sont désormais plus accessibles, offrant aux locataires des loyers raisonnables et aux propriétaires un risque de vacance locative réduit.
Le plafond de loyer est déterminé en fonction de la surface du bien et de la zone géographique dans laquelle il se situe, et il représente le loyer maximal qu’un propriétaire bailleur peut demander chaque mois.
La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :
Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2.
Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).
Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 48 m2 en plein centre de Nîmes. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/48) = 1,09. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,09) *48 = 554,93€.
Les plafonds de ressources
Un autre critère important à prendre en compte pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier de la réduction d’impôts offerte par la loi Pinel est le plafond de ressources. Celui-ci permet aux locataires de classe moyenne d’accéder à des logements de qualité tout en garantissant aux propriétaires que leurs locataires bénéficient des moyens financiers nécessaires pour payer leur loyer. Le gouvernement fixe ce plafond en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire, ce qui signifie qu’il varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier et de la composition du foyer fiscal des locataires.
Il est donc important de vérifier chaque année que les locataires potentiels répondent aux critères de ressources exigés pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts offerte par la loi Pinel.
| Composition du foyer locataire | Lieu de Situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) |
Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 et C (en €) |
|
| Personne seule | 39 363€ | 39 363€ | 32 084€ | 28 876€ |
| Couple | 58 831€ | 58 831€ | 42 846€ | 38 560€ |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 77 120€ | 70 718€ | 51 524€ | 46 372€ |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 92 076€ | 84 708€ | 62 202€ | 55 982€ |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 109 552€ | 100 279€ | 73 173€ | 65 856€ |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 123 275€ | 112 844€ | 82 465€ | 74 219€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 734€ | +12 573€ | +9 200€ | +8 277€ |
6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Nîmes
Sophie et Maxime souhaitent investir dans l’immobilier pour diversifier leur portefeuille d’investissement. Après avoir étudié les différentes options d’investissement avec leur conseiller patrimonial de chez netinvestissement, ils ont décidé d’opter pour un investissement en loi Pinel à Nîmes. Leur principal objectif étant de développer leur patrimoine tout en réduisant leurs impôts. L’investissement en loi Pinel leur permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt, mais aussi de revenus réguliers chaque mois.
Sophie s’intéresse particulièrement à la réduction qu’ils vont pouvoir obtenir lors de cet investissement et au cours des 6 années.
Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T2 d’une valeur de 213 600€. Ils se lancent dans une aventure de 6 ans, le taux de réduction appliqué sera donc de 10,5%. Sur les 6 années qui suivront la livraison de leur bien, ils bénéficieront donc d’une réduction d’impôts de 22 428 € soit 3 738 € par an. Parfait pour eux, et pour leurs projets de vie.
7. Notre sélection des meilleurs quartiers à Nîmes : Notre top 3
Richelieu
Le quartier Richelieu à Nîmes est un quartier résidentiel très prisé, idéal pour acheter ou faire construire un logement. Il est situé au nord-est de l’Ecusson et est considéré comme l’un des endroits les plus chics de Nîmes. Le quartier est habité en majorité par des cadres quadragénaires et compte plus de 4 450 habitants. Le marché immobilier de Richelieu est constitué à 92% d’appartement et à 8% de maisons.
Ce quartier offre également un accès facile aux commodités et aux services, tels que les commerces, les restaurants, les établissements scolaires, les parcs et les transports en commun. De plus, le quartier Richelieu abrite de nombreux bâtiments historiques tels que la villa de richelieu, l’église Saint-Baudile et la porte de France, ce qui offre un charme architectural et une histoire fascinante. Ce quartier est connu pour son dynamisme économique, notamment grâce à la présence de la zone d’activité du Triangle de la gare, qui abrite de nombreuses entreprises et emplois.
Ce quartier Richelieu bénéficie d’un programme de rénovation urbaine et de subvention pour les propriétaires de logements, ce qui contribue à renforcer l’attractivité et la valeur de la zone, et peut intéresser les investisseurs cherchant à réaliser un placement rentable.
Faubourg Gambetta
Le quartier Faubourg Gambetta de Nîmes est un quartier jeune et dynamique, avec une population relativement jeune et une forte présence étudiante. Il est intéressant pour investir dans un logement étudiant par exemple. Il offre un cadre de vie animé et populaire, avec de nombreuses commodités, restaurants, bars et cafés. Le quartier est très bien desservi en transports en commun, avec de nombreuses lignes de bus et la gare de Nîmes à proximité.
En outre, le quartier abrite plusieurs bâtiments historiques, offrant un charme architectural unique. Le prix moyen au m2 est inférieur à celui de l’écusson, ce qui le rend plus accessible pour les investisseurs.
Quartier de l’écusson
Le quartier de l’écusson à Nîmes est un secteur sûr et rentable pour investir dans un appartement en location. C’est le quartier le plus rentable et le plus visité de Nîmes, situé dans le centre historique. Louer un appartement dans le quartier de l’Ecusson ne présente aucun risque, car le tourisme est une activité toute l’année, et il y a de nombreux commerces actifs dans la région.
Le quartier de l’écusson est le centre historique et économique de la préfecture du Gard, avec de nombreux monuments historiques concentrés dans cette zone. On y trouve l’Arènes de Nîmes, la Maisons Carrée, la Cathédrale Notre-Dame-et-Saint-Castor et la Porte d’Auguste. L’emplacement central du quartier est un avantage significatif, avec la ligne de tramway qui la traverse depuis l’arènes de Nîmes jusqu’à l’esplanade Charles de Gaulles, en passant par le Boulevard Gambetta au nord. Le quartier est également desservi par 23 lignes de bus, ce qui facilite les déplacements des résidents en dehors du centre-ville. Les familles ont accès aux écoles maternelles et deux écoles primaires dans la région.
Le quartier de l’écusson a une population relativement jeune, avec 77% de célibataires et 50% des résidents employés. L’âge médian est de 28 ans, et les résidents sont généralement de jeunes travailleurs vivant seuls, à la recherche d’espaces de vie confortables. Pour investir judicieusement dans le quartier de l’écusson, il est conseillé de choisir des propriétés avec une forte demande locative, en particulier des appartements de deux ou trois pièces.
Investir dans le quartier de l’écusson à Nîmes peut être une décision intelligente pour plusieurs raisons. Son emplacement, son riche passé historique et sa forte demande le rendent attractif pour les investisseurs cherchant à attirer les touristes ou les locataires à la recherche d’une adresse prestigieuse. Ses prix immobiliers stables et son potentiel d’appréciation au fil du temps permettent de réaliser un retour sur investissement rentable. Le quartier offre également toutes les commodités nécessaires pour la vie quotidienne, telles que les écoles, les commerces et les restaurants, ainsi que des espaces verts pour se détendre. Tous ces facteurs font du quartier de l’écusson un lieu exceptionnel pour investir dans l’immobilier et potentiellement réaliser des bénéfices à long terme.
Nîmes est donc une ville qui offre de belles opportunités d’investissements immobiliers. Notamment grâce à la demande locative de plus en plus forte, Nîmes offre des perspectives prometteuses pour ceux qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Alors si vous êtes en quête de nouveaux projets rentables offrant un cadre de vie agréable, la ville de Nîmes peut être une destination pertinente.
À propos de l'auteur
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