Investissement locatif : choisir son type de gestion
Un investissement locatif réussi passe par une gestion locative optimisée. Pour bien choisir entre gestion propre et gestion déléguée, la meilleure méthode est d’évaluer les avantages et inconvénients de chaque type de gestion afin de définir lequel vous conviendra le mieux.
Pour n’oublier aucun paramètre à prendre en considération, sachez que même si le coût que représente la rémunération des services d’une société de gestion locative est un critère important, il n’est pas la seule variable à prendre en compte.
Il faut aussi estimer la charge de travail que représente la gestion d’un bien ainsi que le niveau de confort, de sécurité et de difficulté de cette gestion car la gestion immobilière est une pratique qui requiert une expertise particulière.
La gestion propre de son bien immobilier
Gérer directement son bien immobilier mis en location est une solution souvent privilégiée par les propriétaires qui ne souhaitent pas consacrer une part de leurs recettes issues de leur appartement locatif à la rémunération d’une société de gestion locative. C’est parfois aussi le choix personnel de certaines personnes qui apprécient de s’occuper de gérer elles-mêmes leur bien, en particulier si celui-ci se trouve proche de leur domicile.
Dans le cadre d’une gestion propre, les tâches principales à accomplir sont les suivantes :
Trouver un locataire et élaborer le contrat de location
Avant de passer des annonces et organiser des visites, vous devrez vous renseigner sur les prix du marché afin de fixer un montant de loyer à la fois cohérent et compétitif. De plus, si vous avez effectué votre investissement locatif dans le cadre d’un programme de défiscalisation immobilière (Scellier, loi Censi Bouvard ou autre), vous devrez ne pas oublier de prendre en considération les plafonds fixés par le dispositif, au risque de voir vos avantages fiscaux non applicables.
Puis, une fois passées les annonces et faites les visites, vous aurez établi votre sélection de locataires potentiels et vous devrez faire le choix du locataire qui habitera votre logement. La première difficulté rencontrée dans le choix de ce mode de gestion est de trouver le bon locataire.
Pour cela, le critère principal est celui de la solvabilité financière du prétendant. Portez donc une attention particulière au montant de ses ressources en lui demandant ses fiches de salaire ainsi que son dernier avis d’imposition.
De plus, il pourra être plus prudent de demander à ce qu’une personne ou un organisme se porte caution solidaire pour lui afin de vous prémunir d’éventuels impayés de loyers. Surtout dans le cas d'un investissement locatif dans un studio. Vous pouvez aussi souscrire une assurance contre les risques d’impayés.
Enfin, il est fortement conseillé (et bien souvent pratiqué) de demander à percevoir un dépôt de garantie couvrant au minimum 1 mois de loyer. Enfin, il est fortement conseillé (et bien souvent pratiqué) de demander à percevoir un dépôt de garantie couvrant au minimum 1 mois de loyer. Si vous souhaitez louer votre logement en location meublée, vous pouvez demander un dépôt de garantie couvrant jusqu’à deux mois de loyer hors charges. Cependant, il n’existe aucunes obligations pour le bailleur de demander un dépôt de garantie.
Vient ensuite l’étape du document administratif principal : le contrat de location (le bail). C’est un acte à valeur juridique. Celui-ci est signé par les deux parties (le locataire et vous propriétaire). Il s’accompagne d’un état des lieux d’entrée qui se doit d’être le plus exhaustif et précis possible quant aux détails de l’état du bien immobilier au moment où le locataire commence à l’habiter. Des modèles gratuits existent sur Internet.
Enfin, n’oubliez pas de déclarer votre locataire à l’administration fiscale (afin notamment d’éviter d’avoir à payer la taxe d’habitation alors qu’elle est à sa charge).
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La gestion propre au quotidien
La gestion propre ne vous prendra pas seulement du temps au début de la location mais tout au long de l’année vous devrez y consacrer des moments pour la gestion courante. D’ailleurs, pour vous faciliter ces tâches courantes, pensez à utiliser les différents logiciels de gestion locative existants.
Sachez que la gestion propre de votre bien comprendra globalement 3 sortes de tâches :
| Tâches administratives récurrentes | Missions ponctuelles | Tâches exceptionnelles (souvent contraignantes) |
|---|---|---|
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La gestion déléguée à un professionnel
En déléguant la gestion locative à un administrateur de biens, vous vous libérez des contraintes de gestion en contre-partie de quoi vous rémunérez la société de gestion.
Vous pouvez choisir le niveau de la gestion déléguée car les agences proposent plusieurs sortes de services. Entre autres, elles peuvent vous aider à déterminer le loyer, trouver le locataire, établir le contrat mais aussi vous aider pour votre déclaration fiscale, etc. Elles peuvent aussi vous conseiller pour l’entretien du logement et gérer les travaux.
Soyez donc attentif aux prestations incluses dans le mandat de gestion signé et sachez qu’un bon gestionnaire doit vous garantir à minima la recherche du locataire, les démarches administratives initiales, les encaissements et recouvrements de loyers, un suivi et la gestion des travaux ainsi qu’une vérification régulière des assurances.
Outre le gain de temps que vous gagnez avec ce mode de gestion, vous profitez des connaissances d’un professionnel qui surveille l’évolution de la législation qui est très fréquente en la matière. En plus d’être déchargé des difficultés de la gestion de votre investissement locatif, c’est donc aussi pour vous un gage de sécurité.
Quant aux frais de gestion, ils varient généralement entre 6 et 8% des loyers perçus mais ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers aux titres du déficit foncier.
Ce type de gestion est particulièrement plus avantageux si vous possédez plusieurs biens immobiliers mais même si vous n’avez qu’un seul bien immobilier en gestion locative, il vous évite une charge de travail importante et surtout réduit le niveau de risques de soucis liés à la gestion du bien (erreurs dans les documents administratifs, gestion des impayés…).
Pour aller plus loin dans vos recherches sur l'investissement locatif, découvrez également notre guide regroupant les avantages de l'investissement immobilier en LMNP.
Pour votre investissement locatif, faire le choix du mode de gestion propre ou déléguée ne dépend donc pas seulement du coût financier mais aussi du temps à consacrer à cette gestion et de la sécurité apportée. Si vous faites le choix de la gestion propre, ne sous-estimez pas le temps qui vous sera nécessaire et ne sur-estimez pas vos compétences car certaines démarches nécessitent des connaissances pointues en la matière. Au contraire, une gestion locative déléguée sera peut être plus coûteuse à court terme mais elle assurera un rendement économique à votre investissement tout en vous évitant le souci des démarches.
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