1. Définir vos objectifs patrimoniaux
Comme vous le savez sûrement, il n’y a pas de solution convenant à tous les investisseurs, mais des solutions correspondant à chaque investisseur.
Dès lors, et en prévision de tout investissement, il est indispensable d’établir, avec objectivité et précision, vos projets patrimoniaux.
Cette première étape est d’autant plus indispensable que les objectifs sont nombreux : création de capital, création d'un patrimoine immobilier, génération de revenus réguliers futurs ou immédiats, optimisation des placements, préparation de la retraite, réduction de votre fiscalité, etc.
Pour vous assister dans la définition de vos objectifs, nous vous conseillons vivement de vous adresser à un professionnel du conseil en gestion de patrimoine, comme l’un de nos chefs de projets patrimoniaux. Nos conseillers s'assurent que vos projets soient clairement définis. Selon un cahier des charges rigoureux, ils vous préconiseront ensuite plusieurs solutions de placements. Leurs suggestions d'investissement visent à atteindre vos objectifs de la manière la plus optimisée, tant sur l'aspect du rendement que de la fiscalité ou de la maîtrise du risque.
Surtout, prenez conseil dès le début de vos recherches ! Vous gagnerez en efficacité car l’investisseur profane peut vite « se noyer » parmi tout le flot d’informations disponible.
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Qu’est-ce que l’investissement en Monuments Historiques ?
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2. Quel budget allouer à un investissement en Monuments Historiques ?
La loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation dans les monuments et immeubles éligibles, classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
Vous l’aurez compris : investir dans les Monuments Historiques nécessite une enveloppe d’investissement assez conséquente. Les tickets d’investissement minimum se situant autour des 250 000 à 300 000 € avec par exemple 120 000 € d’immeuble et 130 000 € de travaux.
3. Quels sont les investisseurs concernés ?
L’investissement dans le cadre du dispositif Monuments Historiques s’adresse principalement aux contribuables très fortement imposés - généralement au-delà de 41% de Tranche Marginale d’Imposition - et à ceux ayant une imposition annuelle supérieure à 10 000 €.
Au-delà des avantages fiscaux que cette loi procure, elle s’adresse également aux investisseurs sensibles à un placement patrimonial hautement qualitatif, aux amateurs de belles pierres et de biens d’exception.
4. Quels sont les avantages fiscaux ?
Le dispositif Monuments Historiques permet à l’investisseur de déduire de son revenu global - comprenant donc les revenus professionnels et autres revenus fonciers - l'intégralité des travaux de restauration réalisés. Cela sans plafonnement, et sur une durée de 1 à 3 ans. L’opération idéale en Monuments Historiques consiste à générer un déficit foncier (l’opération entraîne plus de charges que de revenus) et de déduire 100% de ce déficit sur votre revenu global d’activité.
Concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les Monuments Historiques bénéficient, depuis 2017, de cas d’exonération partielle. L’administration fiscale admet une décote dans leur évaluation, prenant compte seulement 25% de la valeur réelle du bien. Cela si il y a inscription à l’ISMH, conservation du bien pendant 15 ans minimum, et affectation de l’immeuble à usage commerciale ou professionnelle (visites payantes également).
5. Comment exploiter l’immeuble et quelles sont les conditions ?
Investir dans un bien en loi Monuments Historiques vous oblige à le conserver pendant une durée minimum de 15 ans. De ce fait, il faut envisager cet investissement sur une durée long-terme.
Dès lors que les travaux sont réalisés, 3 possibilités s’offrent à l’investisseur :
- Occuper le bien en tant que résidence principale : Le propriétaire ne génère ici aucun revenu, et les travaux sont déductibles, mais à hauteur de 50%. L’investisseur vivra pleinement « la vie de château ». Seulement, l’investissement ne sera pas optimisé d’un point de vue fiscal
- Louer le bien pendant une durée de 3 ans minimum à compter de la fin des travaux. Dans ce cas, l’investisseur profite de la déduction complète (100% des travaux réalisés) sur les revenus fonciers en premier lieu, puis sur les autres revenus imposables.
- Ouvrir le bâtiment au public : Afin d’optimiser l’avantage fiscal lié à l’investissement en Monuments Historiques, il est préférable d’ouvrir le bien au public. Les visites permettent de bénéficier d’avantages fiscaux majorés. Le propriétaire doit alors proposer son bien pour une ouverture publique, au minimum 40 jours par an et ce, soit au moins 50 jours dont 25 jours non ouvrables (c’est-à-dire dimanches et jours fériés) au cours des mois d'avril à septembre inclus. Autrement dit, au moins 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.
Tout cela en sachant qu’une ouverture journalière correspond à un accès au bien par le public pendant un minimum de 6 heures.
En revanche, cela peut s'avérer compliqué car il faut l’accord de l’ensemble de la copropriété.
De plus, il est également possible de mixer l'utilisation du bien à titre de résidence principale tout en l’ouvrant au public, de manière partielle ou totale.
6. Dans quelle ville investir ?
Investir dans un Monument Historique ne s’appréhende pas de la même façon qu’un investissement locatif classique.
Les critères tels que la localisation, le dynamisme économique de la zone, le besoin locatif, le potentiel d'évolution à la revente et un prix au mètre carré cohérent sont évidemment fondamentaux.
Mais Il convient également de privilégier des zones chargées « d’histoire ». Ainsi, Chez Netinvestissement, nous privilégions, dans le cadre du dispositif Monuments Historiques, les centres-villes historiques des métropoles de province et des communes ayant un passé marqué.
7. Comment financer votre acquisition ?
Deux possibilités s’offrent à vous pour financer un investissement en Monuments Historiques : le financement au comptant (en mobilisant des liquidités) ou l’appel à un prêt auprès d’un organisme bancaire.
Comme énoncé au point 3, les Monuments Historiques ne sont pas totalement exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Par conséquent, utiliser un apport personnel pour financer votre acquisition en Monument Historique n’est pas la solution la plus optimale.
En effet, le levier du prêt est la solution la plus répandue et la plus optimale. Outre la déductibilité des travaux, avoir recours au financement permet de déduire les différents frais et intérêts d’emprunt du revenu imposable !
Cependant, en cas d’apport personnel total pour l’acquisition, ou même dans certains cas partiels, l’investisseur peut bénéficier de revenus dès la mise en location et/ou l'exploitation du bien.
Indépendamment de la solution de financement choisie, il faut garder en tête que le prix intégral de l’immeuble ainsi que les frais afférents, notamment les frais de notaire, devront être décaissés dès la signature de l’acte. Les déblocages pour les travaux suivront. Il faut être vigilant avant d’investir car pendant ces étapes, l’investisseur ne perçoit pas de revenus. Il faut un projet calibré aux capacités de l’acheteur.
8. Quel opérateur choisir ?
Il est préférable de sélectionner un opérateur capable de vous fournir le bien (Monument Historique), mais également l’enveloppe consacrée aux travaux et à leur gestion. Ceux-ci étant soumis à un cahier des charges bien précis, il convient aussi de vous faire assister par un ou plusieurs fiscalistes spécialisés. En prenant cette précaution, vous vous assurez de valider l’agrément des travaux de rénovation par l’Architecte en Chef des Monuments Historiques.
Dans le cas contraire, le propriétaire s’expose à une requalification de l’investissement, ce qui peut conduire à une perte de l’avantage fiscal.
Afin de vous accompagner au mieux, nous avons choisi le groupe CIR qui, depuis 30 ans, allie passion de l’immobilier et intérêt patrimonial. C’est LE spécialiste de la rénovation du bâti ancien en cœur de ville. Pour faire simple, le Groupe CIR, c’est 1250 immeubles rénovés dans les principales villes de France dont 1050 appartements rénovés par an, 110 chantiers gérés simultanément en France, 1230 artisans spécialisés dans les métiers d’art et œuvrant sur leurs chantiers.
C’est un acteur de premier rang qui a été primé par le Palmarès de Gestion de Fortune dans la catégorie Malraux, Monuments historiques et déficit foncier pendant 6 années consécutives ! Il ne s’agit donc pas là du fruit du hasard. Ceci s’explique par le fait que le Groupe CIR propose des rénovations en profondeur, d’un haut niveau de technicité, avec des finitions d’une qualité remarquable afin de privilégier la qualité du logement. Aussi, ce dernier a à cœur d’apporter des solutions sur des villes de tailles moyennes plébiscitées pour leur qualité de vie, en cœur de villes attractives (que ce soit pour les résidents comme pour les investisseurs).
Le groupe CIR c’est aussi un ensemble de garanties assurant à l’investisseur le respect des délais annoncés pour les travaux (indemnisation des loyers perdus le cas échéant), le montant des travaux (même si celui-ci est supérieur au budget initial) ainsi qu’une garantie juridique et fiscale permettant de confirmer que le montage fiscal est en règle. Même après la livraison, en cas de contrôle de l’administration fiscale, une aide est prévue afin d’apporter les éléments de réponse.
En outre, ce promoteur est sélectionné pour son savoir-faire, ses réalisations passées, la qualité de son offre et des services apportés mais aussi pour sa solidité financière !
9. Optimiser et anticiper la transmission de votre acquisition
Investir dans le cadre de la loi Monuments Historiques permet à l’investisseur d’optimiser la transmission/succession.
En effet, à condition d’avoir établi une convention avec le Ministère de la Culture, vos héritiers pourront bénéficier d’une exonération des frais de succession et mutation sous couvert :
- Que la convention mentionne le bien en question et les biens meubles et immeubles pouvant disposer de cette exonération
- Que les héritiers respectent un certain nombre de conditions à savoir le maintien des éléments figurant dans la convention, modalités d’entretien du bien, informations du public et conditions d’accès si le bien est ouvert au publi
10. Qu’en est-il de la revente ?
Vous avez certainement lu à travers nos guides que pour s’assurer une bonne revente, il convient de bien acheter.
C’est également le cas pour les Monuments Historiques. Cependant, la revente d’un Monument Historique peut s’avérer moins aisée qu’un bien locatif plus « classique » car les acheteurs potentiels doivent avoir une capacité financière assez importante et qu’il ravira principalement les amateurs de très belle pierre et de biens d’exception.
Investir en Monument Historique, au-delà de la revente, est également bien souvent appréhender comme une constitution de patrimoine familial, notamment au regard de la qualité des biens, de leur histoire, et de leur durée de conservation.
Vous avez certainement constaté à travers ce guide qu’investir en Monuments Historiques a de nombreux avantages, aussi bien d’un point de vue fiscal, successoral et patrimonial notamment.
Cependant, investir dans le cadre de ce dispositif ne s’improvise pas et il convient de s’assurer qu’il répond parfaitement à vos objectifs, et que le projet soit bien calibré. Les biens et les travaux éligibles, la localisation, le financement, l’horizon à envisager pour l’investissement notamment sont autant d’éléments à prendre en compte.
A cet effet, nous vous encourageons à faire appel à l’un de nos chefs de projets patrimoniaux qui sera le plus à même de vous aiguiller en amont de votre projet.
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