Votre objectif est d’obtenir un complément de revenus dans 20 ans grâce à des liquidités dont vous disposez
► Investissement en démembrement de parts de SCPI
Le principe même du démembrement est d’une redoutable efficacité. Ainsi, le démembrement de parts de SCPI vous permet de n’acheter que la nue propriété des parts. En fonction de la durée du démembrement, il existe une clef de répartition qui définit le prix de la nue propriété et de l’usufruit. Ainsi pour un démembrement d’une durée de 10 ans vous bénéficiez par exemple d’un prix de la nue propriété de la part de 65% pour un usufruit de 35%.
A la fin des 10 ans vous pourrez réaliser un nouveau démembrement de 10 ans supplémentaire. Ce type de solution vous permet de bénéficier de la revalorisation des parts et de pouvoir estimer le montant du capital que vous récupérez à la fin du démembrement.
L’autre gros avantage d’investir dans le cadre du démembrement est que le patrimoine détenu sous cette forme sort de l’assiette taxable à l’ISF.
► Investissement dans un bien immobilier en démembrement
Le principe est le même que pour les SCPI, vous investissez dans la nue propriété d’un bien immobilier alors qu’un autre investisseur va lui procéder à l’acquisition de l’usufruit. Vous bénéficiez donc de la possibilité de réduire votre base taxable ISF tout en capitalisant pour l’avenir sans passer par la case impôts fonciers. En effet, qui dit pas d’usufruit, dit pas de revenus locatifs et donc pas d’IR et de prélèvements sociaux.
La grande contrainte de ce type d’investissement reste la faible offre de qualité sur le marché, ce qui le rend difficilement accessible. En effet, surtout dans la région parisienne, les programmes en démembrement sont littéralement pris d’assaut.
A noter qu’une fois la période de démembrement terminée, vous pourrez continuer à louer le bien si vous le souhaitez, l’habiter vous-même mais surtout le revendre pour récupérer votre capital.
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► Investir dans le cadre de SCPI
Vous avez la possibilité grâce à vos liquidités d’investir dans une ou plusieurs SCPI en fonction du montant que vous souhaitez investir. Une fois la période de carence passée, qui peut varier de 3 à 6 mois, vous commencerez à toucher les loyers de manière trimestrielle pour la plupart des SCPI. Les rendements attractifs (en moyenne 5% en 2021) font de cette classe d’actifs un véritable levier en matière de rentes immédiates.
De plus, vous bénéficierez également d’une autre source de levier qui est la revalorisation du prix de vos parts dans le temps, ce qui améliore le rendement général de votre opération.
En revanche, pour créer une allocation de parts de SCPI équilibrée, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller patrimonial qui saura vous accompagner dans le choix le plus adapté à votre profil d’investisseur et à votre sensibilité au risque.
► Investir dans le cadre du dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Grâce au dispositif LMNP, vous choisissez d’investir dans des résidences avec services de type étudiantes, EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), résidences d’affaires ou résidences de tourisme.
Nous vous déconseillons aujourd’hui d’investir dans les résidences d’affaires et les résidences de tourisme trop souvent soumises aux différents aléas économiques.
En revanche, si vous investissez dans le cadre de résidences étudiantes ou d’EHPAD, vous pouvez bénéficier de revenus quasi non imposables pendant des durées allant jusqu’à 30 ans et ce grâce au principe de l’amortissement comptable différé. En effet, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs meublés la valeur de l’amortissement comptable du bien ainsi que du mobilier dont vous êtes propriétaire. Cela vous permet donc, cumulé avec d’éventuels intérêts d’emprunt, de créer des déficits comptables reportables vous évitant une imposition supplémentaire sur vos nouveaux revenus locatifs.
D’autre part, grâce au bail commercial que vous signez dès votre engagement dans l’opération avec l’exploitant de la résidence, vous connaissez à l’avance le loyer dont vous profiterez, les conditions de gestion de la résidence et les frais incombants à chaque partie.
3. Votre objectif est de réduire votre fiscalité et de vous préparer un patrimoine immobilier dans 20 ans
► Investissement dans la cadre de la loi MALRAUX
Ce dispositif fiscal est particulièrement adapté aux contribuables fortement fiscalisés et amoureux de belles pierres.
Le principe de l’investissement Malraux consiste à investir dans des biens immobiliers de caractères, situés en secteurs sauvegardés avec une forte poche de travaux de rénovation.
L’investisseur peut ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22 à 30% du montant des travaux réalisés avec un plafond annuel de 100 000€ par an de travaux (en général étalés sur 3 ans maximum). La contre partie de ce dispositif est d’imposer à l’investisseur de conserver le bien pendant 9 ans en le mettant en location avec un loyer conventionné.
Mais à la vue de la qualité des emplacements, il s’agit là d’un véritable investissement patrimonial sur du long terme car rares sont les propriétaires qui revendent ce bien dès la 10ième année. Il faut véritablement l’envisager sur une durée de 20 ans dans un objectif de constitution de capital à long terme afin d’amortir le coût d’acquisition de ce type d’immobilier très prémium.
Une fois de plus, vous prenez conscience au travers de ce guide qu’il n’existe pas de solution universelle en matière d’investissement immobilier. En fonction de vos objectifs, de votre situation patrimoniale globale, ainsi que des moyens que vous souhaitez allouer à votre projet, votre conseiller patrimonial reste san doute l’interlocuteur le plus à même de vous accompagner pour adapter une solution à votre profil. En effet, dans un monde économique en perpétuelle évolution, l’appui de conseiller indépendant peut vous permettre de sécuriser au maximum votre investissement.
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