1. Déclarer un investissement Pinel la première année
Il est important de rappeler que le point de départ de la défiscalisation Pinel est l’année de la mise en location de votre appartement.
Attention cependant, la première déclaration doit quant à elle intervenir l’année de la livraison (si celle-ci diffère du moment de la mise en location).
On entend par livraison la date d’achèvement des travaux en cas d’achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou de remise à neuf d’un logement ancien.
Cette déclaration se réalise au même moment que la déclaration annuelle des revenus.
Le conseil de l'expert
Vous devez remplir principalement deux formulaires spécifiques qui ne font pas partie des feuillets standards de déclaration.
2. Déclarer un investissement Pinel la deuxième année
À compter de la seconde année de votre investissement, vous avez moins de formalités à réaliser car la communication des informations importantes concernant la réduction d’impôt à percevoir est intégrée dans la première déclaration (cf. ci-dessus).
Vous devrez donc chaque année déclarer, pendant la période habituelle de déclaration des revenus, le montant des revenus locatifs perçus. Les modalités de déclaration diffèrent en effet en fonction de l’option que vous avez retenue : imposition selon le régime du micro foncier ou du régime réel.
Késako ?
- Comment déclarer son investissement en loi Pinel ?
- Choisir son régime fiscal
Votre appartement Pinel est livré, votre locataire trouvé, et vous êtes désormais confronté à votre première déclaration d’impôts. L’un des premiers choix à réaliser, et non des moindres, est celui du régime d’imposition de vos revenus fonciers.
Il existe deux grandes familles :
Régime micro foncier
C’est le régime d’imposition automatique si vous percevez des revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 euros, et que vous ne détenez pas un bien immobilier locatif (appartement ou maison) soumis à un régime d’imposition particulier.
C’est un régime d’imposition simplifié pour lequel vous devez déclarer le montant brut des revenus fonciers encaissés du 1er janvier au 31 décembre de l’année en question.
Vous ne devez déduire aucun frais, ni travaux et charges. C’est l’administration fiscale qui calcule directement un abattement forfaitaire de 30%.
Autrement dit, vous êtes taxés uniquement sur 70% des revenus réellement perçus.
L’intérêt de rester soumis à ce régime d’imposition dépend donc du montant des charges réellement supporté, qui doit être inférieur à cet abattement forfaitaire de 30%.
Si ce n’est pas le cas, vous avez tout intérêt à opter pour le régime du réel.
Le conseil de l'expert
Attention : Certains propriétaires bailleurs sont exclus par nature du régime du micro foncier. C’est le cas par exemple des investisseurs en loi Monuments Historiques.
Régime réel
Nous venons de le voir : si le montant des charges locatives excède 30% de vos recettes, vous avez intérêt à opter pour ce régime d’imposition.
En tout état de cause, si le montant des revenus fonciers perçus dépasse le seuil de 15 000 euros, c’est votre régime d’imposition obligatoire par défaut (sans possibilité d’opter pour le régime du micro foncier).
Précision importante : si le régime réel n’est pas votre régime par défaut et que vous souhaitez basculer du régime micro foncier à cet autre régime d’imposition, cela est irrévocable pour une durée de 3 ans.
Dans le régime réel d’imposition, vous ne bénéficiez pas d’un abattement forfaitaire spécifique. A contrario, les charges locatives et foncières supportées sont déductibles des loyers perçus pour déterminer votre revenu locatif net imposable.
Quelles sont les charges admises en déduction ?
Globalement, on retrouve les postes de dépenses suivants (liste non exhaustive) :
- Taxe foncière (déduction faite de la TEOM . taxe d’enlèvement des ordures ménagères imputable au locataire) .
- Intérêts d’emprunt
- Assurance de prêt
- Certains travaux
- Gestion
- Assurances locatives
Le conseil de l'expert
Très clairement, et à part dans quelques rares cas, il vous sera généralement plus favorable d’opter pour le régime réel, à fortiori, si vous avez souscrit à un prêt car les intérêts sont déductibles des revenus.
Les documents à remplir
La déclaration principale
L’année suivant la livraison de votre bien , vous devez déclarer votre investissement en loi Pinel via le formulaire 2044 EB. Ce formulaire permet d’indiquer notamment les caractéristiques du logement neuf, son emplacement, ainsi que la durée d’engagement de la mise en.
Celle-ci peut être de 6 ans, 9 ans, ou encore 12 ans. Pour rappel, un engagement de location donne droit à une réduction d'impôt Pinel de la part de l’administration fiscale de 12% du prix du logement sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
A noter qu’il est possible de s’engager pour une période initiale de 6 ans et de prolonger la durée d’engagement à postériori en remplissant à nouveau le document 2044 EB.
L’avantage fiscal reste plafonné à 5 500€ par m2 et 300 000€ investis par an. Si vous faites l’acquisition d’un bien à un prix plus élevé, vous ne pourrez pas bénéficier de réduction d’impôt sur les sommes supérieures à ce montant.
Les déclarations annexes
Vous devrez également, en plus de ce formulaire, fournir une copie du bail de location de votre bien Pinel ainsi que l’avis d’imposition de l’année N-2 de votre locataire pour que l’administration fiscale s’assure que les revenus du locataire respectent les plafonds imposés par la loi.
Enfin, la dernière étape pour que votre déclaration soit complète est de remplir le formulaire 2044 relatif aux revenus fonciers perçus pour tout avec location nue.
Par ailleurs, cette déclaration des revenus fonciers devra être rempli de manière annuelle par le propriétaire. Il faut renseigner sur celle-ci les loyers perçus, auxquels il est possible de déduire toutes les charges liées à l’investissement, tel que les charges de copropriété, les intérêts d’emprunts ou en encore la taxe foncière.
Le bénéfice foncier (s’il existe) viendra s’ajouter à vos autres revenus afin de générer votre revenu annuel global imposable.
Le conseil de l'expert
Attention : La réduction d’impôt est comprise dans le plafonnement des niches fiscales, la limite de ce plafonnement étant de 10 000 € de réduction d’impôt par an et par foyer fiscal. En cas de surplus de réduction d’impôts, il n’est pas possible de le reporter sur les années suivantes.
L’utilisation de la déclaration en ligne sur le site des impôts vous permet de profiter de cet outil plutôt bien fait qui vous accompagne dans chaque étape du process.
Déclarer un investissement ouvre le droit à une réduction d’impôt sur votre espace déclaratif 2042 classique génère les formulaires complémentaires 2044 et 2044 EB et vous ne pourrez valider votre déclaration sans avoir correctement compléter ces derniers.
Toute l’équipe de Netinvestissement se tient à votre disposition si besoin.
3. Prolongation de l'engagement de location Pinel
Rappelons que dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, vous êtes soumis à un engagement de location pendant une durée minimale de 6 ans, éventuellement prorogeable deux fois 3 ans.
Ne sachant pas de quoi l’avenir est fait, il est préférable lors de la première déclaration liée à votre investissement en loi Pinel d’opter pour un engagement sur la durée minimale requise, à savoir 6 ans.
Le conseil de l'expert
Bien évidemment, chaque cas est unique, mais généralement, il est considéré que l’optimum fiscal et financier est atteint au cours de la dixième année de l’investissement en Pinel.
Mais que faire au terme des 6 ans si vous souhaitez proroger votre investissement Pinel pour continuer de percevoir une réduction d’impôts régulière ?
Rien de plus simple, il suffit de continuer à réaliser votre déclaration d’impôts à compter de la 7ème année, en continuant de cocher la case nécessaire sur votre formulaire 2042 RICI (Réduction & Crédit d’impôts).
Le conseil de l'expert
Il faut également matérialiser cette prorogation avec le formulaire 2044EB pour acter l’engagement de location sur 3 années supplémentaires.
4. Loi Pinel et prélèvement à la source
La mise en place du prélèvement à la source a fait couler beaucoup d’encre pour les investisseurs en loi Pinel, qui se sont tous posés la question de savoir à quel point le prélèvement à la source serait préjudiciable ou non à leurs investissements.
Pour mémoire, le prélèvement à la source, promesse du candidat François Hollande, a été mis effectivement en place le 1er janvier 2019 (avec une année de retard afin de réaliser un audit du dispositif).
Rappel : Qu’est-ce que le prélèvement à la source ?
Le prélèvement à la source n’est ni plus ni moins qu’un mode de recouvrement qui consiste à faire prélever le montant de l’impôt dû par un tiers payeur sur les revenus concernés par l’imposition.
Dans le système actuel, les revenus perçus sont bruts d’impôt et annualisés. Dans ce nouveau système, les revenus perçus sur la durée sont nets d’impôt et mensualisés.
Et point important, la réduction d’impôt liée à un investissement Pinel n’est pas prise en compte pour le calcul de l’impôt prélevé mensuellement.
Concrètement, et depuis le 1er janvier 2019, il faut prendre en compte l’effort de trésorerie générée par ce prélèvement à la source (dans l’ancien régime, les avantages fiscaux étaient intégrés dans le calcul des acomptes payés par le contribuable).
L’administration a mise en place un système de restitution des réductions dans le temps : un acompte de 60% en début d’année. le solde de 40% lors de l’établissement de l’avis d’imposition.
5. Dates limites de déclaration de revenus pour 2024
La date limite pour 2024 de la déclaration Pinel est la même que pour les autres revenus, à savoir :
Le service de déclaration en ligne de l’impôt sur le revenu (IR) a ouvert le 11 avril pour l’intégralité des départements français.
Les dates limites sont :
- Jeudi 23 mai 2024 pour les départements 1 à 19 et les non-résidents fiscaux.
- Jeudi 30 mai 2024 pour les départements 20 à 54.
- Jeudi 6 juin 2024 pour les départements 55 à 976 (Mayotte).
A noter que vous avez la possibilité, même après la date limite de déclaration, de corriger les éléments déclarés directement sur votre espace personnel.
Cette possibilité de correction est disponible de début août jusqu’à mi-décembre.
Parmi les autres dates importantes à noter, on retrouve :
- 30 juin : date limite pour opter pour la mensualisation de la taxe foncière (si vous ne souhaitez pas payer d’un coup mi-octobre).
- Fin juillet / début août : remboursement par l’administration fiscale des éventuels trop perçus d’impôts (généralement par virement sur le RIB renseigné).
- Début août : ouverture du service de correction en ligne pour la déclaration des revenus 2024 (en cas d’erreur ou d’oubli lors de votre déclaration initiale). L’administration procède alors à un recalcule de l’impôt et un nouvel avis est édité.
- Fin septembre : versement de l’éventuel solde d’impôt à payer (si vous n’avez pas actualisé votre taux de prélèvement à la source ou en cas de fortes variations de réductions / crédits d’impôts). Ce paiement est réalisé par prélèvement automatique si le montant est inférieur ou égal à 3 000 euros . ou en 4 fois si supérieur à ce montant.
Il n’est pas toujours aisé de s’y retrouver pour les investisseurs dès lors qu’il s’agit de démarches administratives et fiscales. D’autant que les conséquences peuvent être importantes
Nous avons à travers ce guide synthétisé les grandes étapes déclaratives de votre investissement locatif en loi Pinel, il reste préférable de prendre contact avec un conseiller dédié pour faire le point sur votre situation
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