1. Pourquoi investir en loi Pinel à Tours
Choisir la ville dans laquelle vous allez réaliser votre opération Pinel fait partie des moments cruciaux de cet investissement.
Tours étant une ville à mi-chemin entre Paris et la côte Atlantique, c’est une ville très appréciée pour son mélange de modernité et de tradition. Située au cœur du Val de Loire qui est une région naturelle inscrite au patrimoine Mondial de l’UNESCO, elle vaut le détour. Tours est notamment connue pour être un pôle d’attractivité économique et immobilier de toute la région Grand-Ouest et est classé 1er bassin d’emplois de cette région. C’est une ville en pleine croissance.
Plusieurs éléments la mettent en avant comme son cadre de vie de qualité, son dynamisme ou encore la qualité des formations qu’elle propose attirant autant les étudiants que les actifs ou les retraités. Cette ville est aujourd’hui considérée comme le poumon économique de Tours métropole Val de Loire, elle regroupe un peu plus de 137 000 habitants.
Une histoire est à raconter autour de cette ville et notamment à proximité des châteaux de la Loire, qui attirent chaque année les touristes comme les habitants qui aiment les découvrir ou les redécouvrir. C’est aussi une métropole qui est reconnue pour le tourisme d’affaires. En effet, c’est un territoire qui rayonne autour de différents pôles de compétitivité et d’excellence dans des domaines innovants tels que le caoutchouc, l’univers de l’eau et du végétal ou encore les énergies électriques et thermiques.
C’est une ville connectée au reste de la France avec un réseau de transports de qualité composé de 2 gares, un aéroport international, des tramways et bus et bien évidemment des autoroutes. Elle attire de nombreux nouveaux habitants chaque année notamment grâce à son bassin d’emplois important et à cette connexion au reste de France. Elle attire plus de 35 000 étudiants qui apprécient notamment la proximité de cette dernière avec Paris (1h15 de trajet en train) mais aussi le côté plus verdoyant, offrant plus de 630 hectares d’espaces verts. Elle a aussi bénéficié du label « Cité Internationale de la gastronomie » ce qui la rend encore plus attrayante.
La Loi Pinel vous permettrait de développer votre patrimoine immobilier en investissant dans une ville où la demande de logements augmente chaque année. Les étudiantes ainsi que les actifs cherchent à s’y loger et ne trouvent pas de logement. Investir à Tours permet donc de faire un investissement serein et fructueux.
Pour rappel, la loi Pinel est un dispositif qui vous permet de bénéficier de réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 17,5% dans la limite d’un investissement fixé par l’état de 300 000€.
Le logement choisi devra être acheté neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). En investissant avec la Loi Pinel vous vous engagerez à louer votre bien sur une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Les avantages à investir en Loi Pinel sont nombreux :
Vous recevrez chaque mois des revenus complémentaires qui correspondront au versement du loyer mensuel de votre locataire et vous bénéficierez en outre d’une réduction d’impôts pérenne et le tout, en vous constituant un patrimoine immobilier avec « l’argent de la banque » si vous empruntez pour investir, ce que nous vous recommandons.
2. Comment fonctionne la loi Pinel à Tours
Le gouvernement et plus précisément l’ex-ministre du logement Sylvia Pinel a mis en place ce dispositif dans le but de tenter de rétablir un certain équilibre entre l’offre de logements et la demande croissante.
Mise en place depuis 2014, cette Loi donne accès à des logements neufs à des ménages ayant des revenus moyens. En contrepartie de la réduction d’impôts octroyée, le propriétaire du logement devra respecter à la fois un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire.
Outre les différents plafonds qui ont été fixés, d’autres critères et conditions sont à prendre en compte. Tout d’abord pour envisager investir en Loi Pinel, vous devez vous assurer d’investir dans un bien qui se trouve dans une zone éligible au dispositif Pinel.
Tours étant considérée comme une ville ayant un marché de l’immobilier tendu, celle-ci est classée en zone B1 Pinel et est donc éligible à la Loi Pinel.
AVIS DE NETINVESTISSEMENT : Pour de multiples raisons relatives notamment au ratio de rentabilité locative, d’accessibilité des prix et de potentiel de plus-value immobilière à terme, nous recommandons de privilégier les investissements immobiliers en Pinel dans les villes situées en zone B1.
Avant de s’engager dans un dispositif Pinel, il faut avoir conscience que vous vous engagez à louer votre bien sûr une période minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans durant laquelle vous pourrez profiter de la réduction d’impôts. Celle-ci va varier en fonction de la durée de location que vous avez choisie, et sera donc de 10,5%, 15% ou 17,5%.
Dans le cas où vous souhaiteriez investir en VEFA, vous avez 30 mois à compter de la signature de l’acte d’acquisition pour que l’achèvement survienne. Dans le cas où vous faite construire, vous avez là aussi 30 mois maximum pour obtenir le permis de construire.
Lorsqu’un locataire met fin de manière inattendue à son bail, vous avez jusqu'à 12 mois pour trouver un nouveau locataire. 12 mois durant lesquels vous continuerez à profiter de l’avantage fiscal. Durant cette période vous ne pouvez pas héberger quelqu’un dans ce logement à titre gratuit même si c’est un membre de votre famille.
3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Tours
Pour prétendre aux bénéfices de la loi Pinel vous devez donc répondre à certaines conditions qui vous concernent, mais qui concernent également le locataire et le logement.
Dans un premier temps le logement doit être un logement neuf. En outre, ces logements doivent répondre aux différentes normes environnementales en vigueur. La réglementation environnementale 2020 soit RE 2020 en fait désormais partie. Si le logement ne répond pas favorablement à ces normes énergétiques, alors il ne sera pas éligible au dispositif Pinel.
Vous devez également veiller à respecter la durée minimale de mise en location du bien. Le minimum étant de 6 ans, mais vous pouvez aussi choisir directement les options 9 ans ou 12 ans. La Loi Pinel est limitée au niveau des montants de l’opération, la limite du bien est de 300 000€.
Le bien doit être loué non meublé, c’est ce qui est aussi appelé location nue. Les locataires du logement doivent considérer le logement comme leur résidence principale lors de la location.
Le locataire doit quant à lui se renseigner sur les plafonds de ressources. Le plafond de ressources va varier en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Il varie en fonction du foyer fiscal du locataire, c’est-à-dire si le locataire est une personne seule, un couple, un couple avec enfant …
4. Quelle zone Pinel à Tours
Tout d’abord il faut savoir que toutes les villes françaises ne sont pas éligibles au dispositif Pinel. Le gouvernement a mis en place un système de zones afin de dynamiser la construction de logements neufs dans des villes où la demande locative est forte. Ces zones sont classées de A à C en fonction de la tension du marché locatif des villes. Tours étant une ville où la demande de logement est importante, c’est une ville qui est placée en zone B1, elle est donc, comme nous l’avons vu précédemment, éligible à la Loi Pinel.
Au total il existe 5 grandes zones, les zones A bis, A, B1, B2 et C. Les zones B2 et C sont des zones qui ne sont plus éligibles à la Loi Pinel.
5. Les plafonds de la loi Pinel à Tours
Afin de faciliter l’accessibilité au logement, le gouvernement a mis en place ce système de plafond de loyers pour la Loi Pinel. Cette stratégie vise à faciliter l’accès à des logements décents à tout une tranche de la population qui, compte tenu du niveau élevé des loyers (en raison du manque chronique de logements en France), ne pouvait louer d’appartements décents. Ces plafonds peuvent varier d’une zone géographique à une autre. La ville de Tours se trouvant dans la zone B1, toute la ville aura les mêmes plafonds.
Les plafonds de loyer
Le plafond de loyer aussi appelé encadrement des loyers, permet aux investisseurs de savoir à quel loyer maximum ils pourront proposer leur logement sur le marché de l’immobilier locatif. Pour la ville de Tours, le plafond de loyer est de 10,55€ par m2.
C’est un plafond qui sert à la fois les intérêts du propriétaire qui ainsi proposera sur le marché un bien hyper compétitif et qui donc se louera très rapidement, et ceux du locataire qui pourra enfin louer un appartement à un prix raisonnable.
Pour calculer le plafond correspondant à votre logement, vous devez vous renseigner sur deux indicateurs qui sont : la surface de votre logement puis la zone d’éligibilité dans laquelle vous vous trouvez.
La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :
Loyer mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondéré du logement x prix plafond au m2
Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).
Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 28 m2 en plein centre de Tours. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/28) = 1,37. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,37) *28 = 404,70€.
Les plafonds de ressources
Le plafond de ressources, second plafond de la loi Pinel, est obligatoire et déterminé par le gouvernement.
Les montants peuvent varier d'une année à l'autre, selon votre région, ils varient aussi en fonction de la composition du foyer fiscal du locataire, c’est-à-dire si le locataire est une famille avec deux enfants, un couple, une personne célibataire...
De manière générale, le plafond de ressources s’aligne sur les revenus moyens des habitants. Cela permet de louer votre bien à une grande partie des Tourangeaux et des Tourangelles.
Les plafonds de ressources permettent de cibler les gens de classe moyenne plutôt que les personnes ayant des revenus plus aisés. Le locataire sélectionné par le bailleur doit pouvoir prouver que ses revenus annuels sont inférieurs au plafond fixé par l’état. Les locataires doivent être en mesure de fournir des justificatifs de revenus.
Il est important de noter que la réduction d’impôts est plafonnée sur la base d’une enveloppe d’investissement maximale 300 000€ et qu’il y a des plafonds de prix d’acquisition pour les logements éligibles à la Loi Pinel.
Depuis le début d’année 2023, des surfaces minimales sont également requises en fonction du type de biens que vous avez choisi : T1, T2, T3 …
| Type de bien | Surface minimale |
|---|---|
| T1 | 28 m2 |
| T2 | 45 m2 |
| T3 | 62 m2 |
| T4 | 79 m2 |
| T5 | 96 m2 |
Composition du Foyer du locataire | Lieu de situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 et C (en €) | |
Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Tours
Thomas et Laurie, très attachés au développement de leur patrimoine, souhaiteraient investir dans l’immobilier tout en bénéficiant des avantages octroyés par le dispositif Pinel afin de répondre à leurs problématiques.
Après avoir étudié le marché avec leur chef de projet Netinvestissement, ils ont fait le choix d’investir à Tours. Ayant des revenus suffisamment élevés pour subir une pression fiscale forte, ils souhaitent placer leur argent dans un bien tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts sur une longue période. Après de nombreuses recherches et propositions, ils décident d’investir dans un logement de type T2 d’une valeur de 230 000€ frais de notaires inclus. Laurie prend fait alors ses petits calculs afin de savoir quelle réduction d’impôts ils vont pouvoir obtenir.
Ils sont encore jeunes et souhaitent donc louer le bien pour une durée minimale de 9 ans ce qui signifie que le taux appliqué sur l’achat du bien sera de 15% si l’achat est réalisé avant le 1er janvier 2024.
Le calcul sera donc le suivant : 15% du prix d’achat, soit 15% de 230 000 € ce qui donne 34 500 € de réduction d’impôts étalés sur les 9 prochaines années.
7. Les programmes à Tours : notre top 6
Nos équipes dédiées en interne ont sélectionné quelques lieux ou investir à Tours et où la demande est très importante aujourd’hui.
- Le premier quartier est celui de Velpeau situé dans la partie centrale de Tours. C’est un quartier qui comprend un peu plus de 8 500 habitants. Principalement fréquenté par des familles, des touristes et des étudiants qui cherchent à se loger dans ce secteur pour la proximité de celui-ci avec le reste de la ville.
Composé d’établissements scolaires privés et publics allant jusqu’au lycée, les familles aiment ce quartier. Les faibles distances entre lieu de travail, école et lieu d’habitation au quotidien est un point fort pour les familles. Le parc immobilier de ce quartier est majoritairement composé d’appartements à 67% et les locataires représentent 60%.
Tout proche de la gare de Tours, de nombreux parisiens s’y installent, désireux de s’éloigner du tumulte de la capitale tout en continuant à y travailler puisqu’ils peuvent s’y rendre facilement et rapidement en train. C’est un quartier qualifié de dynamique où vous pouvez trouver des commerces restaurants et cafés. Investir dans ce quartier vous permet de cibler plus facilement des familles et donc de moins subir l’effet de vacances locatives. Ce seront plus facilement des locations sur du long-terme.
- Le quartier de la cathédrale est le second sur la liste. C’est l’un des plus vieux quartiers de Tours. Chargé d’histoire et reconstruit par des architectes à la suite d’un incendie, le parc immobilier de ce quartier est constitué d’appartements à 76%. C’est un quartier plutôt jeune avec une moyenne d’âge de 37 ans, 61% de sa population loue son logement. Les couples étudiants et jeunes actifs y sont installés, la présence d’écoles élémentaire, primaire et lycée accentue l’engouement pour ce quartier chez les jeunes familles. C’est un quartier très vivant et dynamique qui regroupe de nombreux lieux de sorties et culturels.
- Les Prébendes : Un quartier très prisé par les habitants de Tours. Il a deux atouts majeurs : la proximité avec l’hypercentre et donc le dynamisme de celui-ci mais aussi la vie de quartier calme et sereine. Ce qui attire essentiellement les familles qui sont à la recherche de proximité et aussi de dynamisme pour leur vie quotidienne. C’est un quartier que l’on qualifie de bourgeois, composé d’écoles primaires, collèges et aussi lycées les familles et jeunes actifs en sont ravis. Le paysage immobilier est composé d’appartement à 78%, parmi les 11 410 habitants de ce quartier 60% sont locataires de leur bien. Très bien desservi par les transports en commun, c’est le quartier par excellence qui attire toutes les tranches d’âge.
- Nos chefs de projet vous recommandent également de vous intéresser aux villes proches de Tours, telles que Joué-lès-Tours, située à tout juste 4,5 km du centre-ville. Cette commune est desservie par le tramway la reliant directement à Tours. Sa situation géographique est privilégiée et attractive avec de nombreux réseaux routiers et des gares. Plus de 38 000 habitants sont tombés sous son charme, notamment une population jeune du fait de son attractivité et de sa proximité avec le centre-ville de Tours.
- La ville de Chambray-les-Tours est située au sud-est de Tours. C’est une commune qui bénéficie d’axes de communication privilégiés, allant de nationales aux autoroutes avec une des plus connues l’A10 qui relie Paris à Bordeaux. Il y a également une gare TER dans le centre-ville. La gare TGV n’est pas loin non plus, à seulement 15 minutes en voiture. Vous y retrouvez des centres commerciaux et des établissements de santé avec l’hôpital Trousseau et la Clinique Vinci. C’est un véritable bassin d’emploi. Sa population est principalement représentée par des actifs. Les familles aiment s’y installer, car elles y trouvent une proximité avec tous les commerces essentiels, des pôles de santé et des établissements scolaires. Le parc immobilier est composé de maisons et d’appartements de façon équitable.
- Enfin, nous vous invitons à vous intéresser à la ville de Saint-Cyr-sur-Loire, au nord-Est de Tours. Elle bénéficie des mêmes moyens de communication que les deux villes précédentes. Elle compte plus de 16 400 habitants, c’est une population ou la moyenne d’âge est équilibrée. C’est un bassin d’emploi intéressant et c’est une ville dotée de tous les établissements scolaires nécessaires jusqu’à la majorité. Le parc immobilier est très équilibré avec à quelques logements prés le même nombre de maisons que d’appartements.
En 2023, Tours fait certainement partie des villes les plus « tendance » pour y réaliser un investissement Pinel. Avec des prix de l’immobilier dans le neuf généralement compris entre 4000 et 5000 € par mètre carré, la ville offre un excellent rendement locatif en dépit des loyers plafonnés par le dispositif, une bonne garantie de mise en location rapide du fait de la forte demande et surtout, d’un réel potentiel de plus-value en sortie d’opération car, avec l’afflux massif de nouveaux habitants dans cette ville, les prix de l’immobilier devraient continuer de progresser.
À propos de l'auteur
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