1. Pourquoi investir en loi Pinel à Reims ?
Célèbre pour ses vignobles de Champagne qui couvrent une vaste partie de ses terres et coteaux, la ville de Reims est extrêmement riche en histoire et en culture ce qui lui a notamment permis de faire partie de ces rares villes qui compte trois sites inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO.
Outre pour sa production de Champagne, la ville de Reims est connue pour être le berceau de la royauté française. En effet, de nombreux monarques ont été baptisés dans sa magnifique cathédrale, qui est l’un des plus grands édifices gothiques de France. Toute l’histoire de la France qui gravite autour d’elle attire des touristes et visiteurs.
Jouissant d’une richesse historique et d’un patrimoine unique, Reims est le premier pôle économique de la région Champagne-Ardenne. Elle compte un peu plus de 3 700 établissements spécialisés dans divers services, elle est un réel bassin d’emploi dans cette région. Reims est également un lieu attractif pour les entreprises qui cherchent à s’implanter depuis Paris. A seulement 45 minutes de Paris en TGV, 35 minutes de Marne-la-Vallée ou encore 30 minutes de l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, Reims est idéalement située.
Ayant de plus une communauté étudiante en constante augmentation depuis quelques années, la ville de Reims présente de belles opportunités d’investissement dans l’immobilier locatif. La ville est culturellement riche, avec de nombreux musées, dont le musée des beaux-arts, le musée de l’Automobile et le planétarium. Reims est également célèbre pour sa gastronomie, en particulier pour son champagne, connu dans le monde entier.
Cette richesse culturelle et ce cadre de vie privilégié en plein cœur de nombreux vignobles attire, voyant arriver de plus en plus d’investisseurs. Y investir en Loi Pinel pourrait donc fort bien vous permettre de réaliser un investissement locatif tout en alliant rentabilité locative et défiscalisation.
Le dispositif Pinel vous apportera différents avantages notamment évidemment une réduction de vos impôts sur le revenu. En effet, le Pinel est un dispositif qui vous permet de faire un investissement immobilier dans le neuf, bénéficiant des dernières normes en matière d’économie d’énergie, tout en réduisant vos impôts et en développant votre patrimoine immobilier. La réduction d’impôts peut atteindre 17,5% du montant investi (dans la limite d’un investissement de 300.000 € maximum), en fonction de la durée de mise en location que vous choisirez. Reims est une ville prometteuse où la demande se fait de plus en plus importante et où les étudiants sont de plus en plus nombreux.
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2. Comment fonctionne la loi Pinel à Reims ?
La Loi Pinel, est un dispositif qui a été mis en place par l’ex-ministre du logement, Sylvia Pinel en septembre 2014. Lors de sa mise en place, le gouvernement avait comme objectif principal d’inciter les contribuables français à investir dans des logements neufs afin de pallier le manque chronique de logements en France. Cela permettait donc de relancer le marché de l’immobilier grâce à la construction de nouveaux logements. Depuis de nombreuses années maintenant il existe en effet un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, c’est pourquoi cette Loi a été promulguée.
En 2023, la Loi Pinel a connu quelques aménagements avec une nouvelle version appelée Pinel Plus.
Avec la Loi Pinel Plus, le propriétaire bailleur va désormais être dans la mesure de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu variant de 10,5%, 15% à 17,5% en fonction de la durée d’engagement de location choisie.
Comme énoncé précédemment, pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts, vous allez devoir vous engager à mettre le bien immobilier en location pour une durée minimale de de 6 ans, mais qui peut être prolongée à 9 ans ou 12 ans. Cette durée est choisie par le propriétaire bailleur lors de l’achat du bien. Ces avantages fiscaux sont réservés aux logements étant positionnés dans une zone du dispositif Pinel, ces zones représentent les secteurs où le marché de l’immobilier est tendu.
Dans le cas où vous souhaiteriez investir dans un logement non neuf c’est possible, vous disposez d’un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat d’acquisition pour réaliser les travaux de rénovation nécessaires afin de le rendre « comme neuf ». Si vous faites construire un bien, vous disposez également d’un délai maximum de 30 mois pour obtenir le permis de construire. Dans ce dernier cas, lorsque le logement est en cours de construction ou de rénovation, vous avez jusqu’au 31 Décembre de la deuxième année de l’achat du bien pour le finaliser.
3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Reims
Pour investir en Loi Pinel, vous devez respecter de nombreuses conditions. En effet, un investissement en Loi Pinel ne se fait pas d’un coup de baguette magique.
Tout d’abord, en tant qu’investisseur vous devrez donc acheter un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), en d’autres termes, « sur plan ».
IMPORTANT : Le logement devra respecter les nouvelles normes de construction et de performances énergétique afin de satisfaire au minimum la réglementation environnementale en vigueur : la RE 2020. La mise en conformité avec les normes énergétiques permettra à votre bien immobilier d’être beaucoup plus économe, ce qui est un réel avantage autant pour vous propriétaire que pour votre futur locataire.
Depuis le 1er janvier 2023, la réglementation en matière d’efficacité énergétique pour les logements acquis en loi Pinel est encore plus stricte, ce qui signifie que les derniers matériaux devront être utilisés afin de répondre favorablement aux dernières exigences en matière de réduction de la consommation énergétique. Le logement devra ensuite être loué sans mobilier (location nue) et devra être utilisé comme résidence principale par vos futurs locataires.
Vous devrez également respecter des plafonds de loyers et de ressources concernant vos locataires. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes dans le logement loué.
Comme nous l’avons vu précédemment, vous devrez vous engager à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôts sera ensuite calculée sur la base d’un plafond d’investissement maximal de 300 000€. En d’autres termes, si vous décidiez d’investir dans un bien dont le montant dépasse ce plafond de 300.000 €, alors, seuls les premiers 300.000 € seront pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôts.
Depuis le début de l’année 2023, de nouvelles exigences s’appliquent également en termes de surfaces minimales pour les différents types de biens : studio, T2, T3 et T4.
Les voici :
| Type de bien | Surface minimale |
|---|---|
| Studio | 28 m2 |
| T2 | 45 m2 |
| T3 | 62 m2 |
| T4 | 79 m2 |
| T5 | 96 m2 |
4. Quelle zone Pinel à Reims ?
Il est important que vous sachiez que toutes les villes ne sont pas éligibles à la Loi Pinel. En effet, la ville dans laquelle vous souhaitez investir doit faire partie d’une zone géographique définie par le gouvernement. Ce zonage est basé en fonction de la tension du marché locatif dans chaque ville et se compose de 5 grandes zones Pinel, ce sont les zones A bis, A, B1, B2 et C.
La zone A bis comprend exclusivement les communes de l’île de France, tandis que la zone A regroupe d’autres villes telles que Lyon ou Lille où la demande locative est forte. Les zones B2 et C ne sont pas éligibles à la Loi Pinel.
Reims est située dans la zone B1 Pinel en raison de la forte demande de logements dans la ville et son agglomération, qui compte plus de 250 000 habitants.
5. Les plafonds de la loi Pinel à Reims
L’intégralité de la ville de Reims se situant en zone B1, cela signifie que l’intégralité de la ville est éligible à la Loi Pinel. Les plafonds de loyers et de ressources varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve votre bien.
Pour la ville de Reims, la question ne se pose pas puisque toute la ville et la périphérie sont regroupées dans une des zones principales du dispositif Pinel.
Les plafonds de loyer
L’objectif de l’établissement d’un plafond de loyers est de répondre à la tension du marché locatif due à un déséquilibre entre l’offre et la demande mais aussi de permettre aux ménages de bénéficier de loyers raisonnables et abordables. Le plafond de loyer est le montant maximal qu’un propriétaire bailleur peut demander chaque mois et est calculé en fonction de la surface du bien et de la zone dans laquelle elle se trouve.
Dans la ville de Reims, qui est donc située dans la zone B1, le plafond de loyer est fixé à 10,55€ par m2. Cela a permis de rendre accessible des logements qui étaient auparavant inaccessibles en raison de la pression du marché locatif. Bien que l’encadrement des loyers ait été mis en place, ce dernier n’a pas mis fin à la demande sur le marché immobilier. Cependant les locations sont maintenant à des tarifs plus abordables, ce qui est bénéfique à la fois pour les locataires et les propriétaires.
Les investisseurs peuvent utiliser cet outil pour évaluer leur investissement. Il est possible de calculer le plafond de loyers pour un bien immobilier en prenant en compte deux indicateurs : sa surface et la zone d’éligibilité dans laquelle elle se trouve.
La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :
Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2.
Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).
Exemple :
Vous souhaitez investir dans un logement de 45 m 2 en plein centre de Reims. Le coefficient multiplicateur correspond donc à 0,7 +(19/45) = 1,12. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,12) *45 = 531,72€
Les plafonds de ressources
La loi Pinel prévoit également un plafond de ressources qui dépend de deux facteurs. À la fois de la zone dans laquelle se trouve le bien mais aussi de la composition du foyer fiscal c’est-à-dire si le locataire est une personne seule, un couple, un couple et un enfant…. Le plafond de ressources est l’un des critères que les propriétaires bailleurs devront respecter pour pouvoir louer un bien immobilier éligible à la Loi Pinel.
Le locataire sélectionné par le bailleur doit avoir des revenus annuels inférieurs au plafond fixé par l’État. Les locataires doivent être en mesure de fournir des justificatifs de revenus.
Le plafond de ressources est un critère important pour les investisseurs immobiliers souhaitant bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la Loi Pinel. Il sert à garantir que les locataires ont les moyens financiers nécessaires pour payer leur loyer, tout en permettant aux propriétaires de louer leur bien à des personnes de classe moyenne.
Ce plafond est déterminé par le gouvernement en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer fiscal du locataire, et peut varier d’une année à l’autre. Le plafond de ressources est aligné sur le revenu moyen des habitants, ce qui permet de louer votre bien facilement. Ces plafonds de ressources permettent donc à une partie de la population ayant des revenus intermédiaires de pouvoir accéder à des logements neufs.
| Composition du foyer locataire | Lieu de Situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) |
Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 et C (en €) |
|
| Personne seule | 39 363€ | 39 363€ | 32 084€ | 28 876€ |
| Couple | 58 831€ | 58 831€ | 42 846€ | 38 560€ |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 77 120€ | 70 718€ | 51 524€ | 46 372€ |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 92 076€ | 84 708€ | 62 202€ | 55 982€ |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 109 552€ | 100 279€ | 73 173€ | 65 856€ |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 123 275€ | 112 844€ | 82 465€ | 74 219€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 734€ | +12 573€ | +9 200€ | +8 277€ |
6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Reims
Estel et Jules souhaitent investir dans un appartement à Reims. Après avoir étudié les différentes options qui s’offrent à eux avec leur chef de projet netinvestissement, ils ont pris la décision d’investir dans un bien immobilier en Loi Pinel. La Loi Pinel est le dispositif qui répond le mieux à leur besoin. Leur but principal étant de développer leur patrimoine tout en réduisant leurs impôts. La Loi Pinel leur permettra également de percevoir un revenu chaque mois qui correspondra au montant du loyer. Leur choix se porte sur un appartement de 47 m2. Ce bien est proposé au prix de 230 000€.
Cette acquisition s’accompagnera également d’une période de location sur une durée de 12 ans qui a été décidée par le couple. Ce qui signifie que le taux de réduction d'impôts sera de 17,5% si l’achat est réalisé avant le 1er janvier 2024.
Estel très forte en mathématiques décide de faire ses calculs. Elle se dit donc que s’ils louent le bien 12 ans au taux de 17,5% du prix d’achat, soit 1,46% par an elle peut obtenir chaque année une réduction sur ses impôts de 3 354,17€. Ce qui représente sur 12 ans une réduction d’impôt de soit 40 250€. Intéressant, d’autant que ces impôts économisés seront réinvestis dans l’opération et serviront donc à financer une part significative du prêt qu’ils vont contracter.
7. Notre sélection des meilleurs programmes à Reims : notre top 4
Nos équipes dédiées en interne chez netinvestissement ont sélectionné quatre programmes qui se démarquent des autres en fonction de plusieurs critères.
Le quartier Jean-Jaurès
Situé à l’est du centre-ville, le quartier Jean Jaurès est considéré comme un quartier en devenir. Il est idéal pour les résidents qui recherchent la tranquillité tout en étant proches du cœur de la ville, avec de nombreux établissements scolaires et de nombreux projets en construction. Le quartier est attractif pour les locataires salariés et les investisseurs immobiliers, notamment en raison de sa tranquillité qui convient particulièrement aux familles.
En plus d’être paisible, le quartier Jean-Jaurès dispose d’un marché dynamique et des structures favorables ainsi que des développements d’activités économiques. De nombreuses entreprises y sont par ailleurs implantées. Le quartier est donc une option attrayante pour les investisseurs cherchant à acquérir une propriété dans une zone en développement avec des perspectives économiques positives tout en offrant un cadre de vie paisible.
Le quartier Clémenceau
Au sud-est de la ville, ce quartier bénéficie de tout ce qu’offre la ville de Reims. Y sont implantés de nombreux appartements et résidences avec 78% d’appartements et 22% de maisons. Il est bien desservi par le tramway, avec de nombreux commerces locaux, bureaux administratifs et écoles à proximité. Il y a également de nombreux espaces verts, tel que le jardin public, ce qui fait de ce quartier un emplacement attractif pour les familles. Des sites culturels tels que la cathédrale Notre-Dame, le musée-abbaye Saint-Rémi, le Palais du Tau et les caves de champagne sont accessibles facilement notamment avec le bus. Dans l’ensemble, le quartier Clémenceau est une bonne option pour investir dans des propriétés locatives et des logements étudiants en raison de son accessibilité financière et de sa proximité avec le centre-ville.
La commune de Bezannes
C’est une commune paisible d’environ 2 300 habitants, située dans la région Grand-Est près de Reims, offrant un environnement de vie verdoyant et une proximité idéale avec Paris, à seulement 45minutes en TGV ou 1h40 minutes en voiture. La ville héberge également des zones d’activités économiques dynamiques, attirant de nombreux nouveaux travailleurs. Bezannes est une ville axée sur la famille avec de nombreuses activités pour les enfants et seniors. Il existe diverses associations auxquelles adhérer, telles que le tennis Club, Pinceaux Passion pour la peinture à l’aquarelle ou encore fleurs et créations pour l’art floral. Plusieurs micro-crèches, un centre de loisirs, et d’autres établissements scolaires y sont installés. Vous y retrouverez des terrains de jeu et équipements de loisirs à proximité. C’est une ville bien desservie par les transports en commun, avec une gare, un réseau de bus et un tramway. C’est une ville économiquement dynamique avec la présence de diverses entreprises locales.
La ville d’Epernay
Une ville qui dispose d’un excellent réseau de communication et de transports, avec une gare ferroviaire et plusieurs routes principales traversant la ville. Pour les déplacements urbains, la ville propose plusieurs lignes de bus, ainsi que des pistes cyclables pour les déplacements écologiques. L’accessibilité de la ville est un atout majeur pour les investissements locatifs. La ville d’Epernay est engagée dans une politique de développement durable, avec la mise en place de plusieurs actions pour y répondre. C’est une ville très sécurisée, elle dispose d’une gendarmerie, d’une police communale, d’un commissariat de police et d’une caserne de sapeur-pompier. La ville est équipée de radars pour lutter contre l’insécurité routière, et le taux de criminalité est parmi les plus bas de la région Champagne-Ardenne, avec un taux de résolution des affaires par les services de police également élevé. Epernay est donc une ville bien sécurisée pour les investissements locatifs.
La ville de Reims offre un excellent compromis entre prix d’achat encore attractifs et un fort potentiel de revalorisation dans le temps, dopé par son attractivité territoriale, son bassin d’emploi dynamique et son activité économique autour du Champagne qui attire toujours de plus en plus de salariés. Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier, il ne vous reste plus qu’à nous contacter ! C’est gratuit et votre investissement immobilier dans le neuf ne vous coutera pas un centime de plus en choisissant de faire appel à Netinvestissement. Alors n’hésitez plus. Nos équipes sont là pour vous.
À propos de l'auteur
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