1. Pourquoi investir en loi Pinel à Perpignan ?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles il peut être intéressant d’investir dans la ville de Perpignan. Tout d’abord parce que la ville bénéficie d’un emplacement géographique privilégié, entre mer et montagne. Facilement accessible, la ville dispose également d’un important réseau de transports, avec un aéroport, une gare TGV et de nombreuses lignes de bus.
En ce qui concerne son parc immobilier, la ville de Perpignan offre des prix encore attractifs comparés à d’autres grandes villes de la région, à moins de 3000 €/m2, tout en étant en constante évolution et modernisation. Les quartiers historiques tels que le centre-ville ou le quartier Saint-Jacques sont évidemment recherchés pour leur charme et leur authenticité, tandis que les nouveaux quartiers tels que l’Avenue Kennedy ou la Porte d’Espagne proposent des logements neufs et modernes qui répondent mieux aux nouvelles attentes et besoins des locataires.
De plus, la ville de Perpignan connaît un dynamisme économique certain avec la présence de nombreuses entreprises et industries, ainsi qu’un secteur touristique soutenu. La ville est également riche d’un patrimoine culturel et historique exceptionnel, avec de nombreux évènements et festivals tout au long de l’année. Toutes ces raisons font de la ville de Perpignan une destination attractive pour les investisseurs immobiliers à la recherche de rentabilité et de potentielle valorisation de leur patrimoine.
Investir en Loi Pinel à Perpignan peut être intéressant pour plusieurs raisons.
Pour rappel, la Loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu en investissant dans l’immobilier neuf et en contrepartie de l’engagement de mise en location du bien pendant une durée qui varie de 6 à 12 ans. L’investissement devra être réalisé dans un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
Cette réduction d’impôts peut aller jusqu’à 17,5% du montant investi, selon la durée de l’engagement de location et dans la limite d’un investissement de 300.000 €.
Perpignan est une ville dynamique en plein développement, avec une forte demande locative portée par une croissance démographique et une attractivité forte.
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2. Comment fonctionne la loi Pinel à Perpignan ?
Mise en place en 2014 par Sylvia Pinel ancienne ministre du logement, la loi Pinel vise à inciter les contribuables français investir dans des biens immobiliers neufs dans les zones où l’offre de logements ne répond plus à la demande. Cette loi a été créée pour s’adapter aux tendances du marché locatif français, elle a depuis peu été amendée pour devenir depuis le 1er Janvier 2023 la loi Pinel Plus.
L’un des nombreux avantages de la loi Pinel est évidemment la réduction d’impôts sur le revenu octroyée, dont bénéficieront les futurs propriétaires bailleurs. Cette réduction peut varier de 10,5% à 15% ou encore 17,5% en fonction de la durée d’engagement de location. En tant que propriétaire investisseur en loi Pinel, vous pourrez choisir cette durée lors de l’achat de votre bien. Celle-ci peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
À NOTER : ces réductions d’impôts ne s’appliquent qu’aux logements neufs construits dans des zones éligibles qui correspondent aux secteurs où le marché de l’immobilier est tendu. Nous rentrons dans le détail de ces zones un peu plus bas.
Ce dispositif Pinel a donc un double objectif : D’une part soutenir la construction de nouveaux logements dans les villes où la demande est la plus forte et où l’offre de logements est insuffisante afin de tenter de rattraper le retard chronique que la France connait depuis des années en nombre de logements nécessaires et d’autre part de pouvoir ainsi mettre sur le marché des biens immobiliers neufs et décents à des loyers accessibles aux foyers français.
Dans le cas où l’investisseur souhaiterait acquérir un logement non neuf, il peut acheter un bien en état futur d’achèvement (VEFA), disposant d’un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat l’acquisition pour le finaliser. Si le bien est en cours de construction ou de rénovation, l’investisseur a jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant son achat pour le finaliser.
3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Perpignan
Pour pouvoir bénéficier de l’ensemble des avantages octroyés par la loi Pinel, il vous faudra néanmoins respecter un certain nombre de conditions.
Pour rappel, le bien immobilier devra être acheté neuf, en VEFA (Vente en état Futur d’Achèvement) ou avoir subi une rénovation importante qui le ramène à un état quasi neuf. Il devra également être destiné à la location non meublée et le locataire devra considérer le logement comme sa résidence principale. En d’autres termes, pas de saisonnier ou de résidence secondaire avec le dispositif Pinel.
Le bien devra en outre respecter les normes de construction et de performances énergétiques notamment la réglementation environnementale : RE2020.
Depuis le 1er janvier 2023, les normes ont été renforcées pour garantir que le bien en question sera très peu énergivore, un élément fort avantageux pour le propriétaire et son locataire.
Il vous faudra également respecter les plafonds de loyers en vigueur qui varient selon la zone géographique du bien immobilier ainsi que le nombre de personnes dans le foyer fiscal du locataire.
De même, vous devrez respecter le plafond de ressources mis en place pour les locataires.
Comme nous l’avons vu précédemment, vous devrez vous engager à mettre le bien en location nue pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon votre choix. C’est notamment en fonction de cette durée d’engagement que votre réduction d’impôts variera. Il est important de rappeler que la réduction d’impôts est calculée sur la base d’un plafond d’investissement maximal de 300 000€ et qu’il y a également des plafonds de prix au mètre carré pour les logements éligibles à la loi Pinel.
Depuis le début de l’année 2023, une nouvelle réglementation est en vigueur concernant les surfaces minimales requises en fonction du type de biens : studio, T2, T3, T4. Cette réglementation vise à garantir le confort des locataires et la qualité des logements proposés à la location.
| Type de bien | Surface minimale |
|---|---|
| Studio | 28 m2 |
| T2 | 45 m2 |
| T3 | 62 m2 |
| T4 | 79 m2 |
| T5 | 96 m2 |
4. Quelle zone Pinel à Perpignan ?
Comme vous l’avez vu précédemment, la réduction d’impôts n’est pas toujours la même. Elle est déterminée en fonction de la zone géographique où se trouve le bien immobilier. Ces zones éligibles à la loi Pinel sont au nombre de cinq : A bis, A, B1, B2 et C. La zone A bis représente la région parisienne, la zone B1 couvre des agglomérations telles que Nantes, Bordeaux ou Toulouse, qui ont une population de plus ou moins 250 000 habitants. Les zones B2 et C quant à elles ne sont désormais plus éligibles à la loi Pinel.
Perpignan est située en zone B1 Pinel.
5. Les plafonds de la loi Pinel à Perpignan
Les plafonds de loyer
Le plafond de loyer a été mis en place pour permettre à certains actifs travaillant mais n’ayant pas forcément des revenus très élevés de pouvoir accéder à des loyers raisonnables, en particulier dans les villes où le marché locatif est tendu, comme à Perpignan.
Ce plafond fixe le montant maximal que vous pourrez donc exiger à votre locataire pour votre appartement en Pinel.
Par exemple, dans la zone B1 à Perpignan, le plafond de loyer est fixé à 10,55€ par mètre carré. Grâce à cette réglementation, de nouveaux logements deviennent désormais accessibles à des foyers qui ne pouvaient pas y accéder auparavant. Bien que l’encadrement des loyers n’ait pas réduit la demande sur le marché immobilier et ne règle malheureusement nullement le manque chronique de logements en France, il a tout de même rendu les locations plus abordables pour les locataires.
Pour calculer le plafond de loyer correspondant à votre logement, vous devez tenir compte de deux indicateurs : la surface de votre bien et la zone d’éligibilité dans laquelle il se situe. Le montant maximum que vous pouvez demander pour votre bien sera alors déterminé en fonction de ces deux éléments. En fin de compte, le plafond de loyer est une mesure équitable pour tous les acteurs du marché locatif et contribue à un accès équitable au logement.
La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :
Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2.
Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).
Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 50 m2 en plein centre de Perpignan. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/50) = 1,08. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,08) *50 = 569,7€.
Les plafonds de ressources
Pour bénéficier de la réduction d’impôts octroyée par la loi Pinel, vous devrez également prendre en compte le critère du plafond de ressources.
Ce critère est essentiel pour vous assurer de bien respecter la loi en vigueur. Ce plafond de ressources est déterminé par le gouvernement et varie en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer fiscal du locataire. Les propriétaires doivent contrôler régulièrement que leurs locataires respectent ce plafond en demandant des justificatifs de revenus par exemple.
| Composition du foyer locataire | Lieu de Situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) |
Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 et C (en €) |
|
| Personne seule | 39 363€ | 39 363€ | 32 084€ | 28 876€ |
| Couple | 58 831€ | 58 831€ | 42 846€ | 38 560€ |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 77 120€ | 70 718€ | 51 524€ | 46 372€ |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 92 076€ | 84 708€ | 62 202€ | 55 982€ |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 109 552€ | 100 279€ | 73 173€ | 65 856€ |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 123 275€ | 112 844€ | 82 465€ | 74 219€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 734€ | +12 573€ | +9 200€ | +8 277€ |
6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Perpignan
Aurore et Justin travaillent avec un chef de projet patrimonial de Netinvestissement pour trouver le bien immobilier idéal dans lequel investir. Après avoir évalué plusieurs villes, leur choix est fait et c’est la ville de Perpignan qui retient leur intérêt. Choisir Perpignan leur permet à la fois de respecter leur budget d’investissement tout en investissant dans une zone géographique dont ils sont convaincus qu’elle a un fort potentiel de revalorisation à terme. Leurs objectifs étant de développer à la fois leur patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts, c’est d’ailleurs la raison pour laquelle ils ont opté pour le dispositif Pinel qui va répondre à leurs besoins. Cette décision leur permettra aussi de percevoir des revenus mensuels à terme.
Emilie se concentre sur le montant qui sera déduit de ses impôts chaque année et commence à faire des calculs pour avoir une idée précise de la réduction fiscale qu’ils peuvent espérer. Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T2 d’une valeur de 185 500€. Aurore et Justin ont fait le choix de louer le bien sur une durée minimale de 9 ans. Le taux appliqué sera donc de 15%. Justin fait ses calculs en sachant que le taux est de 15% soit 1,66% par an, la somme annuelle d’impôts économisée qui pourra ainsi être réinvestie dans l’opération sera égale à 3 091,6€. Ce qui correspond à une somme de 27 825€ de réduction d’impôts au cours des 9 années.
7. Notre sélection des meilleurs quartiers à Perpignan : Notre top 3
Nos équipes dédiées en interne ont sélectionné pour vous les quartiers qui se démarquent des autres dans la ville de Perpignan.
Le centre-ville de Perpignan
C'est un quartier privilégié de la ville en raison de son patrimoine historique et culturel. Il est caractérisé par des constructions médiévales, des rues étroites et des commerces animés. Bien que l’immobilier y soit assez cher, l’accès direct à toutes les commodités, les restaurants, les aires de jeux, les espaces de détente et autres avantages en font un lieu convoité. Les habitants du centre-ville sont issus de différentes origines et les maisons y sont très rares et donc très demandées, ce qui peut conduire à des prix allant jusqu’à 4 000€ par m2. Le marché immobilier à Perpignan se porte bien, en particulier dans le centre-ville, où la demande est supérieure à l’offre, ce qui rend chaque opportunité très prisée.
Le quartier-sud Moulin à Vent
C'est un secteur de la ville de Perpignan très apprécié des étudiants en raison de sa proximité avec la faculté de Perpignan qui accueille plus de 10 000 étudiants. Ce quartier a été construit dans les années 60 et offre de nombreux commerces, parcs et promenades, bien qu’il n’ait pas une grande activité culturelle et soit assez éloigné du centre-ville pour les piétons. En raison de sa forte population étudiante, il est idéal pour les investissements locatifs sur des petites surfaces. Le quartier se développe constamment avec la construction de nouveaux services tels qu’une cité universitaire, des logements étudiants, le parc des sports, etc. Les quartiers Saint-Martin et Mailloles sont des zones résidentielles collées au quartier sud Moulin à vent. Ce sont des zones résidentielles attrayantes pour les familles avec des résidences agréables, des commerces de proximité, un hypermarché et une galerie marchande. Bien que ces quartiers aient été construits dans les années 60 pour accueillir des pieds-noirs, ils ont depuis bien évolué pour devenir une zone familiale avec une forte identité.
Le quartier de Saint-Assicle
C'est une zone urbaine en pleine transformation située dans la zone Ouest de la ville de Perpignan, bordée au nord par le fleuve côtier de La Têt et à l’est par les voies ferrées de la gare de Perpignan et l’autoroute A9. Le parc immobilier est principalement constitué d’appartements (66%) plutôt que de maisons (34%). Les locataires représentent 57% de la population, tandis que les propriétaires en représentent 43%. Le quartier compte environ 3 000 habitants en sachant que les salariés et ouvriers représentent un peu plus de deux tiers des actifs. Saint-Assicle est également caractérisé par des habitants aux revenus modérés, une population majoritairement célibataire. Néanmoins, ce quartier dispose de nombreux services et infrastructures, notamment en matière de commerce, d’éducation, de sport, de loisirs et de santé.
Le quartier de Saint-Assicle connaît actuellement une transformation urbaine importante en raison du développement des réseaux TGV et TER et de l’arrivée de nouveaux résidents. De nouvelles constructions contemporaines comme celles de l’avenue d’Athènes ou de la rue des sorbiers ont vu le jour. Le quartier est donc en train de changer rapidement passant d’un quartier pavillonnaire à un quartier urbain plus contemporain et dynamique.
Comme nous venons de le voir, le dispositif Pinel vous permet d’investir dans l’immobilier dernière génération, répondant aux dernières normes en matière environnementales et maitrise de l’énergie, tout en bénéficiant de significatives réductions d’impôts qui seront réinjectées dans l’opération. La ville de Perpignan quant à elle reste attractive en termes de prix immobiliers et la tension qu’elle connait sur son marché locatif laisse à penser qu’en couplant Pinel et Perpignan, votre investissement sera une réussite. Mais après tout, le meilleur conseil que nous puissions vous donner reste encore de nous contacter directement pour en parler ensemble. Alors, à très bientôt chez Netinvestissement 😉
À propos de l'auteur
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