Investir en Loi Pinel à Nice

1. Pourquoi investir en loi Pinel à Nice ?

C’est une bonne question : Pourquoi choisir la ville de Nice et pas une autre ?
Nice est l’une des plus belles villes de France avec plus de 346 000 habitants. Surplombant la mer Méditerranée et tout proche des montagnes, elle offre incontestablement un cadre de vie idéal. Elle bénéficie d’atouts naturels importants et se place deuxième ville de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur juste après Marseille.

Nice attire de nombreux touristes (plus de 4 millions chaque année) à la recherche du soleil et du charme de la « french riviera » ainsi que des nombreuses activités touristiques faisant penser aux vacances et à la détente. C’est une ville dynamique où il fait bon vivre ce qui attire aussi les étudiants.

À proximité de l’Italie et de Monaco, Nice dispose d’un climat particulièrement agréable et d’un environnement qui ne laissent pas indifférent. Les caractéristiques climatiques et géographiques permettent à ses habitants de pratiquer des sports très variés en compétition ou non tout au long de l’année. Nice est par ailleurs l’une des villes les plus sécurisée de France grâce notamment au déploiement d’un large système de vidéosurveillance un peu partout dans la ville.

Au-delà de ses atouts environnementaux, Nice est également une ville riche à plusieurs niveaux. Elle a une histoire et un niveau architectural de qualité, l’art et la culture y sont très développés. De nombreux évènements ont lieu dans cette ville chaque année tels que le Festival du Jazz qui est accueilli à Nice depuis 1948, les nuits du théâtre ou encore le festival du livre. C’est une ville qui possède de nombreux musées, salles de concert, ainsi qu’un théâtre national et bien d’autres lieux.

Du fait du cadre de vie et des activités qu’elle propose, cette ville est très appréciée. C’est également la deuxième ville, après Paris, à posséder la plus importante capacité hôtelière en France.

Autre information importante : Nice est la 3ème ville qui a la plus forte représentation de cadres en France. Des écoles internationales, des quartiers d’affaires internationaux, et de nombreuses entreprises étrangères y sont implantées. Par conséquence, Nice offre un fort et dynamique bassin d’emploi avec également plus de 9 200 commerces.

Nice est une ville qui attire chaque année une population variée, tels que des seniors, et de nombreux étudiants, ce qui un paramètre positif et important à prendre en considération pour un investissement immobilier en général et plus particulièrement dans cette ville. Le risque de vacances locatives dans cette ville est moindre en raison de la demande de logement forte tout en long de l’année.

2. Comment fonctionne la loi Pinel à Nice ?

La Loi Pinel est un dispositif d’investissement incitatif mis en place par le gouvernement dans le but de pallier au manque chronique de logements neufs dans certaines villes de France, dont Nice, ou le marché locatif est tendu c’est-à-dire ou l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.

Ce dispositif incite les investisseurs à investir dans l’immobilier neuf ou à construire tout en réduisant leurs impôts.

Dans le cas où vous envisageriez donc d’investir dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, vous disposez d'un délai de 30 mois à compter de la signature du contrat d'acquisition pour le concrétiser. Si vous faites construire un bien, vous disposez également d'un délai maximum de 30 mois pour obtenir le permis de construire. Dans ce dernier cas, lorsque le logement est en cours de rénovation ou de rénovation, vous avez jusqu'au 31 décembre de la deuxième année de l'achat du bien pour le finaliser.

Mais cette Loi n’est pas qu’incitative pour les investisseurs. Elle offre en effet la possibilité aux ménages aux revenus moyens de pouvoir enfin accéder à des logements neufs et décents à un loyer abordable. Pour pouvoir privilégier l’accès de ces logements aux foyers concernés, l’état a mis en place quelques conditions d’éligibilité avec notamment un système de plafonds. Il s’agit des plafonds de loyers qui doivent être respectés par le propriétaire et de plafonds de ressources qui concernent les locataires.

En investissant dans un bien Pinel et afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts octroyée, il faudra vous engager à mettre le bien en location pour une durée minimale de 6 ans, mais que vous pourrez prolonger à 9 ans ou 12 ans. En fonction de la durée choisie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts de 10,5%, 15% ou 17,5% calculée sur le montant investi.

Dans le cas où votre locataire résilierait avant le terme ou de manière imprévue le bail, pas de panique, vous conservez l'avantage fiscal, mais disposez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire. Tout en notant que vous ne pouvez prêter ou mettre à disposition votre logement à titre gratuit lorsque celui-ci est vacant.

3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Nice

En investissant dans un bien en Loi Pinel vous devez respecter d’autres conditions notamment celles relatives aux normes énergétiques pour être éligible.

Pour être éligible à la Loi Pinel, le logement doit être acheté neuf ou en VEFA. Le logement doit désormais respecter les nouvelles normes environnementales en vigueur. Il s’agit de la nouvelle norme RE 2020.

Vous devrez mettre le bien en location nue c’est-à-dire en location non meublée et celui-ci devra être la résidence principale de votre locataire.

Le montant maximum ouvrant droit à la réduction d’impôts en Loi Pinel est de 300 000 € et vous pouvez réaliser jusqu’à deux investissements par an. Attention, pas deux fois 300 000 € mais par exemple, un investissement de 130 000 € et un second de 170 000 € la même année est possible.

Comme je l’ai indiqué ci-dessous, vous devrez donc vous engager à louer votre bien sûr une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans tout en respectant les différents plafonds.

Les plafonds sont obligatoires et doivent être respectés par le propriétaire bailleur.

Depuis le début de l’année 2023, de nouvelles réglementations imposent des surfaces minimales en fonction du type de biens, allant du studio au T4.

4. Quelle zone Pinel à Nice ?

Lors de la mise en place du dispositif Pinel, le gouvernement a découpé le territoire français en différentes zones.

Les zones éligibles au dispositif sont délimitées dans différents espaces géographiques. Ces zones vont varier en fonction de la tension du marché. Au total, le territoire français est découpé en cinq grandes zones : les zones A Bis, A, B1, B2 et C.

Nice se situe dans la zone A du dispositif Pinel, cela s’explique par la différence qu’il y a entre l’offre de logements sur le marché locatif à Nice et la demande logements.

5. Les plafonds de la loi Pinel à Nice

Comme nous l’avons vu précédemment, il existe deux plafonds à respecter dans le cadre de la Loi Pinel : le plafond des loyers et le plafond des ressources. Ils vont varier en fonction de la zone géographique dans laquelle vous vous trouvez. Ces plafonds ont été mis en place par le gouvernement dans le but d’accorder l’accès à des logements en très bon état à des ménages aux revenus intermédiaires.

La ville de Nice étant dans une seule et même zone : la zone A, les plafonds resteront les mêmes dans toute la ville.

Le plafond de loyer

Le plafond de loyer aussi appelé encadrement de loyer a été mis en place par le gouvernement dans le but de donner accès à des biens de qualité à des loyers raisonnables.

Sylvia Pinel, ex-ministre du logement, a fait le choix de reclasser certaines villes dans le but de limiter certains excès et de faire en sorte que le loyer mensuel d’un bien soit cohérent avec la valeur du bien.

Ces plafonds de loyer vont varier en fonction de la zone Pinel dans laquelle se trouve le bien mais aussi en fonction de l’année. Les zones Pinel et les encadrements peuvent varier d’une année sur l’autre. Actuellement, les logements se trouvant en zone A ont un plafond de loyer de 13,09€ le m2.

Vous pouvez donc calculer en amont à quel loyer maximum vous pourrez louer votre bien.

Pour cela, vous aurez besoin de deux informations complémentaires à savoir le coefficient multiplicateur ainsi que la surface pondérée du logement. Pour calculer le coefficient multiplicateur vous devez utiliser la formule suivante : 0,7+19/ S (la surface habitable). Le calcul du loyer mensuel se fait en multipliant le coefficient multiplicateur avec le prix plafonds au m2 puis le tout multiplié par la surface pondérée du logement.

Exemple : Charlotte et Jules investissent dans un logement de 62 m2, ils font le calcul afin de savoir à quel loyer ils pourront proposer leurs appartements sur le marché locatif. Le prix plafonds au m2 pour la ville de Nice est de 13,09€ et la surface du bien est de 62 m2. Le coefficient multiplicateur est donc le suivant : 0,7 + 19/62 = 1,01.

Le loyer mensuel maximum est donc égale à 819,70€ en suivant la trame précédente (1,01*13,09) *62

Les plafonds de ressources

Le deuxième plafond est celui des ressources, il dépend de la zone dans laquelle se trouve le bien et de la composition du foyer fiscal du futur locataire, c’est-à-dire si le locataire est en couple, célibataire, une famille avec deux enfants….

Ce plafond est généralement fixé en fonction des revenus moyens des habitants de la ville dans laquelle vous aurez investi.

Contrairement à ce que vous pourriez présupposer, avoir un loyer « plafonné » peut être un atout. En effet, cela signifie que votre bien, du fait de la forte demande et de la « compétitivité » du loyer à Nice, se louera très facilement. Le risque de vacances locatives est donc, de fait, réduit.

Vous devrez donc vous assurer que votre futur locataire ait des revenus inférieurs au plafond fixé en fonction de son foyer fiscal.

Les locataires quant à eux devront fournir des justificatifs de revenus. Vous devrez demander des documents justificatifs au moment de la signature du bail afin de vous assurer de la conformité des revenus du locataire avec les plafonds de la loi.

Ces deux plafonds de loyer et de ressources sont des outils favorables pour les deux parties autant le locataire que le propriétaire.

6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Nice

Mado et Gilles, un jeune couple originaire de la région souhaite développer leur patrimoine. Après différentes études réalisées avec leur chef de projet Netinvestissement, ils décident d’investir dans un dispositif Pinel à Nice. Leur objectif principal étant de développer leur patrimoine tout en réduisant leurs impôts durablement et en percevant, à terme, des revenus, ils se sont dit que c’était la bonne solution, puisque bien adaptée à leurs objectifs.

Gilles se penche donc sur les calculs afin de savoir quelle somme ils pourront économiser sur leurs impôts. Le logement qu’ils ont trouvé est un appartement de type T2 d’une valeur de 270 000€. Sachant qu’ils sont encore jeunes, ils souhaitent louer le bien pendant 12 ans ce qui signifie que le taux appliqué sera de 17,5%. Ils ont d’ailleurs opté pour un crédit long, mieux adapté à leur situation.

Gilles calcule donc le montant annuel de la réduction dont ils bénéficieront chaque année et qui les aidera d’ailleurs à financer une part significative de leur mensualité de prêt .

Le calcul est le suivant : 17,5% du prix d’achat, à raison de 1,458% par an, ce qui correspond à la somme de 3 937€ par an. Au total, sur 12 ans, le couple aura pu économiser, et surtout capitaliser dans l’opération, 47 244 €.

7. Les meilleurs quartiers à Nice : notre top 4

Nos équipes dédiées en interne ont sélectionné quatre quartiers dans lesquels il peut être intéressant d’investir actuellement à Nice.

- Le premier quartier que l’on vous présente se situe sur le front de mer, autour de la rue Paradis et de l’avenue de Verdun, c’est le Carré d’Or. C’est un quartier qui est considéré de chic et célèbre notamment pour ses boutiques de haute couture et ses hôtels hauts de gamme comme le Palais de la Méditerranée et son casino. C’est un quartier qui concentre de nombreux monuments historiques et emblématiques de la ville de Nice comme la Villa Masséna. C’est le quartier Belle époque de la ville de Nice, vivre dans ce quartier c’est vivre dans un lieu emblématique, dynamique et central de la métropole. Un quartier où les habitants ont une belle qualité de vie. Les immeubles sont généralement historiques et abritent de nombreux appartements avec un charme fou. C’est un quartier qui convient autant aux familles qu’aux retraités. Il est très bien desservi par les transports en commun et facile d’accès.
Attention toutefois, la circulation automobile y est dense et parfois compliquée. Heureusement, la vie à pied y est très agréable. La demande de location y est forte, vous êtes proches de toutes commodités et de beaux jardins et aires de jeux y sont présents ce qui accroit encore plus son attrait.

- Le quartier de Nice Ouest aussi appelé le quartier Fabron est situé à l’ouest de Nice. Il s’étend du front de mer jusqu’aux collines occidentales. Les logements dans ce quartier sont très recherchés car il surplombe la promenade des Anglais et le cours du Var ce qui offre des points de vue incomparables. Ce relief collinaire a permis de préserver ce quartier d’une urbanisation trop dense. C’est un quartier composé d’un vignoble ancestral, de zones boisées, des espaces verts comme des jardins… Tout proche du centre-ville de Nice et connecté à celui-ci via les transports en commun ou les routes, cela permet de réduire les désagréments du centre-ville tout en étant à côté de celui-ci. Le réseau routier vous permet de rejoindre Monaco, l’Italie ou encore Antibes et Cannes et vous êtes tout proche de l’aéroport de Nice. Pour les enfants vous y retrouverez des écoles notamment des établissements de renom comme l’école bilingue Montessori.

- Le quartier de la Corniche Fleurie est un quartier qui regroupe un peu plus de 4300 habitants. Il est situé à Nice Ouest, c’est un quartier qui est qualifié de calme, une majorité des habitants sont des familles, la moyenne d’âge est de 42 ans environ. Ce quartier se positionne à 7km du centre-ville de Nice et à quelques minutes de son aéroport. Les logements sont essentiellement des appartements, ils représentent 92% du parc immobilier de ce quartier. En sachant que 64% des habitants du quartier sont propriétaires de leur logement et donc 36% d’entre eux sont locataires. Ce qui laisse une place importante à la location. Une centaine de commerces y sont installés, des restaurants et hypermarchés c’est un quartier qui attire de nombreuses personnes grâce à sa proximité avec le reste de la ville et les commerces et activités alentour. Vous y retrouverez les écoles et établissements scolaires pour les enfants.

- Le dernier quartier dont nous souhaiterions vous parler est le quartier Cimiez, un quartier résidentiel plutôt haut de gamme notamment mis en lumière grâce au musée Matisse et au musée national Marc Chagall. Son nom vient de la Colline de Cimiez qui surplombe le cœur historique de Nice. Ce secteur est plutôt dynamique notamment grâce à la présence des musées et de sites historiques ce qui attire les touristes. C’est un quartier qui est plus prisé par les actifs que par les retraités. C’est cet environnement verdoyant et la présence de toutes commodités qui plait à ses habitants. Il est en outre composé de nombreux services de santé avec le CHU de l’hôpital pasteur. Il est de plus très bien desservi par les transports en commun et dispose aussi de nombreuses stations de vélos en libre-service. Le quartier profite également d’une accessibilité assez simple depuis le centre comme vers l’extérieur de la ville. Trouver un locataire sera de plus beaucoup moins compliqué en raison de la demande qu’il y a et de la présence de locataires dans ce quartier aujourd’hui.

À propos de l'auteur

Gaspard Treuil, Conseiller en gestion de patrimoine, rédacteur chez Netinvestissement

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

Lire la suite

Contacter Gaspard

Guides complémentaires :

Quand déclarer votre investissement Pinel ?

Investissement locatif : les avantages du Scellier

Fin de la loi Pinel : 5 raisons d’investir dès aujourd’hui

Loi Pinel : nos 10 conseils pour réussir son investissement (retour d’expérience)

Vous avez aimé ce guide ?

Laissez une note :

10/10 pour 1 lecteur

Vous souhaitez plus d'infos sur l'investissement ?

Recevez 2 fois par mois notre newsletter dédiée avec les dernières opportunités de placement, nos vidéos tutos et guides.

Je m'abonne