1. Pourquoi investir en loi Pinel à Grenoble ?
Grenoble est la seizième ville de France en termes de population avec 156 820 habitants. Plus grande métropole alpine, Grenoble est surnommée « capitale des Alpes » en raison de son cadre de vie extrêmement respectueux de la faune et de la flore. La ville est compacte, économe en ressources naturelles et surtout tournée vers les énergies renouvelables, de quoi assurer un avenir sain à sa population. Ses prix de l’immobilier ont d’ailleurs connu un formidable boom au cours des seules deux dernières années avec une progression de près de +12% ! Pour autant, les prix restent encore attractifs, dans le neuf notamment avec des prix inférieurs à 5000€/m2.
Grenoble est le premier pôle français de recherche publique et privée générant plus de 17 000 emplois dans la région. Les deux moteurs de son développement économique sont l’innovation et l’international. La région grenobloise est très attractive grâce au niveau d’activité de la communauté de recherche, la richesse du tissu économique et l’environnement universitaire et technologique. Elle offre également la présence massive de leaders industriels internationaux et un niveau de qualification qui est plus élevé que celui de la moyenne nationale. L’environnement industriel très exigeant et l’attractivité du site pour les cadres font de la région grenobloise une terre de notoriété technologique reconnue et multiculturelle. Grenoble est également le pôle technologique majeur du sillon alpin, figure emblématique de l’industrie du gant (1er rang de la production mondiale).
La ville de Grenoble dispose d’une grande qualité en matière d’enseignement et dispose de grandes écoles et universités, reconnues au niveau international. Elle est également réputée aujourd’hui pour être un important pôle de recherche scientifique impliqué dans quatre pôles de compétitivité : les pôles mondiaux LyonBiopole (Biotechnologie, diagnostic et vaccins) et Minalogic, le pôle national Tenerrdis et le pôle à vocation mondiale Axelera.
Grenoble est une ville très cosmopolite, où pas moins de 35 nationalités sont représentées, en particulier dans le milieu étudiant. Elle possède également des atouts touristiques indéniables, notamment grâce à son environnement naturel exceptionnel : trois parcs naturels et la proximité des Alpes pour pratiquer le ski, la randonnée, l’escalade ou encore le parapente. Grenoble est également une ville très dynamique sur le plan sportif et organise de nombreux événements tels que le Millésime, le premier festival œnophile de France, qui est à la fois œnologique, musical et un marché aux vins. Elle est également le site d’une gigantesque fête foraine, la plus importante après la foire du Trône et la foire des Rameaux.
Ce sont pour ces principales raisons qu’il existe de nombreux avantages à investir en loi Pinel à Grenoble.
Tout d'abord, vous pourrez bénéficier pleinement de l'effet de levier bancaire grâce à l’investissement à crédit, vous investirez dans un bien immobilier neuf répondant aux dernières normes énergétiques en vigueur et bénéficiant également d'une garantie décennale. En plus de cela, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 17,5% dans la limite d'un investissement fixé par l'État à 300 000€. Enfin, vous pourrez générer des revenus complémentaires à terme grâce au versement du loyer mensuel de votre locataire et ainsi compléter votre retraite. Et pourquoi pas même en profiter à ce moment là pour respirer l’air frais et vivifiant de la montagne.
Toutefois, il est important de prendre en compte les différents critères de la Loi Pinel, tels que les plafonds de loyers, les plafonds de ressources des locataires ou encore les plafonds de prix d'acquisition des logements.
2. Comment fonctionne la loi Pinel à Grenoble ?
La Loi Pinel a été mise en place en 2014 par le gouvernement français avec comme objectif d’encourager les investissements locatifs dans des biens immobiliers neufs ou en état futur d’achèvement dans des villes ou le marché locatif est dit « tendu ».
À Grenoble, ce dispositif fonctionne de la même manière que dans le reste de la France, et les investisseurs peuvent bénéficier des mêmes avantages fiscaux en investissant dans un bien immobilier neuf ou en VEFA qui respecte les dernières normes énergétiques en vigueur, c’est-à-dire la règlementation environnementale RE2020.
La réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel est proportionnelle à la durée de la location du bien immobilier. Ainsi, pour une durée de la location de 6 ans, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 10,5%, pour une durée de location de 9 ans, la réduction sera de 15%, et pour une durée de location de 12 ans, elle sera de 17,5%. Toutefois, le montant de l’investissement est plafonné à 300 000€, et la réduction d’impôt est également plafonnée à 52 500€ sur 12 ans.
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel à Grenoble, il est nécessaire que le bien immobilier respecte des normes énergétiques en vigueur, et qu’il soit loué nu et à titre de résidence principale par le locataire. Il est également important de noter que les investisseurs doivent respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, fixés par la loi Pinel.
Dans le cas où les investisseurs souhaiteraient investir en VEFA, ils ont 30 mois à compter de la signature de l’acte d’acquisition pour que l’achèvement du bien survienne. En cas de construction, ils ont également 30 mois maximum pour obtenir le permis de construire. Dans le cas où le bien est soumis à des rénovations ou à une réhabilitation, les investisseurs ont jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achat du bien pour effectuer l’achèvement.
En cas de départ imprévu du locataire, vous disposerez de 12 mois pour trouver un nouveau locataire afin de ne pas perdre votre avantage fiscal. Il est cependant important de noter qu’il n’est pas autorisé d’héberger quelqu’un à titre gratuit lorsque le logement est vacant.
3. Les conditions pour investir en loi Pinel à Grenoble
La loi Pinel est une mesure fiscale qui encourage l’investissement locatif dans des biens immobiliers neufs ou en VEFA en échange d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour être éligible à cette réduction d’impôt, les investisseurs doivent respecter certaines conditions strictes. Tout d’abord, le bien immobilier doit être acheté neuf ou en VEFA et loué non-meublé. Le locataire doit occuper le logement qui respectes les normes de construction et d’énergie selon la réglementation environnementale RE2020 comme sa résidence principale.
Depuis le 1er janvier 2023, les exigences environnementales sont encore plus strictes, les logements achetés dans le cadre de la loi Pinel doivent utiliser les derniers matériaux pour la maîtrise de la consommation et de l’économie d’énergie. Les plafonds de loyers fixés en fonction de la zone géographique où se situe le logement doivent également être strictement respectés. De plus, le propriétaire doit s’assurer que le locataire respecte le plafond de ressources fixé.
Au moment de l’investissement, vous devrez vous engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6 ans, qui peut être prolongée à 9 ans ou 12 ans. Cependant, ces conditions peuvent varier selon l’année d’investissement et la zone géographique dans laquelle vous avez choisi d’investir. Depuis le début de l’année 2023, une nouvelle réglementation impose des surfaces minimums en fonction du type de biens, allant des studios aux T4.
| Type de bien | Surface minimale |
|---|---|
| Studio | 28 m2 |
| T2 | 45 m2 |
| T3 | 62 m2 |
| T4 | 79 m2 |
| T5 | 96 m2 |
4. Quelle zone Pinel à Grenoble ?
Le gouvernement a établi des zones en France pour soutenir le dispositif Pinel, dont le principal objectif est d’encourager la construction de nouveaux logements dans les villes où le marché immobilier est très tendu.
Le territoire est divisé en cinq zones, à savoir A bis, A, B1, B2 et C, selon le nombre d’habitants dans la ville et l’insuffisance de logements, caractéristiques d’un marché immobilier tendu. La zone A bis est constituée uniquement de l’île de France, tandis que les autres zones regroupent plusieurs grandes agglomérations tout en sachant que les zones B2 et C ne sont désormais plus éligibles au dispositif Pinel.
La ville de Grenoble se situe en zone B1 Pinel, la plus intéressante pour les investissements, offrant des prix immobiliers abordables et un potentiel de revalorisation à long terme grâce à l’augmentation de la population liée à l’attractivité croissante des régions.
5. Les plafonds de la loi Pinel à Grenoble
Les plafonds de loyer
Le plafond de loyer est déterminé en fonction de deux critères : la zone géographique du bien immobilier et la surface habitable de celui-ci. Il peut être modifié d’une année à l’autre et fixe le loyer maximal que le propriétaire peut demander à son locataire pour bénéficier de la défiscalisation Pinel.
Il est important de respecter ce plafond de loyer, qui peut varier selon la zone géographique et la surface du logement. Les plafonds de loyers sont établis en fonction des mètres carrés de la surface habitable et de la zone géographique du bien. Il est donc primordial de se référer aux derniers chiffres en vigueur pour s’assurer que le bien immobilier est éligible au dispositif Pinel. Le non-respect du plafond de loyer entraîne l’inéligibilité du bien au dispositif Pinel. Pour calculer le plafond correspondant à votre logement, vous devrez tenir compte de la surface de votre logement et de la zone géographique dans laquelle il se trouve.
La formule exacte de calcul du plafond de votre loyer est :
Loyer Mensuel Pinel = coefficient multiplicateur x surface pondérée du logement x prix plafond au m2
Le coefficient multiplicateur est fixé par l’état et correspond à 0,7+19/S (soit la surface du logement).
Exemple : Vous souhaitez investir dans un logement de 46 m2 en plein centre Grenoble. Le loyer mensuel Pinel correspond donc à 0,7 +(19/46) = 1,11. Le loyer maximum sera donc de (10,55*1,11) *46 = 538,68€.
Les plafonds de ressources
Le deuxième plafond, appelé plafond de ressources, est également important dans le dispositif Pinel. Il est déterminé par la composition du foyer fiscal du locataire ainsi que la zone géographique où se situe le logement. L’investisseur doit respecter ce plafond de ressources, sinon le bien ne sera plus éligible au dispositif Pinel. Le plafond de ressources fixe un niveau de revenu annuel maximal à ne pas dépasser pour les locataires du logement.
Ce plafond permet d’encourager l’accès aux logements pour les ménages en activité qui ont des revenus intermédiaires. Trouver des logements de bonne qualité à des loyers raisonnables est devenus compliqué pour les personnes ayant des revenus moyens en France. C’est pourquoi il va permettre aux locataires de classe moyenne d’accéder à des logements de qualité en adéquation avec leurs revenus. En outre, il permet aux propriétaires de s’assurer que leurs locataires ont les moyens financiers nécessaires pour payer leur loyer et éviter les risques d’impayés. En respectant le plafond de ressources, les investisseurs peuvent bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel.
| Composition du foyer locataire | Lieu de Situation du logement | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) |
Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 et C (en €) |
|
| Personne seule | 39 363€ | 39 363€ | 32 084€ | 28 876€ |
| Couple | 58 831€ | 58 831€ | 42 846€ | 38 560€ |
| Personne seule ou en couple ayant une personne à charge | 77 120€ | 70 718€ | 51 524€ | 46 372€ |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 92 076€ | 84 708€ | 62 202€ | 55 982€ |
| Personne seule ou en couple ayant trois personnes à charge | 109 552€ | 100 279€ | 73 173€ | 65 856€ |
| Personne seule ou en couple ayant quatre personnes à charge | 123 275€ | 112 844€ | 82 465€ | 74 219€ |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 734€ | +12 573€ | +9 200€ | +8 277€ |
6. Simulez votre investissement locatif Pinel à Grenoble
Camille et Raphaël ont pris la décision de se lancer dans l’investissement immobilier à Grenoble en optant pour la loi Pinel.
Après avoir étudié différentes options avec leur conseiller patrimonial de chez Netinvestissement. Ils ont opté pour cette solution car elle répond parfaitement à leurs objectifs, à savoir développer leur patrimoine immobilier tout en réduisant leurs impôts sur le revenu. De plus, ce dispositif leur permettra de générer des revenus locatifs mensuels, qui viendront en partie couvrir les mensualités du prêt. Camille est très intéressée par les économies d’impôt qu’ils pourront réaliser chaque année et elle a commencé à faire des simulations. La Loi Pinel leur permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt qui sera proportionnelle à la durée de mise en location du bien, jusqu’à 12 ans maximum.
Camille s’intéresse à la somme qu’ils vont pouvoir économiser sur les impôts chaque année. Elle se met donc à faire des petits calculs. Le bien qu’ils ont sélectionné ensemble est un appartement de type T2 d’une valeur de 211 000€. Ils ont décidé de louer le bien sûr une durée minimale de 12 ans. Le taux appliqué sera donc de 17,5%. Camille fait donc 17,5% de 211 000€ = 36 925 € soit une réduction d’impôts de 3 077,08 € par an pendant 12 ans. Economie qui d’ailleurs sera capitalisée puisque réinvestie dans le projet. Le couple est ravi de ce choix.
7. Notre sélection des meilleurs quartiers à Grenoble : Notre top 4
Nos équipes dédiées en interne ont sélectionné pour vous le top 4 des quartiers qui se démarquent à Grenoble.
Le centre-ville
Le centre-ville de Grenoble est évidement un choix judicieux pour un investissement immobilier locatif mais les terrains libres pour construire se font rares, très très rares. Cette zone est l’une des plus animées de la ville, grâce à ses nombreux commerces et restaurants. Les rues piétonnes attirent également les passants pour une agréable promenade. Le centre-ville possède de magnifiques bâtiments anciens, dont l’architecture remarquable est mise en valeur grâce à une campagne de ravalement obligatoire menée par la ville. Des aménagements ont également été réalisés pour améliorer l’esthétique du secteur.
Les étudiants et les jeunes professionnels apprécient particulièrement ce quartier festif, grâce à la présence de nombreux bars et boîtes de nuit. Les touristes peuvent découvrir la richesse historique de cette ville millénaire, en visitant notamment la cathédrale notre Dame, construite à partir du Xe siècle. Avec une proportion élevée de déplacements à pied (plus de 35%), le centre-ville offre une qualité de vie agréable pour ses habitants et visiteurs. En somme, le centre-ville de Grenoble est un quartier vivant et dynamique qui saura satisfaire les investisseurs immobiliers en quête de rentabilité.
L’île Verte
L’île Verte, située au nord-est du centre-ville de Grenoble, est un quartier résidentiel très apprécié pour son cadre de vie agréable. On peut y admirer le Mont-Blanc, la tour Belledonne et la tout Vercors, qui sont des curiosités architecturales du quartier. On y retrouve également l’hôtel de police, qui a été construit pour les Jeux olympiques d’hiver de 1968, ainsi que le cimetière Saint-Roch, qui témoigne de l’histoire patrimoniale de la ville. Les jeunes familles sont attirées par l’île Verte grâce à ses nombreux espaces verts et à la proximité de l’Isère qui borde le quartier au nord, à l’est et à l’ouest. Investir dans un logement neuf dans ce quartier peut donc être une bonne option, car cela garantit le respect des normes de sécurité actuelles, ce qui est rassurant pour les jeunes parents. L’île Verte est donc un quartier familial et tranquille qui offre un cadre de vie agréable et verdoyant, propice aux promenades en familles. Les curiosités architecturales de ce quartier en font également une destination prisée.
Saint-Martin-d'Hères
Saint-Martin-d'Hères est une commune française située à l'est de Grenoble qui fait aussi partie de la métropole Grenoble-Alpes Métropole dans la région Auvergne-Rhône-Alpes. La ville est principalement occupée par des étudiants dans le quartier Bidal-Péri, tandis que les quartiers Croix rouge, la Galochère et la Plaine sont majoritairement habités par des familles avec enfants. Le quartier Bidal est connu pour être assez cher, mais avec un faible taux de chômage par rapport aux autres quartiers de la ville.
Les quartiers Croix Rouge et Bidal sont bien desservis par les trams C et D, qui mènent aux centres-villes de Grenoble et au domaine universitaire. La Galochère est le quartier le moins cher de Saint Martin d’Hères, avec un accès rapide à la rocade sud en direction de Chambéry ou Lyon. La ville est assez dynamique et les transports sont bien développés depuis les dernières années, notamment grâce au tramway. En 2021, la construction de la zone commerciale Nerpic pourra apporter un renouvellement de la population dans les quartiers Bidal et Croix Rouge, ainsi qu’un pôle d’activité vivant. Les biens immobiliers avoisinant ce secteur pourront prendre de la valeur si cette zone commerciale s’avère être un succès.
Le quartier d’Europole
Le quartier d’Europole est un lieu de choix pour les investisseurs immobiliers à la recherche d’une opportunité intéressante. Situé à l’ouest du centre-ville de Grenoble, il s’agit du plus important quartier d’affaires de l’agglomération avec ses 55 000 m2 de logements et de bureaux. En effet, le World Trade Center Grenoble et le Palais de Justice y sont installés, ce qui en fait un lieu stratégique pour les entreprises. Ce quartier est également très bien desservi. Il est situé près d’un axe autoroutier et la gare de Grenoble qui se trouve également à proximité d’Europole.
Les trajets en train pour des destinations telles que Lyon ne prennent qu’environ 1h30 en moyenne. Les investisseurs peuvent donc être sûrs que leur bien sera facilement accessible pour les locataires. En tant qu’investisseur, il est important de cibler les bonnes personnes pour votre bien. Les cadres supérieurs et dirigeants sont une cible intéressante car ils possèdent un important pouvoir d’achat. Les étudiants sont également une cible à considérer, car le quartier intègre des écoles de Grenoble comme, l’Ecole de Management et la cité scolaire internationale. Le quartier d’Europole est idéal pour investir dans un logement neuf, car les promoteurs y proposent chaque année de nombreux programmes immobiliers. 99% des logements étant des appartements, il y a une forte demande pour des maisons dans le quartier.
Le quartier d’Europole est donc un choix judicieux pour les investisseurs immobiliers à la recherche d’un bien de qualité, il est un quartier d’affaires dynamique, bien desservi et attractif pour les locataires potentiels.
Grenoble est une ville facilement accessible, offrant un grand potentiel et de nombreux avantages pour l’investissement immobilier avec des prix encore accessibles, en raison de son attractivité et de sa qualité de vie appréciée. Bien que les prix de l’immobilier aient augmenté, il existe encore un potentiel de valorisation dans le temps. Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier éligible au dispositif Pinel à Grenoble, vous pouvez nous contacter gratuitement et sans engagement.
À propos de l'auteur
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