1. Rappel des conditions d’éligibilité lorsque l’on souhaite investir en loi Pinel
Le gouvernement a annoncé que pour le moment l’investissement dans l’immobilier neuf via un dispositif Pinel sera possible jusqu’en 2024 et que l’investissement dans l’immobilier neuf est limité à 2 biens par an dans la limite d’un plafond fiscal de 300 000€.
Il faut tout d’abord être un contribuable français pour investir en loi Pinel car le but est de profiter de crédits d’impôts. L’achat locatif dans un logement ancien n’est pas concerné, si vous souhaitez faire un investissement immobilier locatif dans l’ancien, je vous invite à vous renseigner sur la loi Denormandie.
La loi pour cet investissement impose au propriétaire de ne pas vendre les biens neufs sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Le calcul d’impôt économisé dépendra de la durée de location. Il doit s’agir d’immobilier neuf, si le logement est ancien il faudra réaliser des travaux.
Le futur propriétaire de cet investissement neuf devra respecter des plafonds de ressources du foyer et de loyers . À titre d’exemple en zone A loi Pinel le plafond du foyer est de 13,04€.
2. Etude patrimoniale et analyse de faisabilité
Avant de penser à la fiscalité de cet investissement et de ses potentielles réductions et crédit d’impôt, il est central d’aborder la question de la faisabilité de ce projet et de votre éligibilité propre à ce type d’investissement. La première étape de ce travail d’analyse est de définir l’intérêt ou non que vous ayez à investir dans un dispositif fiscal qui est avant tout un investissement locatif. Votre fiscalité vous permet-elle de bénéficier de manière durable d’une réduction d’impôt type loi Pinel. Est-ce que cette dernière restera stable sur la durée ou alors est-ce que votre niveau d’impôt va augmenter ou diminuer fortement d’une année sur l’autre ?
Une fois que cette question a trouvé une réponse de votre côté, il est important de mener une revue précise de votre capacité d’investissement. Nous passons principalement par un financement à crédit lors de la réalisation de ce type d’opérations, afin de bénéficier des taux d’emprunts bas et de la facilité qu’offrent les banques d’accéder à la propriété immobilière. S’il s’avère que vous êtes finançable et que la mise en place de ce type d’investissement ne pose pas de soucis fondamentaux, il vous faut également définir quel est le montant de la contribution financière que vous souhaitez apporter au projet sur une base mensuelle. C’est le fameux “effort d’épargne”.
Cet effort d’épargne va être très important pour la suite à donner à votre projet d’investissements locatifs et vous permettra également de savoir sur quel montant baser votre investissement, et par conséquent le montant possible de défiscalisation. Il faut toujours que l’effort d’épargne que vous fixez pour cette opération soit cohérent avec votre rythme de vie et vos habitudes de dépenses. L’idée étant (quand même) de ne pas créer de frustration ou de malaise financier pendant la période d’investissement. Une fois cette étape validée, vous devriez normalement avoir en tête le montant et le montage financier de l’achat locatif.
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3. Recherche de bien
Après avoir vérifié que vous êtes bien éligibles, vous pouvez passer à la seconde étape : la recherche de bien. C’est une étape très importante également car elle va vous permettre littéralement de passer de la théorie à la pratique dans le cadre de votre projet d’investissements locatifs. Et c’est là que l'accompagnement d’une personne expérimentée dans ce domaine va se révéler être une aide précieuse.
Le bien ciblé doit répondre à certaines attentes obligatoires : un emplacement de qualité, situé dans une zone Pinel où la demande locative est existante et vous permettra d’opérer en toute tranquillité (la liste des communes éligibles est disponible sur le site du gouvernement et les zones loi Pinel sont divisées en plusieurs catégories, la ville de Paris est répertorié A alors que la ville de Toulouse est B1), mais il faut également que l’environnement de vie de vos prochains locataires soit en adéquation avec leurs attentes. Nous privilégions alors les petites copropriétés et des constructions de qualité, afin que le projet soit durable, un immeuble agréable à louer et facile à revendre si le besoin s’en fait sentir.
Attention toutefois à ne pas tomber dans les pièges que beaucoup d’investisseurs n’ont su éviter par le passé :
- Un investissement immobilier à côté de chez soi, pour des raisons affectives ou purement économiques, l’investissement dans l’une des communes à proximité de son lieu de résidence peut sembler être une vraie opportunité (gestion directe de la location, moins de frais d’agence à sa charge, etc). Mais ce choix ne doit pas être votre principale motivation : un logement proche de chez vous peut vous contenter, mais peut en revanche être un frein à la mise en location si le marché locatif n’est pas assez tendu. De plus, la gestion immobilière est un travail à part entière, il est donc aisé de comprendre l’intérêt de confier la gestion de votre bien à une agence immobilière plutôt que de vouloir le faire soi-même pour réaliser quelques économies.
- Acheter un bien qu’en fonction de son prix ou des offres commerciales en cours chez tel ou tel promoteur est peut-être la pire chose que vous puissiez faire. Rappelez-vous que le financement de votre opération se fera sur 20 ou 25 ans via un crédit bancaire, et un appartement 2000€ ou 5000€ plus cher que ce que vous aviez envisagé peut parfois présenter des avantages bien plus grands, tout en vous permettant de bénéficier d’un potentiel locatif et/ou de revente plus grand que ce que vous auriez pu avoir avec un promoteur parfois trop gentil sur les offres commerciales.
- Ne pas se pencher sur le promoteur. Grosse erreur ! Il ne vous viendrait pas à l’idée d’acheter une voiture sans en faire le tour et vous assurer que cette dernière soit en état de marche. C’est le même principe quand on souhaite investir dans l’immobilier pour un appartement que vous allez mettre en location.
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4. Signature des contrats de réservation
Une fois votre recherche de bien effectuée et que vous avez validé avec votre chef de projet patrimonial un des programmes que vous souhaitez acquérir, il vous faudra alors le réserver et formaliser cette opération par la signature d’un contrat de réservation.**
Ce document, qui marque réellement la première grande étape de votre investissement, contient (entre autres) les informations suivantes :
- Une description précise du logement concerné
- Son prix prévisionnel
- Dans certains contrats, vous retrouverez aussi les modalités pouvant permettre sa révision
- Une date de livraison doit également y figurer.
Ce contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver le logement sélectionné. De votre côté, il vous faudra réaliser le paiement d’une première partie du montant de votre opération, c’est le dépôt de garantie. Généralement cette somme se chiffre entre 2% et 5% du montant total de votre acquisition. Cette somme est généralement déduite du prix final de vente.
Une fois la signature du contrat, vous bénéficiez d’un délai légal de réflexion et/ou de rétractation d’une durée de 10 jours.
5. Recherche de financement
Bien que cette étape s’inscrive dans un projet plutôt positif de constitution ou consolidation de votre patrimoine, la phase de recherche de crédit quand on souhaite investir dans l’immobilier n’est pas souvent une partie de plaisir. Il vous faudra tout d’abord réunir tous les documents nécessaires au montage de votre dossier de financement, puis il vous faudra faire preuve de (beaucoup) de patience envers votre banquier avant d’avoir un retour de sa part avec une offre sur laquelle vous pourrez vous baser.
Ensuite, votre travail consistera à comparer, analyser et mettre en parallèle les offres, taux et conditions reçues. C’est encore une fois un vrai métier, et le meilleur conseil que nous pouvons vous donner est de vous faire accompagner dans cette démarche par un courtier en prêt immobilier et en assurance emprunteur. Bien souvent, nos clients ont tendance à mettre en avant la charge que représente ce type d’accompagnement, qui peut paraître élevé pour le travail que cela semble représenter. Mais il faut bien mettre en avant le fait qu’un courtier vous permettra d’obtenir le meilleur prêt pour votre projet (attention, qui ne rime pas toujours avec le meilleur taux).
La recherche d’un financement via un courtier vous permettra notamment d’aller chercher les éléments suivants dans votre financement :
- Un différé total ou partiel d’amortissement sur votre crédit pendant la phase de construction, de sorte à ne pas avoir à rembourser une mensualité pleine sans avoir un loyer en face
- Une annulation des frais de remboursement anticipé en cas de clôture de votre prêt avant sa date d’échéance. De plus en plus de banques ont en tête cette demande des courtiers, mais il est important de le demander. De fait, vous vous éviterez un coût supplémentaire lorsque vous souhaitez sortir de votre opération PINEL, revendre votre bien et rembourser le capital restant dû en utilisant la soulte de la vente.
- Des frais de dossier et des frais de garantie réduit
- De bonnes conditions d’apport ou un financement à 100%
- La possibilité de moduler votre prêt, en fonction des possibles évolutions de la vie. Ce point est assez important car il vous permet de gagner en sérénité en cas de coup dur de la vie
Encore une fois, même si ces points peuvent paraître simples et faciles à prendre en compte, n’oubliez pas que le courtage bancaire est une course de fonds qu’il faut savoir mener auprès de plusieurs organismes afin d’être certain de bénéficier des meilleures conditions. Nous ne saurons que trop vous conseiller de confier votre projet à un courtier spécialisé afin de ne pas prendre le risque de commettre d’impair dans cette étape cruciale.
S’en suivront les agréables étapes de la finalisation de l’acte d’acquisition chez votre notaire et de la livraison de la résidence et du bien immobilier ainsi acheté. Cette étape marque le point de départ de votre réduction d’impôt et du suivi d’opération de votre investissement.
6. Suivi de l’investissement et mise en location
Une fois la résidence livrée et l’appartement que vous avez acquis prêt à être occupé par vos locataires, il sera alors temps de trouver ces locataires et faire en sorte qu’ils ne représentent pas un risque pour votre projet immobilier.
A ce titre, chez Netinvestissement nous vous conseillons de confier la gestion locative de votre bien à une agence immobilière dont c’est le métier. Pourquoi ? Parce qu’en plus de vous assurer une gestion courante de votre bien, le mandat de gestion que vous allez confier à votre prestataire pourra inclure les fameuses protections contre les loyers impayés, ou même contre la vacance locative qui peut être un réel danger pour votre projet (pour rappel, le texte de loi indique qu’il ne faut pas une vacance locative supérieure à 6 mois afin de ne pas risquer de perdre l’avantage fiscal PINEL).
Pour toutes ces raisons, nous jugeons cohérent d’inclure dès le départ dans le budget de cette opération les frais d’agence, qui sont pour la plupart déductibles des revenus fonciers des contribuables.
7. Déclaration d’impôt
Le bénéfice de la réduction d’impôt n’est pas automatiquement reporté sur votre avis d’imposition. Il vous faut déclarer cet investissement ainsi que ses caractéristiques à l’administration fiscale. Cette déclaration se fait au moment de la déclaration d’impôt grâce au formulaire 2042 et 2044 (partie 2042-C et 2044-EB). Sur ces derniers, il faudra alors que vous précisiez à Bercy la durée de votre engagement de location (pour rappel, 6 ans, 9 ans ou 12 ans). Dans la majorité des cas, les investisseurs optent pour une première période de 9 années, avant de possiblement prolonger la location. Ceci afin de conserver le luxe de pouvoir choisir l’issue de leur opération et ainsi mieux piloter la défiscalisation sur la prochaine décennie.
Cette première déclaration n’est pas très complexe, mais encore une fois mieux vaut il vous faire accompagner par votre chef de projet patrimonial afin d’être certain de ne manquer aucune étape de cette déclaration. Il vous sera également demandé de fournir certains documents complémentaires tels qu’une copie du bail en cours (pour justifier la mise en location) ainsi que les avis d’imposition de vos locataires, dans le but de justifier de leur éligibilité aux loyers plafonnés.
Dans le cadre de ce projet, nous vous conseillons de vous faire accompagner le plus possible par des professionnels expérimentés sur ces pratiques. En effet, leurs services sont particulièrement utiles lorsqu’il est question de déclarer ses opérations, ou même tout simplement de fournir un document aux autorités fiscales. Plus qu’un gain financier, c’est surtout et avant tout un énorme gain de temps et un gain en sérénité dont vous auriez tort de vous priver.
8. Fin de l’opération : revente ou conservation
A partir du moment où l’engagement de location a été respecté, au terme de ce dernier vous devenez libre de faire ce que bon vous semble de votre logement : le vendre ou le conserver.
A compter de cet instant, il devient alors intéressant de faire un bilan de vos objectifs et de leurs évolutions : êtes-vous toujours dans une démarche de vendre votre bien ou alors souhaitez-vous le conserver pour bénéficier de tout son potentiel locatif, sa revalorisation foncière, ou tout simplement pour pouvoir en profiter si toutefois son emplacement vous intéresse personnellement. Il est donc intéressant de faire évaluer sa valeur marchande, ce premier point vous permettra d’avoir une idée plus précise de ce que vous souhaitez ou pouvez faire par la suite.
Dans cette démarche, vous pouvez par exemple envisager la transformation de votre bien en actif immobilier loué meublé, et bénéficier ainsi du cadre fiscal plutôt favorable que représente le LMNP. Ce dernier vous apportera de solides bases afin de générer des revenus réguliers et complémentaires à votre retraite par exemple.
Encore une fois, ce genre de questions peuvent paraître parfois complexes ou au contraire toutes simples pour vous, mais comme nous l’avons souvent souligné, elles peuvent avoir des répercussions assez importantes sur votre projet et vos investissements futurs qu’il est important de bien vous faire conseiller et accompagner en fonction de vos besoins. A ce titre, votre chef de projet patrimonial se tient à votre disposition pour répondre à vos interrogations.
Pour clôturer ce guide, vous l’aurez compris, le conseil le plus précieux que nous puissions vous apporter dans ce type de réflexion est de vous faire accompagner par un professionnel de ce secteur. Il est très facile de céder à l’appel d’offres alléchantes, ou tout simplement de vouloir économiser sur tous les fronts. Ce n’est pas forcément la bonne réflexion ni le bon choix que vous adopterez.
Il est crucial si vous ne souhaitez pas que votre projet ne soit pas réalisable ou tourne au vinaigre de bien anticiper chacun de ces jalons, et de bien veiller à ce que la qualité de votre sélection soit cohérente avec la direction et le cap que vous souhaitez donner à votre projet.
Il a existé de nombreuses lois pour l’investissement immobilier en France, je pense notamment au dispositif Censi-Bouvard, Duflot, Malraux, Scellier ou encore la Loi Denormandie.
Nous venons de vous donner les clés pour aborder en toute sérénité votre projet, ces étapes sont les plus représentatives de toutes celles que nous pouvons croiser et traiter chez Netinvestissement. N’hésitez pas à prendre contact avec nous, nous serons ravis de vous aider et de vous accompagner dans la réalisation de votre projet.
À propos de l'auteur
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