La loi Pinel : un dispositif dédié à un achat dans le neuf
L'achat d'un bien immobilier neuf en loi Pinel
Lorsque l’on évoque la loi Pinel, il est intéressant de se questionner sur les prix de vente des appartements et des opportunités immobilières. Les zones éligibles au dispositif Pinel, je pense notamment et en particulier à la zone B1, offrant le meilleur ratio prix d’achat/potentiel de plus-value à terme, seront un des critères à prendre en compte dans le choix du bien mais également dans sa juste appréciation de la valeur.
Un T2 en périphérie d’Angers n’aura évidemment pas le même prix au mètre carré qu’un T2 dans le centre de Bordeaux (au-delà du fait que, de toute façon, on ne trouve pour ainsi dire plus de logements neufs à vendre dans le centre de Bordeaux).
Si pendant des années, les biens immobilier neufs pouvaient en effet être parfois surévalués et donc vendus au-dessus de leur juste prix de marché, l’avènement de l’utilisation d’internet comme outil d’information et de comparaison et la profusion de sites spécialisés dans l’évaluation immobilière facilite aujourd’hui considérablement l’étude d’un marché, la comparaison entre les offres et les prix et donc, facilite in fine l’aide à la bonne décision et la juste détermination d’un prix.
L’emplacement, mais également la qualité des finitions, le niveau d’exigence du promoteur, le nombre de logements construits dans la résidence et le potentiel de valorisation de la région dans 10 ans sont autant de critères qu’il faut prendre en considération pour arriver à évaluer correctement la valeur d’un bien.
En effet, un appartement dans l’ancien, dans lequel il faudra effectuer de couteux travaux de rénovations énergétiques, refaire la cuisine et la salle de bains, sans parking et sans garantie décennale, sera forcément moins cher qu’un appartement neuf bénéficiant des normes RE2020, d’une place de parking et d’une garantie décennale. Les comparer entre eux, revient à comparer une voiture neuve en concession avec la même voiture mais datée de 2004 et affichant 130000 Km.
La construction d'un logement neuf pour bénéficier de la réduction d'impôts grâce au dispositif Pinel
En théorie, il vous est possible de réaliser vous-même la construction d’un immeuble neuf destiné à la location d’un projet Pinel.
Fiscalement, il est important de noter que lorsque l’on réalise la construction d’un immeuble, la doctrine fiscale prend les éléments suivants dans la base de la réduction d’impôt :
- Les frais d’architecte sur les dessins et projection de l’immeuble
- Les prix d’achat des matériaux (incluant le transport)
- Les mémoires des entrepreneurs
- Les salaires versés aux entreprises responsables de la construction (ouvriers, charges sociales)
- Les frais généraux de construction et n’entrant pas comme des charges déductibles des revenus fonciers notamment (frais d’entretien, frais de construction ou de reconstruction)
Deux éléments sont exclus de ce calcul et donc de la base fiscale de référence pour la réduction :
- Les frais d’acquisition destiné à la démolition du bien sont exclus.
- Le travail personnel du contribuable. En effet le gouvernement estime que les matériaux font partis des charges déductibles et pouvant être comptabilisé au sein du calcul de référence afin de déterminer la base fiscale ayant droit à une réduction d’impôt mais il est impossible de valoriser sa propre main d’œuvre. Elle n’est donc pas comptabilisée au sein de ce calcul.
Un avantage supplémentaire est à prendre en considération ici puisque :
- L’acquisition du terrain à titre onéreux entre dans la base de la réduction d’impôt (après majoration des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation). L’acquisition du terrain à titre gratuit entre également dans la base de la réduction d’impôt. Il conviendra alors de prendre la valeur du terrain nu qui est entré au sein du patrimoine. Une fois cette valeur calculée, il conviendra de l’augmenter des frais afférents à l’acquisition et majoré des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation).
Certes, nous sommes d’accord, cette première option, bien que possible, sera rarement utilisée, mais elle vous permet, si vous le souhaitiez, de construire un immeuble et de louer plusieurs bien en loi Pinel mais aussi de bénéficier d’une réduction sur le terrain lui-même. Un amortissement important qui s’additionne aux frais des intermédiaires ayant disparus.
L’acquisition d’un immeuble VEFA ou l’achat d’un immeuble ancien réhabilité
Deuxième option bien plus probable : celle qui consiste donc en l’acquisition d’un logement dans un immeuble VEFA auprès d’un promoteur immobilier (ou via netinvestissement sans frais supplémentaires) ou l’achat d’un appartement dans l’ancien ayant été entièrement réhabilité.
De plus, sous certaines conditions, il est possible de réaliser des travaux additionnels qui peuvent entrer dans la réduction d’impôt du dispositif.
Pour cela plusieurs critères pour vos travaux doivent être respectés :
- Les travaux devront avoir fait l’objet d’une demande de permis de construire à compter de la date d’application.
- Les travaux aboutissent et permettent la création d’un logement neuf.
- Le logement crée est distinct des locaux existants. En effet il s’agit de créer un logement indépendant et non d’un agrandissement par adjonction ou d’un rassemblement de pièces supplémentaires. L’unique création d’un logement indépendant permet d’être éligible au dispositif. Enfin l’addition de deux appartements ayant pour objectif d’être loué ne sera être considéré comme un nouveau logement.
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Le fonctionnement de la réduction d'impôt pour un achat dans le neuf avec Pinel en 2023
En investissant en Pinel, la réduction d’impôt effective dépendra du prix d’acquisition, dans la limite de 300 000€ par an et en fonction de la durée de la location.
En effet, le principe est simple : En fonction de votre acquisition, vous obtiendrez à compter de 2023 une réduction d’impôt de 10,5% si votre bien est loué 6 ans, 15% si le bien est loué 9 ans et 17,5% pour 12 ans de mise en location.
Ce dispositif est soumis au code général des impôts. Il vous faudra donc bien réfléchir avant d'indiquer le nombre d'années sur lequel vous souhaitez vous engager à mettre en location votre bien mais sachez que vous pouvez prolonger vos périodes d’engagement de 6 à 9 et de 9 à 12. Impossible en revanche de réduire son engagement, une fois pris.
A NOTER:
- La limite de 300 000€ s’applique pour deux logements au maximum par an.
- Une fois le bien mis à votre disposition, vous devez vous engager sur une durée de mise en location.
- Une fois ce choix effectué, votre réduction se répartira de la manière suivante pour un investissement réalisé en 2023 : 1,75% par an pendant les 6 premières années, puis 1,66% / an les 9 années suivantes et enfin 0,83%/an sur les 3 dernières années.
- Cela permet d’atteindre sur l’ensemble des 12 ans, une réduction d’impôt potentielle de 52 500€.
Investir dans un dispositif Pinel neuf : mode d'emploi
Investir dans un dispositif Pinel dans le cadre d'un projet d'investissement locatif au sein d'une copropriété livré par un promoteur immobilier, c’est avant tout bien choisir son bien. L’Etat qui a mis en place ce dispositif, demande aux investisseurs contribuables de respecter les différents critères pour être éligibles, aussi si vous souhaitez acheter un bien en bénéficiant des avantages de la loi Pinel, voici les conditions que vous devez impérativement respecter :
Les conditions pour les propriétaires
Le logement doit est acquis neuf ou en VEFA (Vente en Etat futur d’achèvement). Cette acquisition en VEFA est réalisée auprès d’un promoteur ou d’un constructeur et devra répondre aux normes énergétiques et environnementales en vigueur désormais intitulées RE2020. Comme pour tout bien immobilier neuf, vous bénéficierez, entre outre, d’une garantie décennale sur votre bien.
Les conditions pour les locataires
Les conditions locatives sont également précisées : en effet le dispositif Pinel s’applique uniquement aux logements loués nus et avec un bail d’habitation signé dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien.
Par ailleurs, pour obtenir la réduction d’impôts, le loyer doit respecter différents plafonds qui évoluent chaque année par décret et doit donc respecter les montants indiqués selon la zone géographique. La moyenne des dernières années montre que les loyers des dispositifs Pinel sont en général 15 à 20% moins élevés que ceux du marché locatif local. Il s’agit donc d’un avantage supplémentaire permettant de trouver très rapidement un locataire et pour les pouvoirs publics cela permet de favoriser l’accès rapide à des logements pour des personnes aux revenus intermédiaires.
En 2023, les plafonds des loyers sont de :
- Zone A : 13,09€/m2
- Zone A bis : 17,62€/m2
- Zone B1 : 10,55€/m2
En ce qui concerne la gestion locative du bien, celle-ci peut être gérée directement par vous-même, sans intermédiaire ou être déléguée à un professionnel, en l’occurrence une agence immobilière.
RAPPEL : un bien situé dans une zone à forte demande locative, proche des transports publics sera plus attractif et potentiellement plus rentable.
Il est donc crucial de bien réfléchir à l'emplacement de votre investissement et contrairement à ce que vous pourriez penser, cela ne sera pas nécessairement près de chez vous.
Enfin parmi les derniers critères exigés on retrouve le respect d’un certain nombre de règles inhérentes au locataire que je détaille ci-dessous et notamment au respect d’un plafond de revenus pour votre futur locataire. Ce dernier doit en effet répondre aux règles de la loi Pinel pour que le bien puisse bénéficier des réductions d’impôts.
Le locataire ciblé doit correspondre au dispositif en respectant les conditions suivantes :
- La location lui permet de vivre au sein de ce bien comme étant sa résidence principale.
- Le locataire ne peut pas faire partie de votre foyer fiscal (il est donc possible de louer le bien à un membre de sa famille à la seule condition que ce dernier ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal. A la différence du dispositif Duflot on retrouve ici cette possibilité, il peut s’agir d’un enfant ou d’un parent proche, seul l’argument du rattachement fiscal est pris en compte dans cette location familiale)
- Les ressources du locataire doivent respecter les plafonds fixés chaque année et ne peuvent pas les excéder. (On définit ici les ressources lors de la signature du bail en prenant en compte l’année n-2. Cela prend également en considération le nombre de personnes à charge, la zone géographique et le lieu du logement. Les ressources ne seront donc pas réévaluées en cours de bail.)
Le zonage
L’appartement acheté doit être situé au sein de l’une des communes déterminées par les pouvoirs publics comme étant une zone dite « tendue. Ces zones sont définies comme des zones de fortes tensions et de déséquilibres entre l’offre et de la demande de logements.
Les zones voient donc leur parc locatif insuffisant pour répondre à la demande locative.
Depuis le 1er janvier 2018, les zones éligibles sont recentrées entre la zone A, A bis et B1 :
- La zone A est composée de : L’ile de France, Lyon, Marseille, la Cote d’azur, Lille et Montpellier mais aussi une partie de l’agglomération Genevoise.
- La zone A bis s’articule autour de Paris et de 29 communes situées aux alentours.
- Enfin la zone B1 est composée des métropoles de plus de 250 000 habitants présentant un déficit immobilier et locatif important. Généralement, c’est plutôt dans les villes éligibles à la zone B1 qu’il faudra concentrer vos recherches car c’est là que le potentiel de revalorisation dans le temps offre le plus gros potentiel.
Deux précisions concernant ces dernières : une profonde modification a été effectuée, de nouvelles zones sont éligibles et des zones ont été déclassées depuis le 1er janvier 2018. Les communes ayant reçu le contrat de redynamisation de site de défense sont désormais éligibles et peuvent offrir les mêmes avantages que dans les zones précédemment nommées. Les communes dites B2 et C ont, quant elles, perdues leurs éligibilités et ce depuis fin 2017.
Le choix du bien
En effet, les zones, les critères énergétiques et de rénovation sont des critères d’éligibilité importants.
Cependant le choix du bien doit aussi prendre en compte les plafonds mis en place au sein de la loi Pinel : le prix du m2 défiscalisable est de 5500€/m2 et l’avantage fiscal sera calculé sur un montant annuel de 300 000€.
Il est donc essentiel de ne pas se pénaliser en achetant à prix fort un bien qui n’offrira pas l’intégralité des avantages. Il est donc préférable d’acquérir un bien à 280 000€ au sein d’une zone à fort potentiel plutôt qu’un bien à 335 000€ et laissant 35 000€ hors des avantages du Pinel. En d’autres termes, mieux vaut éviter la zone A.
Les atouts d'un investissement Pinel dans un bien immobilier neuf
Comme précisé et détaillé précédemment, les principaux avantages inhérents à un investissement dans un dispositif Pinel sont notamment la capitalisation de vos impôts dans un bien immobilier financé par une banque et remboursé par tout ou partie de vos impôts et un loyer perçu chaque mois. Mais ce n’est pas tout.
Le bien immobilier en question doit nécessairement respecter les dernières normes environnementales et énergétiques en vigueur, vous permettant ainsi de vous constituer un patrimoine pérenne et adapté aux changements sociétaux. Les plafonds de loyer à respecter, imposés par le dispositif, permettent de mettre sur le marché un bien immobilier neuf et économe en énergie sur un marché locatif local ou la demande est forte. Cette « contrainte » apparente de respect du plafond est en fait la meilleure garantie pour vous de louer très rapidement votre bien. Enfin, le choix de la zone d’investissement, et notamment la zone B1, vous permet d’investir dans une zone ou le potentiel de revalorisation à terme est réel et substantiel.
Investir en Pinel dans un bien immobilier neuf. Après 12 ans : Quelle stratégie ?
Au terme des 12 années de location maximales offertes par le dispositif, 6 ans prolongé à 9 ans puis 12 ans et donc l’obtention des 17,5% de réduction d’impôts il existe plusieurs possibilités pour la « seconde vie » de votre bien :
- Il est possible de récupérer le bien en question pour votre usage personnel en tant que résidence principale ou secondaire.
- Il est possible de continuer à louer le bien, sans bénéficier de réductions mais en ayant un revenu complémentaire à vos autres revenus.
- Il est également possible de revendre l’appartement et de profiter des 12 années écoulées pour réaliser d’éventuelles plus-values.
- Enfin il est possible de préparer la transmission de votre patrimoine et de récupérer le bien pour le transmettre ou le mettre à disposition de vos enfants par exemple.
En effet, la transmission est également une possibilité pour vos proches.
La facilité de compréhension apparente d’un dispositif tel que la loi Pinel ne doit pas vous faire penser que l’opération immobilière en elle-même est simple.
Un investissement, à fortiori immobilier, implique la prise en compte de nombreux paramètres et de penser à une multitude de règles et obligations.
N’hésitez donc pas à faire appel à l’un de nos chefs de projet patrimonial spécialisé en immobilier qui vous aidera à bien définir votre projet en fonction de votre profil et votre besoin en fonction de votre situation et de votre budget. Nos conseils sont gratuits. Il vous accompagnera ensuite dans la recherche du produit adapté. Vous pouvez également prendre rendez-vous dans l’une de nos agences situées partout en France.
À propos de l'auteur
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