1. Les opportunités de l’investissement en Outre-mer
Les principaux avantages d’un investissement en Outre-mer sont d’ordre fiscal. En effet, sous certaines conditions, les investisseurs dans les Dom-Tom peuvent bénéficier de réductions d’impôt conséquentes grâce à la défiscalisation immobilière.
Pour tout investissement en Outre-mer, il est possible de profiter de deux dispositifs :
- La loi Jego aussi appelée Scellier Outre-mer ;
- La loi Girardin.
La loi Jego
Concernant le dispositif Jego, pour profiter de ses avantages, il faut que l’achat du bien immobilier se fasse dans un logement neuf, en Outre-mer évidemment (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna).
Grâce à ce dispositif, en 2012, les possibilités de réductions d’impôt sont de 24% en Scellier Outre-mer et 32% en Scellier Outre-mer intermédiaire. Ces réductions s’appliquent selon le montant de l’investissement, au maximum 300000€. Et, s’ajoute à ces réductions un possible abattement de 30% sur les loyers perçus.
Cependant, il est important de respecter certains critères comme la durée minimale du bail établi qui dépend du secteur et de l’île concernée :
- 9 ans en secteur libre dans les départements d'outre-mer ;
- 5 ans en secteur libre dans les territoires d'outre-mer ;
- 15 ans en secteur intermédiaire dans les DOM ;
- 11 ans en secteur intermédiaire dans les TOM.
Enfin, il est nécessaire de respecter un plafond de loyer en secteur libre et un plafond de loyer et de ressources du locataire en secteur intermédiaire.
Voici les plafonds de loyers établis en 2012 :
| Plafond de loyers mensuels/m² |
DOM | TOM |
|---|---|---|
| Scellier Outre-mer | 12,62 € | 15,97 € |
| Scellier Outre-mer intermédiaire | 10,10 € | 13,31 € |
Voici les plafonds de ressources des locataires établis en 2012 pour le Scellier Outre-mer intermédiaire :
| Plafond de ressources |
DOM | TOM |
|---|---|---|
| Célibataire | 27 193 € | 23 831 € |
| Couple | 36 315 € | 44 073 € |
| +1 enfant à charges | 43 671 € | 46 621 € |
| +2 enfants à charge | 52 716 € | 49 171 € |
| +3 enfants à charge | 62 017 € | 52 576 € |
| +4 enfants à charge | 69 893 € | 55 984 € |
| +toute personne supplémentaire | + 7 798 € | +3 576 € |
Alors que le dispositif Scellier ne sera plus en vigueur en métropole à compter du 1er janvier 2013, le Scellier Outre-mer sera lui toujours possible jusqu’en 2017. La seule nouveauté sera que les logements acquis entre 2014 et 2017 seront obligatoirement sous le régime du Scellier Outre-mer intermédiaire.
Autre dispositif envisageable pour l’investissement en Outre-mer : la loi Girardin.
Elle permet aussi d’investir dans l’Outre-mer en profitant d’une réduction d’impôts qui s’élève à 38% du montant investi, une réduction étalée sur 6 ans. A noter que le montant total qui peut être déduit grâce à un projet en loi Girardin dépend de la surface du bien acheté (maximum 2 194€ par m² habitable).
L’investissement doit être réalisé dans un logement neuf loué au moins 6 ans en tant que résidence principale et il y a des plafonnements du loyer et des ressources du locataire à respecter :
| Plafond de ressources des locataires |
DOM | TOM |
|---|---|---|
| Célibataire | 30 433 € | 29 329 € |
| Couple | 56 287 € | 54 243 € |
| +1 enfant à charges | 59 542 € | 57 380 € |
| +2 enfants à charge | 62 798 € | 60 519 € |
| +3 enfants à charge | 67 149 € | 64 709 € |
| +4 enfants à charge | 71 500 € | 68 901 € |
| +toute personne supplémentaire | + 4 568 € | +4 401 € |
|
Plafond mensuel de loyers par m² (sans charges) | |
|---|---|
| DOM | 161 € |
| TOM | 201 € |
Auparavant, il était possible de profiter de ce dispositif en secteur libre (avec des réductions moins importantes mais pas de plafonnements de loyers et ressources). Depuis 2012, l’application du dispositif Girardin subsiste uniquement pour les investissements en secteur intermédiaire (caractéristiques développés ci-dessus).
Pour investir en Outre-mer, vous pouvez aussi choisir de faire l’acquisition de parts dans des SCPI à condition que celles-ci respectent les conditions exigées par l’un des deux dispositifs en question : Scellier Outre-mer (Jego) ou Girardin.
2. Les points de vigilance
Les dispositifs de défiscalisation offerts pour tout investissement dans l’Outre-mer sont attrayants, d’autant plus qu’ils vont subsister après cette année contrairement au Scellier classique qui prendra fin au 31 janvier 2012.
Cependant, ne vous fixez pas uniquement sur le gain fiscal envisageable et ne sous-estimez pas les contraintes établies par la réglementation du dispositif choisi. En effet, vous vous engagez à les respecter et vous devrez vous en justifier à l’administration fiscale lors de votre déclaration de revenus annuelle.
En outre, en matière d’investissement locatif, sachez que le choix de l’île est primordial dans l’investissement en Outre-mer. Choisissez une île dont les données de croissance économique et démographique sont bonnes tout comme vous feriez le choix d’une ville de métropole mais l’éloignement géographique peut rendre l’analyse plus complexe. Faites donc preuve de prudence et renseignez-vous auprès de plusieurs sources d’informations afin d’éviter de mauvaises surprises.
Une fois fait le choix du dispositif défiscalisant dont vous comptez bénéficier ainsi que le choix de votre île, soyez aussi prudent sur le choix du programme immobilier et de son promoteur.
En effet, comme pour tout investissement locatif, le choix du promoteur et du programme immobilier font partie des critères importants pour un placement réussi. C’est d’autant plus le cas dans un investissement en Outre-mer car vous ne connaissez pas forcément bien les lieux. Votre vigilance doit donc être d’autant plus grande quant au sérieux, au professionnalisme et à la solvabilité financière du promoteur.
Concernant le programme immobilier, prenez la précaution de le choisir de qualité (normes environnementales notamment) et vérifiez bien que son emplacement est adapté à la demande. De plus, privilégiez les biens ayant vues ou accès direct sur mer ainsi que les villas et petites copropriétés plutôt que les grands ensembles. Ils seront peut-être plus chers à l’achat mais bien plus faciles à louer et donc plus garants d’une rentabilité stable.
Pour investir dans l’Outre-mer, un peu d’audace et peu d’affect sont nécessaires. En effet, vous allez placer votre argent dans un bien immobilier que vous ne verrez peut-être jamais physiquement quoi que votre investissement peut aussi être l’occasion d’avoir un « pied à terre » au soleil si vous choisissez de garder le bien à la fin de votre opération d’investissement locatif.
Investir en Outre-mer permet des réductions d’impôt intéressantes et les règles de bases d’un bon placement en Outre-mer sont les mêmes que pour un investissement immobilier en France Métropolitaine. Cependant, l’éloignement géographique et les contraintes plus importantes de ce type de placement réclament une attention particulière de votre part. Il est donc d’autant plus opportun de se faire conseiller par un professionnel indépendant qui sera vous conseiller le meilleur bien en fonction du gain fiscal le plus avantageux et selon votre situation patrimoniale.
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