1. Le principe du déficit foncier
Le déficit foncier est un dispositif fiscal très intéressant pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent réduire leurs impôts notamment et en particulier s’ils ont déjà des revenus fonciers imposables.
En effet, en déduisant certaines charges liées à l'acquisition et à la rénovation d'un bien immobilier locatif des revenus fonciers, il est possible de créer ce que l’on appelle un déficit foncier. Ce déficit, dans une certaine limite, pourra ensuite être imputé sur les autres revenus de l'investisseur ou reporté sur les dix années suivantes en cas d’excédent.
RAPPEL : en cas de déficit, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de vos revenus par an. L’excédent étant reportable pendant 6 ans sur vos revenus globaux et pendant 10 ans sur vos autres revenus fonciers par ailleurs.
Le but de ce dispositif est d'encourager les propriétaires à rénover et à remettre sur le marché locatif des biens immobiliers anciens, en offrant une incitation fiscale. De cette manière, le gouvernement encourage la rénovation du parc immobilier locatif, tout en offrant aux investisseurs la possibilité de réduire leurs impôts.
Il est important de noter que les charges déductibles sont limitées à certaines dépenses, telles que les travaux de rénovation ou les frais de gestion locative. Il convient donc de bien s'informer sur les règles fiscales qui régissent le déficit foncier avant d'investir dans un bien immobilier locatif.
2. Comment cumuler déficit foncier et LMNP ?
Le régime LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un dispositif fiscal intéressant pour les investisseurs immobiliers qui recherchent des revenus faiblement imposables voire non imposables.
Pour être éligible au LMNP, il vous faudra donc mettre en location un bien entièrement meublé, à savoir un appartement (ou une maison) comportant tout le nécessaire pour que votre locataire n’ait plus qu’à « poser ses valises ». Les baux locatifs en LMNP sont généralement des baux sur un an (10 mois pour les étudiants) et peuvent être reconduits.
RAPPEL : Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement en LMNP ne rentrent PAS dans la catégorie des revenus fonciers (comme dans la cadre de la location nue par exemple) mais dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
En cumulant le régime LMNP et le déficit foncier, les investisseurs peuvent donc réaliser des économies d'impôts importantes. En effet, les charges de rénovation liées à l'acquisition d'un bien immobilier ancien peuvent être déduites des revenus locatifs perçus en LMNP. Si les charges sont supérieures aux revenus, un déficit foncier est créé. Ce déficit peut alors être imputé sur les autres revenus fonciers de l'investisseur ou reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
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3. Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux pour les revenus locatifs issus de la location d'un bien meublé à des particuliers. Les charges déductibles en LMNP sont nombreuses et permettent de réduire l'impôt sur les revenus locatifs perçus.
Les charges d'exploitation liées à la location, telles que les charges de copropriété, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion locative et les frais de comptabilité sont déductibles. Les intérêts d'emprunt pour l'achat ou la rénovation du bien sont également déductibles des loyers de même nature.
Les frais d'entretien et de réparation du bien, tels que les travaux de peinture, les réparations électriques et les remplacements d'appareils sont également déductibles. Les frais de déplacement pour visiter le bien, les frais d'annonces pour la location et les éventuels frais de recouvrement des loyers impayés sont également déductibles.
En outre, le mobilier présent dans le bien loué peut également être amorti comptablement. Généralement, les investisseurs amortissent la valeur du mobilier sur une période de 7 ans, ce qui permet notamment de diminuer l'impôt sur les revenus locatifs.
Il est important de noter que les charges déductibles doivent être justifiées et en rapport avec la location du bien meublé. Il est donc essentiel de tenir une comptabilité précise et de conserver toutes les factures et les justificatifs de paiement.
4. Quelles sont les dépenses amortissables en LMNP ?
En tant que propriétaire-bailleur en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), vous pouvez amortir la valeur du bien immobilier meublé (hors foncier). L'amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur du dit bien de vos revenus locatifs, ce qui réduira de fait le montant de votre bénéfice imposable.
Les dépenses amortissables comprennent principalement :
- Le prix d'achat ou de construction du bien immobilier meublé (hors terrain) ;
- Le coût des travaux de rénovation ou d'aménagement ;
- Le coût des équipements et des meubles du logement, tels que les meubles, l'électroménager, les rideaux, les tapis, les luminaires, etc.
Il est important de noter que le taux d'amortissement varie en fonction de la nature de la dépense. Généralement, le bien immobilier pourra être amorti sur une période maximale de 30 ans et les meubles donc, comme nous l’avons vu précédemment, seront généralement amortis sur 7 ans.
Cependant, il est important de noter que l'amortissement peut entraîner des conséquences fiscales lors de la revente du bien immobilier meublé.
En effet, le montant de l'amortissement déduit de vos revenus locatifs réduira la valeur fiscale de votre bien. Par conséquent, lors de la revente, vous serez donc fiscalisé sur la vente.
En d’autres termes, ce que vous aurez fiscalement économisé le temps de la durée de l’amortissement sera fiscalisé à la sortie au moment de la revente. Le mécanisme du LMNP a donc tout son intérêt si vous n’avez pas l’intention de vendre tout de suite ou surtout si vous cherchez à vous générer des revenus locatifs sans être immédiatement impactés par la « coupe fiscale ».
Il est donc important de bien prendre en compte cet aspect avant d'investir dans un bien en LMNP.
5. Comment calculer le déficit foncier en LMNP ?
Le déficit foncier en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est le montant qui résulte de la déduction des charges liées à l'acquisition et à la gestion/exploitation de la location d'un bien meublé des revenus locatifs générés. Ce déficit peut être utilisé pour réduire l'impôt sur le revenu global de l'investisseur.
Pour calculer le déficit foncier en LMNP, il faut d'abord calculer le montant des revenus locatifs bruts perçus sur l'année. Ensuite, il faut déduire les charges liées à la location, qui peuvent inclure les frais d'entretien, les charges de copropriété, les charges d'assurance, les charges de gestion locative, les charges d'amortissement, les frais de comptabilité, les intérêts d'emprunt, les charges de rénovation, les frais de déplacement, les impôts fonciers et les frais d'adhésion à une association de propriétaires.
Si le total des charges déductibles est supérieur au montant des revenus locatifs, un déficit foncier est créé. Ce déficit peut être imputé sur les autres revenus locatifs de même nature ou reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Il est important de noter que le calcul du déficit foncier en LMNP est complexe et qu'il est vivement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé dans la fiscalité immobilière pour s'assurer que toutes les déductions sont correctement effectuées et optimisées.
Pour cela, pas d’inquiétude, nos chefs de projet en interne chez Netinvestissement vous accompagneront tout au long de la mise en place de votre opération d’investissement
6. Comment déclarer son déficit doncier en LMNP ?
Si vous êtes en LMNP et que vous avez créé un déficit foncier, vous devez le déclarer lors de la déclaration de vos revenus locatifs. Si le déficit foncier est imputé sur les autres revenus fonciers, il doit être déclaré sur la déclaration de revenus fonciers.
Si le déficit foncier est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes, il doit être déclaré sur la déclaration de revenus fonciers complémentaires de l'année où il a été créé.
Tout d'abord, il est important de noter que le déficit foncier ne peut être imputé que sur les revenus fonciers de même nature (c'est-à-dire issus de la location meublée non professionnelle).
Pour déclarer votre déficit foncier, vous devez remplir la partie "charges déductibles" de votre déclaration de revenus fonciers. Vous devez y indiquer le montant total de vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.) ainsi que le montant de vos revenus fonciers. Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, vous pouvez inscrire le montant du déficit foncier obtenu sur la case "déficit reportable".
Ensuite, lors de la déclaration de vos revenus globaux, vous devrez indiquer le montant total de vos revenus fonciers issus de la location meublée non professionnelle ainsi que le montant du déficit foncier reportable.
Il est important de bien respecter les délais de déclaration afin de ne pas subir de pénalités. Si vous avez des doutes ou des questions concernant la déclaration de votre déficit foncier en LMNP, nos équipes se tiennent à votre disposition.
Le cumul des avantages du déficit foncier et du régime LMNP peut offrir des avantages fiscaux non négligeables aux investisseurs immobiliers. Le déficit foncier permet de déduire les charges liées à l'acquisition et à la rénovation d'un bien immobilier locatif, tandis que le régime LMNP offre une fiscalité avantageuse pour les biens meublés loués à des particuliers grâce notamment à la mécanique de l’amortissement réputé différé. En combinant ces deux dispositifs fiscaux, les investisseurs peuvent réaliser des économies d'impôts importantes tout en se constituant un patrimoine immobilier pérenne et tangible.
Cependant, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales régissant le déficit foncier et le régime LMNP avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif. Il est recommandé de faire appel à un professionnel de l'immobilier expérimenté et habilité pour bénéficier d'un conseil réellement objectif et personnalisé.
Enfin, il convient de souligner que l'investissement immobilier locatif peut comporter des risques, tels que la vacance locative ou l'absence de rentabilité. Il est donc important de bien étudier le marché immobilier local et de réaliser une analyse financière approfondie avant de procéder à un investissement. Le cumul du déficit foncier et du régime LMNP peut offrir une opportunité intéressante aux investisseurs immobiliers, à condition de bien comprendre les règles fiscales, d'effectuer une analyse financière rigoureuse et de prendre en compte les risques liés à l'investissement immobilier locatif.
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