1. Le fonctionnement d'une SCPI
Les SCPI sont une forme d'investissement en immobilier d'entreprise qui permet aux investisseurs de recevoir des dividendes trimestriels provenant des loyers versés par les entreprises locataires. Grâce à la mutualisation des actifs, les vacances locatives et les charges exceptionnelles sont diluées, ce qui rend le rendement généralement peu volatile.
La société gérante de la SCPI cherche donc à minimiser les risques locatifs et géographiques en investissant dans un patrimoine immobilier diversifié. En outre, les SCPI permettent aux investisseurs d'investir dans des actifs de plusieurs millions d'euros avec un faible investissement de départ et de moduler leur investissement en fonction de leur budget, ce qui est un avantage significatif par rapport à une détention directe d'immobilier. La qualité des biens, ainsi que la solvabilité des locataires, tels que les sociétés du CAC 40, offrent une diversification intéressante dans le patrimoine immobilier ainsi qu'une bonne mutualisation des risques pour les détenteurs de parts.
Les SCPI sont donc une solution pertinente pour gérer la trésorerie d'une entreprise dans une période de taux bas où les produits monétaires et les comptes à terme ne génèrent plus suffisamment de rendement et où certaines autres solutions sont jugées trop contraignantes ou trop risquées.
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2. La règlementation des SCPI
D’un point de vue réglementaire et de transparence de l’information, les SCPI sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). À cet égard, les organes de gouvernance de la SCPI comprennent un Conseil de Surveillance où siègent des associés élus. L’ensemble des associés se prononce en assemblée générale sur les résolutions proposées par la société de gestion.
Un bulletin d’information trimestriel et un rapport annuel complet de la SCPI est établi.
Les contraintes d’investissement :
Les contraintes peuvent se résumer à la durée de placement puisqu’en principe, cette dernière est longue. Les frais d’acquisition relatifs à l’immobilier étant payés à la cession, ils sont donc « amortis » sur la durée.
Il reste à déterminer la fiscalité : sujet important quand on parle de pierre papier mais également de tout investissement en France…
Dans ce guide, nous ne nous focaliserons que sur la trésorerie d’entreprise et les SCPI. Il y a déjà beaucoup de choses à dire.
3. Entreprises : pourquoi investir son excédent de trésorerie d'entreprise en SCPI ?
La trésorerie récurrente d’une société peut donc être investie dans de l’usufruit de SCPI pour deux raisons principales :
- Le rendement
- L’amortissement comptable
Le rendement particulièrement attractif (tout en ayant un risque pris faible). L’usufruitier va profiter d’être le seul à percevoir les revenus (calculé sur la pleine propriété) pour un montant de part largement décoté.
L’entreprise peut également amortir la valeur de ses parts : c’est donc un avantage fiscal indéniable. En effet l'usufruit s’éteint automatiquement au terme du démembrement, sans aucun retour de valeur pour l’entreprise. L’amortissement comptable prend un véritable sens et augmente votre Taux de Rendement Interne (TRI) dans cette opération. Si tout cela est clair, vous avez bien compris qu’acquérir de l’usufruit de parts de SCPI revient à investir à fonds perdu. À l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier ne récupère pas sa valeur initial. C’est bel et bien le Nu propriétaire qui devient pleinement propriétaire de la SCPI
4. Comment investir son excédent de trésorerie dans une SCPI ?
En pleine propriété
Concernant les SCPI, cela reste la façon la plus habituelle d’investir.
Il s’agit d’investir sur du long terme dans des parts de SCPI pour y percevoir un revenu généralement trimestriel. En effet, comme déjà évoqué, la durée minimum de détention conseillée n’est pas forcément la panacée par rapport à d’autres placements plus courtermiste.
En démembrement : investir dans l'usufruit de Société Civile de placement immobilier
Le démembrement est un « montage » plus adapté. C'est tout simplement un partage de la pleine propriété entre la nue-propriété et l’usufruit.
La différence est simple : l’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et de percevoir le fruit, c'est-à-dire en tirer les revenus tandis qu’en contrepartie, le nu propriétaire en a « la propriété », il détient d’une certaine manière les murs sans avoir la possibilité de les exploiter.
Lorsqu’une entreprise souhaite utiliser son excédent de trésorerie dans une SCPI, elle aura alors souvent recours à la technique du démembrement en achetant simplement l’usufruit des parts de SCPI sur une durée définie. Les avantages sont pluriels. Nous allons ici nous y pencher.
Lorsqu’une personne physique acquiert la nue-propriété de parts de SCPI dans le but d’acquérir des SCPI à prix décoté et de bénéficier d’une « plus-value » défiscalisée à la fin de la période de démembrement, sa contrepartie : l’usufruit est, dans la plupart des cas, acquise par une personne morale.
5. Exemple de calcul
Une société imposée à l’IS achète l’usufruit de SCPI pour 5 ans : Elle acquiert la valeur de 50 000 € qui va correspondre à 20 % de la pleine propriété (250 000€). Cela peut varier environ sur 5 ans entre 14 et 23 % de la Pleine Propriété, il doit vraiment y avoir une focalisation sur cet élément. Pendant 5 ans elle percevra un bon rendement de 5 % (sur 250 000), soit 12 500 € par an.
Cette entreprise pourra, nous l’avons vu, amortir également ces 50 000 € sur son résultat comptable, sur la période de démembrement (ici 5 années) ; soit ici, un amortissement annuel de 10 000 €.
Bilan de l’opération :
Sur ces 5 années, elle percevra 12 500 € par an.
Elle pourra amortir 10 000 € par an lors de cet achat et ne sera donc fiscalisée que sur 2500 € par an,
Pour un IS à 33 %, elle paiera chaque année 825 € d’impôts sur le rendement grâce à l’amortissement. Pour une fiscalité à 15 %, elle n’aura plus que 375 € .
Ainsi, en faisant l’acquisition de 50 000 €, vous percevrez 12 500 € par an pendant 5 ans. Le revenu net (après fiscalité) est donc de 11 675 € par an.
Si la fiscalité est allégée, le gain net n’en sera évidemment que meilleur. La fiscalité ne sera plus que de 375 € soit un rendement net de 12 125 €.
Si nous le comparons à d’autres placements plus habituels tels les comptes à termes, le rendement n’est quand même pas le même.
6. La fiscalité d'un investissement en SCPI
L’imposition des produits de l’investissement est différente selon que l’associé considéré soit une personne morale ou une personne physique.
Revenons sur la fiscalité des SCPI pour les personnes morales car c’est ce qui nous intéresse ici. Cela va d’ailleurs varier ces prochaines années.
Les associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés intègrent les quotes-parts des revenus fonciers et financiers, calculées par la société de gestion, dans leur résultat fiscal annuel. Elles sont donc soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.
Le taux normal de l'impôt sur les sociétés, en l'absence de dispositions particulières, est fixé conformément à l'article 219-I du CGI. Cela varie en fonction du chiffre d’affaires.
En voici une synthèse :
Sociétés dont le chiffre d'affaire est inférieur à 7,63 M€
| Bénéfices compris | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2018 | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2019 | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2020 | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2021 | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| Entre 0 € et 38 120 € | 15% | 15% | 15% | 15% | 15% |
| Entre 38 120 € et 500 000 € | 28% | 28% | 28% | 26.5% | 25% |
| Plus de 500 000 € | 33,33% | 31% | 28% | 26,5% | 25% |
Sociétés dont le chiffre d'affaire est supérieur à 7,63 M€
| Bénéfices compris | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2018 | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2019 | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2020 | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2021 | Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| Entre 0 € et 500 000 € | 28% | 28% | 28% | 26.5% | 25% |
| Plus de 500 000 € | 33,33% | 31% | 28% | 26,5% | 25% |
Dans certains cas, les sociétés peuvent également être fiscalisées par d’autres contributions :
La contribution sociale représente 3,3% de l’IS dû pour les entreprises réalisant un chiffre d’affaires d’au moins 7,63 millions d’€ et dont l’IS dépasse 763 000 €.
Pour les associés personnes morales imposables dans la catégorie des BIC ou BA selon le régime réel et dont les parts de SCPI sont inscrites à l’actif, les plus-values immobilières sont intégrées en règle générale au bénéfice imposable de l’associé, sauf si leur quote-part excède 5 % du résultat professionnel de l’associé.
Pour les associés organismes à but non-lucratif, les plus-values mobilières sont fiscalement exonérées puisque les organismes à but non-lucratif sont exonérés d’impôt sur les sociétés sur les plus-values.
À noter :
Pour les détentions de SCPI en pleine propriété, les plus-values mobilières relèvent du régime des plus-values professionnelles à court terme ; la quote-part correspondante est donc intégrée dans le résultat imposable à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.
Fiscalité de revenus perçus à l’étranger :
Les méthodes d’élimination des doubles impositions figurant dans les conventions fiscales signées entre la France et les pays dans lesquels la SCPI se situe, conduisent généralement à exonérer les revenus fonciers européens d’impôt sur les sociétés en France, via l’octroi d’un crédit d’impôt.
En conclusion, investir en SCPI est une option intéressante pour les entreprises qui souhaitent placer leur excédent de trésorerie dans un investissement rentable, peu risqué et diversifié. Les SCPI permettent d'accéder à l'immobilier professionnel sans avoir à supporter les coûts et les contraintes liés à une acquisition en direct. De plus, la mutualisation des actifs permet de limiter les risques locatifs et géographiques, tout en offrant un rendement attractif calculé dès le premier euro investi.
Le fonctionnement des SCPI est simple et réglementé par l'AMF, offrant une transparence de l'information. Les organes de gouvernance de la SCPI comprennent un Conseil de Surveillance où siègent des associés élus, et l'ensemble des associés se prononce en assemblée générale sur les résolutions proposées par la société de gestion. Les contraintes d'investissement se résument principalement à la durée de placement, puisque les frais d'acquisition relatifs à l'immobilier étant payés à la cession, ils doivent être amortis sur la durée.
Enfin, pour investir son excédent de trésorerie dans une SCPI, plusieurs options sont possibles, notamment en pleine propriété ou en usufruit temporaire. Il est recommandé de bien étudier les différents types de SCPI et de choisir celle qui correspond le mieux aux objectifs d'investissement de l'entreprise.
En somme, les SCPI représentent une alternative intéressante pour les entreprises qui cherchent à diversifier leur portefeuille d'investissement tout en générant des revenus réguliers et en bénéficiant d'un avantage fiscal. Toutefois, comme pour tout investissement, il est important de bien comprendre les caractéristiques de l'investissement et de prendre en compte les contraintes et les risques potentiels. En choisissant judicieusement leur SCPI et en adoptant une stratégie d'investissement cohérente, les entreprises peuvent profiter des avantages offerts par ce type de placement.
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