Présentation de la SCPI Malraux
Dans un premier temps, voyons ce qu’est une SCPI. En quelques mots, il s’agit d’acquérir un parc immobilier diversifié avec des tickets d’entrée très accessibles.
Si vous voulez en savoir plus sur les SCPI en général, je vous invite à découvrir nos nombreux guides sur le sujet que vous trouverez sur le site et qui vous aideront à vous familiariser avec cet outil très apprécié des Français depuis de nombreuses années. Auparavant, elles étaient quelques peu délaissées du grand public car méconnues, mais pas des professionnels de la gestion de patrimoine qui connaissaient leur mécanisme, leur souplesse et les nombreux avantages qu’elles octroient.
Pour pouvoir se présenter comme SCPI Malraux, la SCPI devra acquérir des biens immobiliers répondant au cahier des charges strict qu’impose la loi Malraux. Au gré de la collecte, la SCPI pourra faire l’acquisition de plusieurs biens qu’elle remettra aux normes en vigueur. Car investir en Malraux signifie avant tout investir dans la rénovation et la préservation de notre patrimoine immobilier Français. Ces immeubles aux façades de belle facture architecturale sont généralement situés en centre-ville dans des zones de protection du patrimoine architectural. De votre côté, vous détiendrez des parts de la SCPI et de son patrimoine immobilier remarquable.
N'hésitez pas à consulter notre classement des meilleures SCPI du marché 2023 juste ici !
Pourquoi investir dans une SCPI Malraux ?
Tout comme pour un investissement Malraux « en direct », l’objectif premier consiste à réduire et à optimiser votre fiscalité sur plusieurs années et de façon particulièrement efficace !
La réduction associée à votre investissement est équivalente à 30% du montant des travaux alloués aux biens sélectionnés (22% si pas couvert par un plan de sauvegarde).
Et ce qui en fait une loi à part entière est qu’elle sort du plafonnement des niches fiscales des 10 000€. La seule limite est de 100 000€ annuel, 400 000€ sur 4 ans de travaux. Ce point précis confère à cette loi une complémentarité pour les foyers ayant déjà utilisé le plafond des niches fiscales et qui conservent un impôt sur le revenu encore important.
Les logements du parc immobilier doivent être loués nu et non meublés. La SCPI est chargée, pour ses associés (donc vous), de mettre les biens en location pendant une durée de 9 ans minimum.
En ce qui concerne le véhicule SCPI qui transporte ces opérations, c’est avant tout la sérénité apportée et la maitrise des risques encourus par la multitude de biens qu’elle contient. Tout d’abord, vous n’avez pas à déclarer quelconque somme ou solliciter votre conseiller financier pour votre déclaration d’impôts car la gestion se fait directement par la SCPI elle-même.
De plus, la souscription de parts de SCPI Malraux est elle aussi assez simple, beaucoup plus simple et rapide que pour un bien immobilier classique. Et bien évidemment, toujours sans aucun surcout en passant par netinvestissement.
Certes vous détenez bien de l’immobilier, mais pas besoin de passer chez le notaire. Par conséquent, votre réduction pourra être lancée dès l’année suivante sans devoir attendre le début des travaux, etc…
Enfin, la défiscalisation associée aux travaux dans le cadre de la loi Malraux dépend de la quote part de ces dits travaux dans le prix d’acquisition. C’est un aléa d’efficacité fiscale non négligeable. La SCPI vous fourni un taux de réduction fixe. Le montant des travaux est « forfaitarisé » à 60% du prix d’acquisition ce qui est plutôt favorable en fonction de la moyenne globale. Sur ce montant, on applique bien les 30% de réduction. Nous arrivons à une défiscalisation de 18% du montant de la souscription.
Enfin, bien évidemment, vous ne vous occupez pas des travaux. Tout est déjà géré pour vous par le gérant de la SCPI.
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Durée d'investissement en SCPI Malraux
La durée minimum de conservation est définie par l’engagement de location. À celui-ci s’ajoute le temps de la sélection des biens immobiliers et leur rénovation nécessaire. Nous l’évaluons environ à trois ans. Enfin, vous devez estimer une année supplémentaire pour la revente. En somme, une opération Malraux du début à la fin court sur une douzaine d’années.
Dans le cadre du véhicule SCPI, le temps d’investissement est le même. Simplement, le temps de la sélection immobilière est conditionné par la capitalisation de la SCPI. Étant donné qu’elle peut proroger son temps de commercialisation afin de constituer son portefeuille immobilier. Dans le même ordre d’idée, la liquidation de son parc, comme pour n’importe quel bien immobilier classique, est subordonnée au marché de la revente. La SCPI peut liquider son patrimoine locatif au fil de l’eau selon les conditions du marché immobilier du bien concerné.
Au final, la SCPI allonge quelque peu le temps de détention. Cependant, c’est souvent dans le cadre d’une maitrise des couts et l’optimisation de la revente. Le délai doit aussi se penser en rapport avec les nombreux actifs détenus.
Les conditions pour investir en SCPI Malraux
Pour être éligible aux avantages fiscaux offerts par le dispositif, La loi Malraux présente certaines conditions relatives à l’emplacement tout d’abord :
- Les biens immobiliers concernés doivent être situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), créée en application des articles L. 642-1 à L. 642-7 du code du patrimoine, et, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique,
- situés dans un secteur sauvegardé, créé en application du I de l'article L. 313-1 du code de l'urbanisme, OU, lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur de ce secteur est approuvé, OU, lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique,
- Situés dans un quartier ancien.
D’autre part, le patrimoine immobilier doit avoir une destination locative encadrée :
- Le logement doit être destiné à la location non meublée et, affecté à l’usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 9 ans.
- Respecter un plafonnement des loyers et des revenus du locataire dans le cas où vous bénéficiez de subventions.
- La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
- Les logements ne peuvent être loués à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
Enfin, les travaux eux-mêmes répondent à des critères stricts :
- Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
- La restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle.
- Adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre).
- Obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l'Architecte en chef des Bâtiments de France ou, un permis de construire.
Toutes ces conditions sous entendent que, pour profiter pleinement et sereinement de la réduction Malraux, nous vous recommandons grandement de vous faire accompagner pour profiter à coup sur de son atout fiscal sans risquer une requalification. Nos chefs de projet sont là pour ça. Ils sont là pour vous et c’est ce que nous faisons depuis plus de 15 ans.
Les risques d'un investissement en SCPI Malraux
Comme tout investissement, vous devez être pleinement conscient(e) des aléas soumis à ce type d’opération immobilière.
- Risque d’illiquidité : comme pour tout bien immobilier, la revente est soumise à l’existence d’un acheteur au terme.
- Risque de perte en capital : tout comme pour votre résidence principale, la valeur des biens concernés n’est pas garantie. Toutefois, la mutualisation du parc locatif est un rempart contre ce risque.
- Le risque fiscal : la requalification de la réduction est possible. Mais en passant par une société experte, vous êtes encadré(e) et protégé(e) par la SCPI. Par contre, attention à bien calibrer le montant alloué. Pour cela, n’hésitez pas à travailler avec l’un de nos chefs de projets patrimoniaux en amont du choix de la SCPI.
- Les revenus issus de la location peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse : la encore, la mutualisation prend du sens dans un investissement en SCPI.
Pour être synthétique, les risques sont ceux relatifs à l’investissement immobilier. Toutefois, vous détenez des parts d’un parc locatif qui vous permet de diluer les risques.
Exemple d'investissement en SCPI Malraux
Soyons clair, les SCPI Malraux ne sont pas légion. Ce type de biens immobiliers représente une niche d’investissement.
Voici une SCPI de référence dans le secteur : la SCPI Urban Prestigimmo 5 qui est en cours de commercialisation.
Urban Premium est un pur player des SCPI à capital fixe à levier fiscal. Créée en 2010, cette Société de Gestion de Portefeuille a un positionnement tourné vers les cœurs de ville avec la constitution d’un patrimoine pérenne d’habitations et de commerces.
Les villes sont sélectionnées selon leur attractivité présente et surtout future. Pour la plupart, ce sont des villes « moyennes » qui sont d’ailleurs boostées depuis la crise COVID.
Cette SCPI a réalisé des opérations Malraux dans de nombreuses villes telles qu’Auxerre, Nîmes, Tours ou encore Colmar et bien d’autres encore.
En ce qui concerne Urban Prestigimmo 5, deux immeubles ont été acquis à Auxerre et Angoulême. Dans le viseur, deux autres bâtiments à Nîmes et Strasbourg sont des opportunités considérées par Urban.
Le prix de souscription minimum pour cette SCPI est de 5000€. La valeur d’une part est de 500€. La date de jouissance des parts est fixée au dernier jour du mois au cours duquel est intervenue la souscription et le règlement.
Les premiers loyers sont envisagés au premier trimestre 2024. Cela correspond fort logiquement aux premiers immeubles loués par suite de la finalisation des travaux.
La date de clôture pour y investir est fixée au 31/12/23.
Investir en SCPI Malraux couple à la fois une loi de défiscalisation puissante et une maitrise des risques due à la mutualisation locative des biens sélectionnés.
Est-ce mieux que du Malraux classique ? C’est surtout différent. Pour les foyers qui ont déjà du Malraux (ou du Monument Historique), cela peut être un bon complément. Pour ceux ayant une fiscalité alourdie sur quelques années seulement, c’est également pertinent.
En fait, l’enjeu entre SCPI et Malraux classique réside dans les montants à réduire fiscalement. Le plus souvent, le montant investi dans une SCPI Malraux est bien inférieur à celui en Malraux classique. L’autre atout est temporel : vous avez une réduction d’impôt sur l’année de souscription !! et ceci en totalité et non au fil de l’eau des travaux !
Pour finir, nous ne saurions trop vous conseiller que de vous faire accompagner pour cerner toutes les subtilités des SCPI fiscales et choisir sereinement comment vous pouvez les intégrer dans votre stratégie patrimoniale globale.
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